Turinys
ĮVADAS…………………………………………………………………………………………………………………………..3
1.ŽEMĖS RINKA ………………….. …………………………………………………………………………………………4
2.1 Žemės ūkio paskirties žemės rinkos kaina 2003 m. rugsėjo – lapkričio mėnesiais………………5
3.1 Žemės ūkio paskirties žemės rinkos kaina 2003 m. spalio- 2004 m. sausio mėnesiais…………7
4.1 Žemės ūkio paskirties žemės rinkos duomenys 2003 m. rugsėjo-spalio mėnesiais…………….10
2.ŽEMĖS ŪKIO PASKIRTIES ŽEMĖS VERTĘ ĮTAKOJANTYS VEIKSNIAI………………..13
3. LIETUVA KAIMYNINIŲ ŠALIŲ KONTEKSTE………………………………………………………….13 IŠVADOS………………………………………………………………………………………………………………………13
LITERATŪROS SĄRAŠAS……………………………………………………………………………………………15
Įvadas
Lietuvoje ilgą laiką žemės rinkos, priešingai nei kito nekilnojamojo turto rinkos, tarsi ir nebuvo arba ji buvo visiškai neaktyvi. Žemės sandorius stabdė dirbtiniai barjerai – įstatymų apribojimai keisti žemės paskirtį bei politikų noras apriboti galimybes spekuliuoti žemės ūkio paskirties sklypais. Nors apribojimų dar yra pakankamai daug, rinkos ekonomikos santykiai išjudino ir žemės rinką [1].
2003-ieji buvo išskirtiniai metai žemės rinkai. Paprastai žemės ūkio paskirties žemės rinkoje būdavo pastebimi sezoniniai svyravimai, kai pavasarį ir rudenį žemės parduodama žymiai daugiau nei kitu metų laiku. Dėl paaiškėjusios narystės ES datos 2002 metų pabaigoje rinka sureagavo netipiniu žiemos sandorių aktyvumu, išlikusiu iki 2003 metų pradžios. Po to vietoje įprasto pavasarinio bumo sekė rinkos nuosmukis dėl pakeistos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo tvarkos, nes ne visi rinkos dalyviai ją sugebėjo iš karto įsisavinti. Tačiau jau rugpjūtį perleidžiamos žemės plotas pralenkė pernykščių metų rodiklius, o prasidėjęs rudens pakilimas tapo didžiausias per praėjusius 10 metų. Tokiam kilimui įtakos galėjo turėti ir 2003 metais įsigaliojusi įstatymų nuostata tam tikromis sąlygomis leisti žemės ūkio bendrovėms ir kitiems juridiniams asmenims įsigyti žemės ūkio paskirties žemės [2].
Žemės ūkio paskirties žemės kainą geriausiai parodo rinkos (žemės pardavimo ir pirkimo duomenys). Naudojantis apibendrintais rinkos kainos duomenimis, sudaromi miestų ir kaimų vietovių žemės verčių (kainų) žemėlapiai.[3]. Šiuose žemėlapiuose Lietuva padalinta į 413 žemės vertės zonų. Žemės vertės žemėlapiuose nurodyta kaina turėtų padėti žmonėms orientuotis, kiek gali būti vertas jo žemės sklypas [12].
Tačiau žemės rinkos kainos nustatomos ne tik pagal jos pardavimo ir pirkimo sandorius, bet ir papildomai atlikus išsamų ekonominį žemės vertinimą, kuris kartojamas vidutiniškai kas penkeri metai.
Ekonominis žemės vertinimas atspindi : dirvožeminį ir ekonominį žemės derlumą, žemės ūkio produkcijos supirkimo punktų išdėstymą, produkcijos kainas ir jos gamybos išlaidas, kitus ekonominius rodiklius. Didelę įtaką ekonomiškai vertinant žemę turi valstybinis monopolinis žemės ūkio reguliavimas, žemės nuosavybės ir monopolinis žemės ūkio reguliavimas, žemės nuosavybės ir monopolinio kapitalo sąlyčio procesai, bankų kapitalo aktyvėjanti įtaka agrariniam sektoriui [3].
Žemės rinka
Per 2003 metus buvo parduota ir dovanota apie 59 tūkst. ha žemės ūkio paskirties žemės. Iš viso kitiems savininkams perleista apie 2,4 proc. privačios žemės ūkio paskirties žemės. Apie 25 proc. šio ploto (atskirose savivaldybėse – net iki 50 proc.) sudarė dovanojama žemė. Tai gerokai daugiau nei 2002 metais, kai dovanojama žemė sudarė apie 20 proc. Panašu, kad kai kuriais atvejais, siekdami išvengti privalomo skelbimo apie parduodamą žemę laikraščiuose, pirkėjas ir pardavėjas sąmoningai pasirinko žemės dovanojimą. Taip pat tikėtina, kad daugelis ūkininkų, tikėdamiesi ES paramos, teisiškai įsiformino anksčiau giminaičiams priklausiusią žemę.
Palyginus su ankstesniaisiais metais, vis labiau išryškėjo sandorių diferenciacija pagal kainų grupes, priklausomai nuo žemės kokybės ir sklypo buvimo vietos.
Praėjusiais metais sustiprėjo našios ir gerai įdirbtos žemės brangimo tendencija. Tačiau nemažai buvo parduodama ir prastesnės žemės, todėl kai kuriose vietose vidutinės rinkos kainos netgi šiek tiek sumažėjo. Žemės ūkio paskirties žemės kainos vidurkis šalyje buvo apie 1200 Lt/ha. Daugiau nei trečdalyje savivaldybių – Vilniaus apskrityje, taip pat Vidurio Lietuvoje, kur intensyviai plėtojamas žemės ūkis, ir pajūryje – vidutinė kaina viršijo šį vidurkį ir siekė 1200–2600 Lt/ha, beveik ketvirtadalyje savivaldybių, mažiau tinkamų žemės ūkiui, vidutinė žemės kaina neviršijo 800 Lt/ha.
Visą Lietuvą pagal dirbamos žemės kainas galima suskirstyti į kelias zonas.
Mažiausios kainos yra nelabai vertingose komerciniu ar rekreaciniu požiūriu vietose. Tačiau ir čia gali būti išskiriamos santykinai pigios, brangesnės ir santykinai brangios vietovės. Santykinai pigiose vietovėse vyrauja 500 Lt/ha kainos už mažo našumo žemę ir 1000 Lt/ha – už geresnę. Brangesnėse vietovėse nenaši žemė kainuoja apie 750 Lt/ha, našesnė – apie 1250 Lt/ha, gera ir patogiai išsidėsčiusi – 1500–1750 Lt/ha. Santykinai brangiose vietose stebima dar daugiau kainų grupių. Net ir prasčiausia žemė kainuoja apie 1000 Lt/ha, našesnė – apie 1500 Lt/ha, o patogūs derlingos žemės sklypai – apie 2000 Lt/ha, geriausi – apie 2500 Lt/ha.
Sklypai rekreacijai tinkamose vietose kainuoja gerokai daugiau nei žemės ūkiui naudojama žemė. Pigiausia žemė vaizdingose vietose ar prie ežerų, tinkanti rekreacijai ar kaimo turizmui, kainuoja apie 6 tūkst. Lt/ha, brangiausia – 14–22 tūkst. Lt/ha, vidutiniškai – apie 12 tūkst. Lt/ha. Pajūryje tokie sklypai kainuoja apie 65 tūkst. Lt/ha, paprastai jie numatomi ateityje panaudoti gyvenamųjų ar poilsio namų statybai.
Brangiausia žemės ūkio paskirties žemė yra prie didžiųjų miestų. Ji paprastai parduodama nedideliais sklypais, ketinant toliau panaudoti ją gyvenamųjų namų ar komercinių objektų statybai, bet ne žemės ūkiui. Tokių sklypų daugiausia Vilniaus, Kauno, Klaipėdos ir Trakų rajonuose, vidutinė jų kaina – apie 50 tūkst. Lt/ha. Pigiausi yra nuo didmiesčių nutolę, greta mažesnių gyvenviečių ar miestelių esantys sklypai, jų kaina – apie 3,5–8 tūkst. Lt/ha. Brangiau kainuoja arčiau miestų esanti žemė – 10–20 tūkst. Lt/ha. Sklypai, esantys netoli magistralinių kelių ar urbanizuotų teritorijų, nutolę 5–20 km nuo didmiesčių, kainuoja 30–65 tūkst. Lt/ha. Brangiausiai vertinami sklypai – prie pat miesto ribos (priklausomai nuo vietos), kainuojantys 150–500 tūkst. Lt/ha.
2003 metais žemės ūkio paskirties žemės nuomos vidutinė kaina Lietuvoje siekė apie 65 Lt/ha. Dirbamos žemės nuomos kaina derlingose žemėse buvo 60–200 Lt/ha, o mažiau derlingose ar nederlingose žemėse – iki 50 Lt/ha. Kai kur žemė vis dar buvo išnuomojama už valstybei sumokamą žemės mokestį. Nuomos dydis priklausė nuo kainų lygio vietovėje, žemės paklausos ir sklypo patrauklumo, bet paprastai neviršijo 4–11 proc. galimos sklypo pardavimo kainos. Patrauklesnių sklypų, esančių prie pat gyvenviečių ar besiribojančių su nuomininko sklypu, nuomos kaina gali būti iki 50 proc. aukštesnė nei tos vietovės vidurkis [2].
Žemės ūkio paskirties žemės rinkos kaina 2003 m. rugsėjo-lapkričio mėn.
Analizei panaudoti duomenys – žemės savininkų skelbimuose apie parduodamus žemės