Nuomos sutartis
5 (100%) 2 votes

Nuomos sutartis

N U O M A

Bendrosios nuostatos

Nuomos sutartimi viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti kitai šaliai (nuomininkui) daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį, grąžinti daiktą pasibaigus sutarčiai (CK 6.477 str. 1 d.). Tai dvišalis, atlygintinis, konsensualinis sandoris. Tai vienas iš klasikinių sandorių, žinomas civilistikoje nuo romėnų laikų. Skirtumas tarp nuomos (localio-conductio) ir pirkimo-pardavimo (emptio et venditio), kurį nurodydavo romėnų juristai – tai, kad pirkdamas daiktą, asmuo įgydavo pastovią daikto valdymo teisę, o nuomos pagrindu daiktu naudodavosi laikinai. Asmenims, vienokiems ar kitokiems poreikiams tenkinti reikia įvairių daiktų. Įsigyti nuosavybės teisę į daiktą ne visuomet būtina ir tikslinga ekonominiu požiūriu. Tokie poreikiai gali būti tenkinami laikinai pasinaudojant turtu už tam tikrą atlyginimą. Dėl šių priežasčių nuomos santykius reguliuojančios įvairių šalių teisės normos išsaugo romėnų teisėje įtvirtintą nuomos santykių paskirtį – daiktų perdavimas laikinai naudotis už užmokestį. Atskirų šalių teisė, pvz., Vokietijos, Šveicarijos, nuomą pripažįsta kaip turto nuomą. Anglų-amerikiečių teisė nuomos sutartis skiria, priklausomai nuo to, koks daiktas – kilnojamas (hire) ar nekilnojamas (lease) išnuomojamas. Šis skirtumas nulemia, kad nekilnojamojo daikto nuomos pagrindu sukuriama ribota daiktinė teisė, o kilnojamojo daikto nuoma suformuoja prievolinius teisinius santykius . Nuomos santykiai (lease) JAV reguliuojami Vieningu komerciniu kodeksu (Uniform commercial code). XX amžiaus viduryje išplito lizingo sutartys (finansinė nuoma). Ši sutartis apjungė nuomos ir pirkimo-pardavimo sutarčių elementus, nes lizingo kompanija suteikia lizingo gavėjui už atlyginimą naudoti fabrikus, įrengimus, transporto priemones ir kita, o pasibaigus sutarčiai, lizingo gavėjas gali lengvatinėmis sąlygomis, įskaitant visus mokėjimus, atlyginęs lizingo objekto likutinę vertę, įgyti jį nuosavybėn.

Lietuvos civilinėje teisėje nuomos santykių reguliavimas kito priklausomai nuo visuomeninių santykių bei nuo to, kokią paskirtį nuomos teisei numatydavo įstatymų leidėjas . 1964 m. Civilinis kodeksas, galiojęs iki 2001 m. liepos 1 d., reguliavo nuomos sutarties bendrąsias nuostatas bei gyvenamųjų patalpų nuomą . Atskiras nuomos sutarties rūšis reguliavo specialūs įstatymai, pvz., Žemės nuomos įstatymas .

2000 m. Civilinis kodeksas įtvirtina platų ir išsamų nuomos teisinių santykių reguliavimą. Nuoma – klasikinis prievolinės teisės institutas. Nuomos sutarties esminiai požymiai: nuomojamas turtas nuomininkui perduodamas naudotis ir valdyti arba tik naudotis, nuosavybės teisė į nuomojamą daiktą neperduodama. Nuomininkas pripažįstamas teisėtu daikto valdytoju, kol nepasibaigia nuomos sutartis. Teisėtą valdytoją nuo trečiųjų asmenų pažeidimų gina daiktinė teisė, todėl nuomininkas turi teisę reikšti vindikacinį ieškinį (išreikalauti nuomos objektą iš trečiųjų asmenų neteisėto valdymo) ir negatorinį ieškinį, kai pažeidimas nesusijęs su daikto netekimu. Teisėto valdytojo statusas nuomininko teisių apsaugai suteikia kitų daiktinei teisei būdingų požymių: nuomos teisė seka paskui daiktą, nuomos teisė paveldima, nuomininkas turi teisę nuomojamą daiktą įkeisti, pats jį išnuomoti trečiam asmeniui (subnuomos teisė). Ilgalaikė nuoma (emphyteusis) pripažįstama daiktine teisė ir gali būti prievolių įvykdymo užtikrinimo būdas. Jeigu ilgalaikę nuomą nustatantis aktas nenustato kitaip, tai nuomininkas naudojasi išnuomotu nekilnojamuoju daiktu kaip savininkas, tik iš esmės nedidina jo vertės.

Akivaizdu, kad nuoma, kaip prievolinės teisės institutas, turi daiktinėms teisėms būdingų požymių, nes nuomos santykių turinys apima ne tik naudojimąsi, bet ir daikto valdymą. Nuomos teisiniai santykiai Civiliniame kodekse sureguliuoti detaliai, pirmiausia nurodant visiems nuomos santykiams bendras nuostatas ir toliau atskirai reglamentuojant atskirų nuomos rūšių ypatumus. Toks detalus nuomos sutarčių reguliavimas nepaneigia sutarčių laisvės principo. Dauguma šių teisės normų yra dispozityvaus pobūdžio ir jos veikia, jeigu sutarties šalys nesusitaria kitaip. Ši nuostata svarbi sutarčių sudarymui, nes šalims nereikia į sutarties tekstą perkelti įstatymo nuostatų, siūlančių santykių reguliavimą, o sutartyje nurodomos sąlygos, dėl kurių šalys konkrečiu atveju susitarė kitaip nei numatyta įstatymuose. Civiliniame kodekse numatytos nuomos sutarčių rūšys yra išskirtos ne pagal kokį nors klasifikatorių, o priklausomai nuo nuomos objekto. Toks rūšių nustatymas nėra baigtinis ir visą apimantis reguliavimo metodas, todėl praktikoje neretai tenka taikyti tik bendrąsias nuostatas: pvz. negyvenamųjų patalpų, nebaigtos statybos nuomos ir kitais atvejais.

Nuomos sutarties dalykas

Nuomos sutarties dalykas gali būti bet kokie nesunaudojamieji daiktai. Civiliniame kodekse nėra išvardyta, kokie daiktai gali būti nuomojami, tačiau iš visų nuomos instituto normų aišku, kad tai gali būti bet koks daiktas, kuris jo naudojimo procese iš esmės nepraranda savo natūralių savybių ir savo vertės (CK 4.5 str. 2 d.). Tai žemės sklypai, gamtos objektai,
įmonės, statiniai, įrengimai, transporto priemonės ir kita. CK 6.477 straipsnio 2 dalis nurodo, kad įstatymai gali nustatyti daiktų, kurių nuoma draudžiama arba ribojama, rūšis. Prie tokių draudžiančių įstatymo normų galima priskirti CK 4.7 straipsnį. Nuomos sutartyje turi būti nurodomi daiktą individualizuojantys požymiai. Individualizavimo laipsnis priklauso nuo nuomojamo daikto prigimties. Griežtesni reikalavimai keliami tokiems nuomojamiems daiktams kaip transporto priemonės, nekilnojamasis turtas, įmonės. Įstatyme detaliai nurodomi tokių objektų apibūdinimo kriterijai ir nustatoma šių objektų individualizavimo procedūra. Nekilnojamasis turtas turi unikalų numerį kadastro ir registro įmonėje kaip kadastrinės ir techninės apskaitos rezultatą. Nuomojant žemės sklypą, šis sklypas turi būti suprojektuotas. Nuomojamas daiktas pagal savo juridinę prigimtį negali būti pakeičiamas, nes nuomos santykiams pasibaigus, reikia grąžinti tą patį daiktą. Būtina sutarties sąlyga – nuomos sutartyje nurodyti nuomojamą daiktą arba tokius jo požymius, pagal kuriuos galima jį identifikuoti. Jeigu tokie požymiai sutartyje nenurodyti ir nuomos sutarties dalyko negalima nustatyti remiantis kitais požymiais, tai nuomos sutartis laikoma nesudaryta (CK 6.477 str. 3 d.). Lietuvos civilinė teisė numato tik daiktų, o ne turtinių teisių, paslaugų ar darbų nuomą. Ši nuostata svarbi teisiniam santykių kvalifikavimui, atskiriant nuomos, atlygintinių paslaugų teikimo, rangos santykius.

Sutarties šalys

Nuomos sutarties šalys yra nuomotojas ir nuomininkas. Nuomotojas gali būti daikto savininkas arba asmuo kurio teisę nuomoti svetimą daiktą numato įstatymas, ar atitinkamus įgaliojimus gavęs iš savininko. Šios nuostatos reiškia, kad nuomotojas yra tas asmuo, kuris gali turtą tvarkyti. Šią teisę, be abejo, pirmiausia turi daikto savininkas. Įstatymu tokias teises įgyja visi tos nuosavybės valdytojai, tvarkytojai. Jeigu nuomos teisė įstatymu nenumatyta, tai turtą tvarkantys ar valdantys asmenys tokią teisę gali įgyti savininkui specialiai taip nutarus.

Bendra taisyklė, kad nuomotoju ar nuomininku gali būti bet kuris civilinės teisės subjektas – tiek fiziniai, tiek juridiniai asmenys – komercinės ir nekomercinės organizacijos, o taip pat valstybės, valstybinės valdžios institucijos. Specialius reikalavimus atskiriems šių santykių subjektams numato atskiras nuomos rūšis nustatančios normos. Daug papildomų reikalavimų keliama subjektams, nuomojant valstybinį ir municipalinį (savivaldybių) turtą, pavyzdžiui Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gruodžio 14 d. nutarime Nr. 1524 “Dėl valstybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos”.

Nuomos sutarties forma ir sutarties registravimas

Sandorio forma – tai sandorį sudarančių asmenų valios išorinės išraiškos būdas.

CK 6.478 straipsnio 1 dalis numato, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Šios bendros nuomos teisės normos reikalavimas sandorio formai taikomas ne visiems nuomos atvejams, nes yra susijęs su nuomos santykių trukme. Nuomos sutarties formos ypatumus, atsižvelgiant į nuomos dalyką, subjektus, nustato atskiras nuomos rūšis numatančios teisės normos. Pvz., statinių, pastatų nuomos sutartis turi būti rašytinė, nepriklausomai nuo termino (CK 6.531 str. 1 d.), vartojimo nuomos sutartys gali būti sudaromos ir kitokia forma (kvitas, žetonas ir kt.) (CK 6.506 str.). Tuo atveju, kai nuomos sutartis sudaroma trumpesnei nei vienerių metų trukmei, taikomi CK 1.72 – 1.77 straipsniai, nustatantys reikalavimus sandorių formai. CK 1.77 straipsnis numato, kad sandoriai, kuriuos įstatymas leidžia sudaryti žodžiu, taip pat gali būti sudaromi paprastos rašytinės formos ar notarinės formos. Sandoriai, kuriems įstatymas nustato paprastą rašytinę formą, gali būti ir notarinės formos. Notarinė sandorio forma privaloma, sudarant ilgalaikės nuomos į nekilnojamąjį daiktą sutartį (CK 1.74 str. 1 d. 1 p.). CK 1.74 str. 1 dalies 1 punkto reikalavimas notarine forma sudaryti daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą perleidimo ir suvaržymo sandorius plečiamai neaiškinamas ir nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartys, nesančios ilgalaikės nuomos (emphyteusis) sutartimi, sudaromos paprasta rašytine forma, nors ir yra susijusios su valdymo teisių perleidimu . Todėl galima teigti, kad CK 6.478 straipsnio 1 dalies nuostatos numato nuomos sutarties paprastą rašytinę formą. Įstatymu reikalaujamos paprastos rašytinės formos nesilaikymo pasekmes numato CK 1.93 str. 2 dalis. Rašytinės formos nesilaikymas, jeigu įstatymas nenustato ko kito, nedaro sandorio negaliojančiu, tačiau kilus ginčui dėl sandorio sudarymo ir jo įvykdymo fakto, negalima remtis liudytojų parodymais. Šie faktai įrodinėjami rašytiniais įrodymais, išskyrus atvejus, kai teismas nutaria tokių pasekmių sandorio šalims netaikyti (CK 1.93 str. 6 d.). Teisinė sandorių registracija reikšminga civilinės apyvartos stabilumui. Asmuo, įgijęs daiktą nuosavybės teise, sužino apie kitų asmenų teises į šį daiktą, jeigu tos teisės yra įregistruotos. Privalomos registracijos atveju šalių teisės ir pareigos atsiranda nuo sandorio įregistravimo, todėl ir sandoris įsigalioja tik įregistruotas atitinkamame registre. Nuomos teisė nenumato privalomo
registravimo. CK 1.75 straipsnyje numatytos bendros teisinės registracijos nuostatos nuomos santykiams taikomos tik galimybei nuomos sutarties faktą panaudoti prieš trečiuosius asmenis. Taisyklė, kad nuomos sutartys, sudarytos ilgesniam nei vienerių metų terminui, gali būti panaudotos prieš trečiuosius asmenis, jeigu įstatymo nustatyta tvarka įregistruotos viešame registre, taikoma nekilnojamųjų daiktų nuomai (CK 6.478 str. 2 d.). Tik registruota sutartis galioja daikto perėjimo kitam savininkui atveju (CK 6.494 str. 1 d.).

Nepriklausomai nuo to, ar nuomos sutartis registruota, ar ne, nuomotojas, parduodamas ar kitaip perduodamas nuomojamą daiktą arba jį įkeisdamas, ar kitaip suvaržydamas nuosavybės teisę, privalo pranešti daikto pirkėjui ar kitokios sutarties šaliai apie nuomos sutartį, o nuomininkui – apie daikto pardavimą ar kitokį perleidimą, ar teisės į jį suvaržymą (CK 6.495 str.). Ši teisės norma yra imperatyvi. Tokią imperatyvinę pareigą – pranešti apie trečiųjų asmenų teisę į išnuomojamą daiktą – nuomotojas būsimajam nuomininkui turi įvykdyti iki sutarties sudarymo (CK 6.496 str.).

Nuomos sutarties terminas

Pagal nuomos sutartį daiktas perduodamas nuomininkui laikinai naudotis, todėl tokios sutarties galiojimas laike yra esminė jos sąlyga. Be to, nuo sutarties termino priklauso ir jos forma bei registracija. Nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu. Įstatymas nedraudžia sudaryti nuomos sutartį, nenurodant nuomos termino. Tokiais atvejais nuomos sutartis pripažįstama neterminuota sutartimi. Teisinės neterminuotos sutarties pasekmės – abi šalys turi teisę nutraukti nuomos sutartį bet kada, įspėjusi apie tai kitą šalį prieš vieną mėnesį iki nutraukimo, o kai nuomojami nekilnojamieji daiktai – prieš tris mėnesius iki nutraukimo. Sutartimi šalys gali numatyti ir ilgesnius įspėjimo terminus. Įspėjimo forma įstatyme nenurodyta, ją sandorio šalis gali pasirinkti savo nuožiūra, atsižvelgdama į numatomą būtinybę įrodinėti įspėjimo faktą. Taigi, nuomos sutartys gali būti terminuotos arba neterminuotos, tačiau visais atvejais sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vienas šimtas metų (CK 6.479 str. 1 d.). Atskirų nuomos rūšių terminai įstatymu nustatomi kitaip. Pvz., vartojimo nuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vieneri metai (CK 6.505 str. 1 d.). Suėjus nuomos sutarties terminui, sutartis baigiasi. Nuomos prievoliniams santykiams reikšmingos šių santykių atnaujinimo galimybės. CK 6.481 straipsnis numato, kad jeigu pasibaigus sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip 10 dienų toliau naudojasi turtu, o nuomotojas tam neprieštarauja, tai laikoma, kad sutartis tomis pat sąlygomis tapo neterminuota. Nuomotojui pareiškus prieštaravimą, nuomos sutartis pasibaigia, jeigu nuomininkas nepasinaudoja įstatyme įtvirtinta pirmenybės teise atnaujinti nuomos sutartį. Sudarant nuomos sutartį naujam terminui, jos sąlygos šalių susitarimu gali būti pakeistos. Nuomotojas, prieštaraujantis, kad nuomininkas toliau naudotųsi daiktu tomis pačiomis sąlygomis neterminuotai, raštu praneša nuomininkui apie jo pirmenybės teisę sudaryti sutartį naujam terminui, kartu gali būti siūlomos naujos nuomos sąlygos. Šį pranešimą nuomotojas siunčia nuomos sutartyje numatytu terminu. Jeigu nuomos sutartyje nenumatyta – per protingą terminą iki nuomos sutarties pabaigos. Protingas terminas šiuo atveju turėtų būti toks, kad nuomininkas galėtų apsispręsti, ar galės sutikti su naujomis sąlygomis, pravesti derybas dėl naujų sąlygų ir kita. Toks raštiškas pasiūlymas turi lemiamą įrodomąją reikšmę, nustatant ar nuomotojas nepažeidė nuomininko pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartį. Jeigu nuomotojas atsisako sudaryti su nuomininku sutartį naujam terminui, tai iš esmės jis metus laiko nuo nuomos sutarties pasibaigimo negali sudaryti naujos nuomos sutarties dėl to paties daikto su kitu asmeniu, išskyrus tuos atvejus, kai buvęs nuomininkas atsisakė atnaujinti sutartį arba neatsiliepė į pasiūlymą atnaujinti nuomos sutartį. Jeigu nuomotojas atsisakė sudaryti nuomos sutartį su nuomininku naujam terminui ir, nepraėjus vieneriems metams nuo nuomos pabaigos, nepranešęs buvusiam nuomininkui, sudaro naują nuomos sutartį su kitu asmeniu, tai buvęs nuomininkas gali reikalauti perleisti jam nuomininko teises ir pareigas pagal naują sutartį arba reikalauti atlyginti nuostolius dėl atsisakymo atnaujinti nuomos sutartį naujam terminui.

Nuomos sutarties šalių teisės ir pareigos

Nuomos teisinių santykių turinį sudaro veiksmai, kuriuos šalys turi atlikti, įgyvendindamos teises ir vykdydamos pareigas, atsiradusias iš sutarties. Vienos nuomos sutartinių santykių šalies teisės atitinka kitos pareigas ir atvirkščiai. Civilinis kodeksas nustato šias pagrindines nuomotojo pareigas:

1) perduoti nuomininkui tinkamos būklės daiktą, atitinkantį sutarties sąlygas bei daikto paskirtį (6.483 str. 1 d.). Tai reiškia, kad daiktas turi būti perduotas nuomininkui valdyti, juo naudotis pagal paskirtį, tačiau juo disponuoja nuomotojas. Daiktas turi būti perduotas sutartyje nustatytu terminu, nurodytoje vietoje. Nuomotojas perduoda daikto dokumentus ir priedus, kurie būtini daikto naudojimui. Sutartyje turi būti nurodyti daikto trūkumai, jeigu jie buvo. Jeigu nuomotojas
daikto, dokumentų ar priedų, tai nuomininkas turi teisę išreikalauti tą daiktą ir išieškoti dėl uždelsimo įvykdyti sutartį atsirandančius nuostolius arba atsisakyti sutarties ir dėl sutarties neįvykdymo gauti nuostolių atlyginimą;

2) nuomotojas atsako už daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies trukdo naudoti daiktą pagal paskirtį. Ši daikto savininko pareiga, susijusi su daikto kokybe, turi būti vykdoma, nepriklausomai nuo to, ar nuomotojas, sudarydamas sutartį, apie tuos trūkumus žinojo (CK 6.485 str. 1 d.). Nuomotojui pareiga atsakyti už daikto trūkumus gali neatsirasti, jeigu apie nuomos objekto trūkumus nuomininkas turėjo žinoti, t.y. be jokio papildomo tyrimo sutarties sudarymo ar daikto perdavimo metu trūkumai turėjo būti pastebėti. Nuomotojas neatsako už daikto trūkumus, kuriuos aptarė sutarties sudarymo metu. Jeigu nuomos sutartimi daikto trūkumai nebuvo aptarti, jų apžiūrint ir priimant daiktą, nuomininkas nepastebėjo ir be papildomo tyrimo pastebėti negalėjo, nuomotojas privalo neatlygintinai šiuos trūkumus pašalinti arba nedelsiant pakeisti išnuomotą daiktą tinkamu. Jeigu nuomotojas šios pareigos nevykdo, nuomininkas turi teisę reikalauti atlyginti trūkumų pašalinimo išlaidas (jeigu pats trūkumus pašalino) arba naudotis daiktu su trūkumais, jeigu tai galima, bet reikalauti mažinti nuomos mokestį. Trūkumų pašalinimo išlaidos gali būti išskaičiuotos iš nuomos mokesčio. Nuomininkas turi teisę nutraukti sutartį prieš terminą. Visais atvejais nuomininkui atsiranda teisė į nuostolių atlyginimą. Nuostoliai mažinami atlygintomis trūkumų pašalinimo išlaidomis ir nuomos mokesčio sumažinimo dydžiu;

3) nuomotojas privalo daryti išnuomoto daikto kapitalinį remontą (CK 6.492 straipsnis), jeigu įstatymai ar sutarties šalys nenumato kitaip. Nuomotojas remontą daro savo sąskaita. Kapitalinio remonto metu nuomininkui apribojama nuomos teisė, nes jis negali naudotis išnuomotu daiktu. Todėl CK 6.492 str. 4 dalis numato, kad nuomotojas turi įrodyti, jog išnuomoto daikto kapitalinis remontas yra būtinas ir neatidėliotinas. Kad apriboti nuomininko teisę naudotis daiktu, šie reikšmingi faktai privalo būti nustatyti abu. Jeigu remontas nėra neatidėliotinas, o tik būtinas ir nuomininkas nesutinka laikinai atsisakyti teisės naudotis daiktu, nuomotojas, norėdamas atlikti kapitalinį remontą, privalo gauti teismo leidimą apriboti šią nuomininko teisę. Visais atvejais, kai nuomininko teisės naudotis daiktu apribojamos, turi būti mažinimas nuomos mokestis ar kitaip kompensuojama. Kapitalinio remonto darymas suteikia teisę nuomininkui nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Jeigu nuomotojas nevykdo pareigos daryti daikto kapitalinį remontą, nuomininkas teismo leidimu įgyja teisę atlikti jį pats. Šiuo atveju svarbi teisminė kontrolė, nes turi būti objektyviai nustatoma, ar remontas yra būtinas ir neatidėliotinas, t.y. ar nuomos dalykas ne tik atitinkamai nusidėvėjęs, bet ir kelia pavojų jo naudotojui, aplinkiniams, tolesnį jo naudojimą draudžia atitinkamos eksploatavimo taisyklės ir pan., todėl kapitalinį remontą būtina atlikti nedelsiant. Nuomininkas, atlikęs kapitalinį remontą, pateikia nuomotojui remonto darbų sąmatą ir sąskaitą, prašo atlyginti remonto išlaidas ar įskaityti patirtas išlaidas į nuomos mokestį;

Šiuo metu Jūs matote 30% šio straipsnio.
Matomi 2741 žodžiai iš 9010 žodžių.
Peržiūrėkite iki 100 straipsnių per 24 val. Pasirinkite apmokėjimo būdą:
El. bankininkyste - 1,45 Eur.
Įveskite savo el. paštą (juo išsiųsime atrakinimo kodą) ir spauskite Tęsti.
SMS žinute - 2,90 Eur.
Siųskite sms numeriu 1337 su tekstu INFO MEDIA ir įveskite gautą atrakinimo kodą.
Turite atrakinimo kodą?
Po mokėjimo iškart gausite atrakinimo kodą, kurį įveskite į laukelį žemiau:
Kodas suteikia galimybę atrakinti iki 100 straispnių svetainėje ir galioja 24 val.