Investicijos i gyvenamuju namu statyba
5 (100%) 1 vote

Investicijos i gyvenamuju namu statyba

TURINYS

Įvadas …………………………………………………………………………………………………………… 3

I. Investicijų į gyvenamųjų namų statybas samprata ir veiksniai …………………….. 4

II. Gyvenamųjų namų statybos rinka …………………………………………………………….. 10

III. Valdžios įtaka statybų rinkai ……………………………………………………………………. 15

Išvados………………………………………………………………………………………………………….. 20

Naudota literatūra…………………………………………………………………………………………. 22

Priedai…………………………………………………………………………………………………………… 24

ĮVADAS

Investicijos yra nesuvaldomas ir didele amplitude besikeičiantis reiškinys. Jos yra susijusios su bendruoju nacionaliniu produktu ir keičiasi atitinkamai jo kitimui. Išsivysčiusiose šalyse investicijos į gyvenamųjų namų statybą sudaro žymią dalį BNP. Todėl investicijos ir jų svyravimas žymia dalimi lemia nacionalinio produkto kūrimo ciklus ir jų konkrečius parametrus.

Vienas veiksnių, lemiančių investicijų į gyvenamuosius namus ir butus apimtis, – šeimų pajamos, todėl, galima sakyti, kad pradėtų naujų gyvenamųjų namų skaičius yra vienas iš ekonomikos „savijautos“ rodiklių. Šiuo metu Lietuvoje yra jaučiamas didžiulis gyvenamųjų namų statybos bumas, todėl mano darbo tikslas – išsiaiškinti pagrindines makroekonomines tendencijas, lemiančias investicijas į gyvenamųjų namų statybą Lietuvoje.

Darbo uždaviniai: apibrėžti investicijų į gyvenamųjų namų statybas sampratą, išanalizuoti pagrindinius veiksnius, įtakojančius gyvenamųjų namų statybas Lietuvoje, apžvelgti Lietuvos gyvenamųjų namų statybos rinką ir jos dalyvius, įvertinti valdžios įtaką statybų rinkai.

Nagrinėjant investicijas į gyvenamųjų namų statybas, būtina išnagrinėti gyvenamojo būsto rinką. Todėl pirmojoje darbo dalyje, siekiant apibrėžti investicijų į gyvenamųjų namų statybą sampratą, nagrinėjama mokslinė literatūra bei apžvelgiama gyvenamojo būsto rinka Lietuvoje. Remiantis Lietuvos bei kitų Europos šalių statistiniais duomenimis, lyginamuoju aspektu vertinami pagrindiniai išoriniai bei vidiniai veiksniai, įtakojantys investicijų į gyvenamųjų namų statybą apimtis.

Antroje darbo dalyje pirmiausiai apžvelgiami vieni pagrindinių investicinio projekto įgyvendinime dalyvaujančių dalyvių – bankai, kurie dalyvauja visuose investicijų proceso etapuose. Remiantis bankų pateikta informacija, kvalifikuotų specialistų konsultacijomis, bandoma išskirti pagrindinius statybų finansavimo principus. Siekiant įvertinti statybos bendrovių veiklą Lietuvoje, vadovaujamasi publikuotais straipsniais periodinėje spaudoje, analizuojami statistiniai statybos apimčių duomenys.

Svarbus veiksnys, lemiantis investicijas į gyvenamųjų namų statybą, yra statybų reglamentavimas. Taigi trečioje darbo dalyje, nagrinėjant pagrindinius statybas Lietuvoje reglamentuojančius įstatymus, yra išskiriami pagrindiniai teisinio reglamentavimo trūkumai stabdantys investicijas į gyvenamųjų namų statybą Lietuvoje.

1. Investicijų į gyvenamųjų namų statybas samprata ir veiksniai

Investicijos – kapitaliniai įdėjimai perkant materialųjį turtą ir įrenginius. Materialusis investavimas sukuria naują pagrindinį kapitalą ir padidina šalies gamybos pajėgumą, o finansinis investavimas – esamo pagrindinio kapitalo pervedimas iš vieno asmens ar organizacijos nuosavybės į kitą. Taigi investicijas į gyvenamųjų namų statybą galime apibrėžti kaip materialųjį investavimą, kuomet kuriamas naujas pagrindinis kapitalas – gyvenamieji namai.

Ilgo laikotarpio atveju galima nustatyti, kad investicijos yra susijusios su bendruoju nacionaliniu produktu ir keičiasi atitinkamai jo kitimui. Tai leidžia daryti išvadą, kad investicijos ir jų svyravimas labiausiai lemia nacionalinio produkto kūrimo ciklus ir jų konkrečius parametrus.

Investicijų išlaidų grupę sudaro trys pagrindiniai elementai: gamybinių atsargų formavimo, pagrindinio kapitalo formavimo ir gyvenamųjų namų statyba.

Išvystytose šalyse šeimų išlaidos gyvenamųjų namų statybai sudaro žymią dalį BNP – 3-6%, o visose investicijose (išskyrus vyriausybės daromas) – nuo 20 iki 35 procentų jų apimties . Kaip keitėsi investicijos į gyvenamųjų namų statybą Lietuvoje iki 2004 metų pavaizduota 1 paveiksle.

1 pav. Investicijos gyvenamųjų namų statybai Lietuvoje, tūkst.Lt

Šaltinis: LR Statistikos departamentas

Naujų gyvenamųjų namų statyba praktiškai visa yra finansuojama iš bankų paskolų, gautų pastačius namą ir užstačius sklypą (ipotekinis kreditas). Palūkanos už kreditą paprastai sudaro daugiau kaip pusę namo savininko mokamų už paskolą metinių įnašų. Palūkanų normos kitimas veikia šios rūšies investicijas. Vienas pagrindinių investicijų į gyvenamuosius namus ir butus veiksnių – šeimų gaunamos pajamos. Todėl, galima sakyti, pradėtų naujų gyvenamųjų namų skaičius yra vienas iš ekonomikos „savijautos“ rodiklių.

Investicijos į naujų
gyvenamųjų namų statybą įvertinamos pagal pasirašytus gamybos kontraktus. Investicijų pokyčiai sužadina stambų papildomų pajamų ir vartojimo išaugimą. Bet pajamų bei visuminės paklausos kitimas turi ir kitų, ne nuo investicijų kitimo priklausančių veiksnių. Dėl šių veiksnių pasikeitusi paklausa veikia investicijų apimtį, kadangi kiekvienas pajamų, paklausos ar produkcijos padidėjimas ar sumažėjimas sukelia reprodukcijos procese reliatyviai didesnį kapitalo investicijų padidėjimą ar sumažėjimą. Taip atsitinka todėl, kad, tarkim, gyvenamųjų namų statyba trunka ilgai, o tuo pačiu laiku, kuris praeina nuo papildomų gyvenamųjų namų paklausos atsiradimo iki jų statybos pabaigos, nepatenkinta paklausa skatina plėsti jų statybą daugiau, negu reikia pirminei paklausai patenkinti. Tarp realaus kapitalo dydžio ir vartojimo prekių gamybos lygio yra tiesioginis ryšys: išaugęs vartojimas sukelia papildomo pagrindinio gamybinio kapitalo (grynųjų investicijų) poreikį.

Kiekvieno investuotojo tikslas – efektyviai, trumpiausiu laiku ir su mažiausia rizika įgyvendinti savo sumanymą – investicinį projektą. Sėkmę lemia gerai parinkta įgyvendinimo strategija, sutarties sąlygos ir profesionaliai surengtas konkursas.

Investuotojui, norinčiam efektyviai panaudoti investicijas, labai svarbu parinkti geriausią projekto valdymo ir įgyvendinimo modelį; profesionaliai parengti ir įvykdyti projekto įgyvendinimo – statybos rangos darbų – konkursą; parengti gerai apgalvotą ir detalią statybos rangos darbų sutartį. Šalyje projekto įgyvendinimą ir statybos rangos darbų sutarčių sudarymą reguliuoja šie pagrindiniai dokumentai: Viešųjų pirkimų įstatymas ir Civilinis kodeksas .

Lietuvoje dažniausiai taikomi du investicinių projektų įgyvendinimo modeliai, kai skelbiamas konkursas ir sudaroma sutartis statybos rangos darbams: kada užsakovas parengia techninį ir darbo projektą, kitas – kai užsakovas turi tik statinio techninį projektą, o statinio darbo projektą rengia rangovas. Tarptautinė patirtis numato žymiai daugiau projektų įgyvendinimo modelių. Renkantis statybos investicinio projekto įgyvendinimo modelį, skiriasi konkurso pagrindas, užsakovo ir konkurso dalyvio vaidmuo konkurso fazėje, pasiūlymo vertinimo ir paskyrimo kriterijai. Pagrindiniai veiksniai, įtakojantys investicinio projekto įgyvendinimo modelio pasirinkimą, yra: lėšų pobūdis, rizikos pasidalijimas tarp užsakovo ir rangovo, projekto realizavimo laikas, užsakovo galimybės ir gebėjimas valdyti projektą.

Norint investuoti, reikia iš anksto žinoti esamo vartojimo apimtį, todėl nagrinėjant investicijas į gyvenamųjų namų statybas, būtina išnagrinėti gyvenamojo būsto rinką. Gyvenamojo būsto rinką šiuo metu labiausiai veikia dvi priešinga kryptimi veikiančios jėgos. Pirmoji skatinanti – bankų siūloma palanki kreditavimo sistema, mokestinės lengvatos, bei trumpalaikiai, bet galingi veiksniai, susiję su žmonių psichologija (tokie kaip įstojimas į transatlantines organizacijas, planuojamas euro įvedimas). Tai skatina gyventojus gerinti gyvenamojo būsto kokybę, kuri netenkina šiandieninių reikalavimų. Kitaip rinką (ypač statybas) veikia reguliuojanti įstatymų bazė, kuri trukdo greitai patenkinti augantį poreikį. Dėl šių priešingomis kryptimis veikiančių veiksnių nekilnojamojo turto rinka „kaista“.

Svarbu įvertinti būsto rinką veikiančiu išorinius veiksnius. Vienas pagrindinių rodiklių, pagal kurį orientuojasi, analizuoja ir daro išvadas tarptautiniai investiciniai bankai dabar jau išsiplėtusioje ES erdvėje, yra BVP ir paskolų portfelio santykis. Šis santykis geriausiai parodo, kurioje vietoje, lyginama su kitomis šalimis, yra Lietuva, kiek paimta paskolų būsto problemoms spręsti, kiek jų reikės ateityje.

1 lentelė. Lietuvos bankų klientams suteiktos paskolos ir BVP, mlrd.Lt.

2004 01 01 2004 10 01 2005 01 01 Pasikeitimas per 2004 m. IV ketv. (proc.) Pasikeitimas per 2004 metus (proc.)

Klientams suteiktos paskolos 12,09 15,31 16,90 10,4 39,7

Iš jų – paskolos privačioms įmonėms 8,69 10,22 11,06 8,3 27,3

Iš jų – paskolos fiziniams asmenims 2,41 3,86 4,45 15,3 84,9

Iš jų – būsto paskolos 1,91 2,97 3,44 15,8 80,1

BVP, veikusiomis kainomis 56,18 61,9 10,18

Šaltinis: Lietuvos bankas, LR Statistikos departamentas

Remiantis 1 lentelės duomenimis, 2004 metais bankų suteiktos paskolos gyventojams išaugo beveik 85 proc. Iš jų didžioji dalis (77 proc.) teko gyventojams suteiktoms būsto paskoloms, kurios per tą patį laikotarpį padidėjo 1,5 mlrd. Lt, arba 80,1 proc. Būsto paskolos gyventojams, kaip bankinis produktas, populiarumą įgavo tik pastaraisiais metais, jų apimtis bei lyginamieji svoriai, palyginti su kitomis regiono šalimis, taip pat išlieka vieni žemiausių (2005 metų sausio 1 d. Lietuvoje būsto paskolos sudarė 5,6 proc. 2004 metų šalies BVP), todėl turi dar pakankamai daug erdvės augti toliau

2004 m. sausio 1 dienai, Lietuvoje būsto paskolų santykis su BVP buvo beveik 3,4 proc. Mūsų kaimynų estų ir latvių rodikliai žymiai geresni, atitinkamai 12,5 ir 13 proc . Kitose Rytų Europos šalyse rodikliai kiek mažesni, paskolų santykis su BVP svyruoja tarp 5-10 proc. Tuo tarpu ES vidurkis – 38,5 proc. Danijoje būsto paskolų ir BVP santykis didžiausias – 70 proc., nedaug atsilieka Olandija – 66
.

Lietuvos komercinių ir investicinių bankų skaičiavimais, prognozuojama, kad 2010 m. Lietuvoje BVP ir palūkanų santykis bus 18 proc., dar po penkerių metų – 27 proc. . BVP ir būsto paskolų koreliacija rodo, kad paklausa augs labai sparčiai. Šie reikalavimai remiasi tendencijomis, kurios kažkada buvo ES senbuvėse, nes daugelis analitikų įžvelgia panašumą tarp šiandieninės Rytų Europos šalių situacijos ir tokių šalių, kokia buvo Ispanija prieš 20 metų.

Esami skirtumai tarp Baltijos šalių susidarė, greičiausiai dėl to, kad Lietuvos nekilnojamojo turto rinka labiau išsisklaidžiusi nei estų ar latvių, kur lemiamą įtaką daro sostinės-uostai, kur visi procesai įsibėgėja greičiau. Likusieji didieji Lietuvos miestai pradeda atsigauti, tad gyvenamojo būsto rinkos segmentas neabejotinai augs. Šiokį tokį atotrūkį tarp Estijos ir Latvijos galima aiškinti tuo, kad žmogus perkantis būstą didmiestyje, jaučiasi daug saugiau nei darydamas tokio pobūdžio investiciją mažame mieste.

Lietuvos bankininkystėje palyginti neseniai atsigręžta į fizinių asmenų poreikius, tuo tarpu Estijoje ir Latvijoje buvo keletas stambių rinkos žaidėjų, turinčių geras mažmeninės bankininkystės tradicijas. Lietuvos bankų rinkoje vis daugiau inovacijų, konkurencijos, o tai didina bendrą paskolų portfelį. Tai gali būti viena iš priežasčių, kodėl ši rinka vienur vystėsi greičiau, kitur – lėčiau. Prognozuojamas BVP ir būsto paskolų santykis Lietuvoje geriausiai atskleidžia koks didelis yra būsto paskolų ir šio nekilnojamojo turto segmento potencialas.

Visgi, nereikėtų pamiršti, kad Lietuvos ekonomika labai priklausoma nuo kitų šalių ekonomikos ir nuo eksporto. Taigi, jei kaimyninių šalių ekonomika sušlubuotų, tai atsilieptų ir Lietuvos ekonomikai, tuo pačiu ir nekilnojamojo turto rinkai. Šiuo metu pastebimi stagnacijos požymiai Vokietijos rinkoje, todėl Europos Centrinis Bankas vargu ar ryšis didinti bazinių palūkanų normą.

Vienas vidinių veiksnių, darantis įtaką nekilnojamojo turto rinkai – pasikeitęs gyventojų požiūris į finansavimo šaltinius. Įsitikinimas, kad paskola – negerai, kad viską reikia daryti už savo sukauptus pinigus, jau pradeda nykti. Žmonės žymiai drąsesni. Finansavimo produktų naudojimas jau tampa tradicija. 2003 metais apie 3 proc. namų ūkių pasinaudojo banko siūlomais finansavimo produktais – tiek būsto tiek ir vartojimo paskoloms . 2004 metais įvyko labai didelis lūžis, tokių paskolų augimas buvo beveik dvigubas.

Kitas aspektas – sėkminga valstybės gyvenamojo būsto politika šalyje per pastaruosius trejus metus. Išduota nemažai lengvatinių būsto paskolų, skirtų jaunoms šeimoms. Taip pat nemažą įtaką daro ir galimybė susigrąžinti dalį gyventojų pajamų mokesčio. Taip pat būsto paskolų draudimas, kuriuo galima sumažinti pradinį įnašą už būstą, – tai teigiami poslinkiai, turintys įtakos visai gyvenamojo būsto rinkai.

Tačiau, jei šių priemonių, kurios pasiteisino, būtų atsisakyta, tai, be abejo, turėtų neigiamos įtakos anksčiau išsakytoms prognozėms. Mokestinės lengvatos atlieka variklio vaidmenį gyvenamojo būsto rinkoje, ir jei jų būtų atsisakyta, tai sulauktų ne tik rinkos vangumo ar sąstingio, bet ir neigiamos visuomenės reakcijos.

Rinkos perkaitimas gali grėsti ne todėl, kad yra daug žmonių, kurie turi poreikį būstui, bet dėl rinkos reguliavimo. Dabar egzistuojantis žemės ir statybų rinkos reguliavimas neleidžia greitai ir laiku patenkinti paklausos. Įstatyminė aplinka labai komplikuoja rinkos susibalansavimą. Problema yra ne pati paklausa, bet pernelyg išsamus reguliavimas, dėl kurio pasiūla nespėja su paklausa. Kaip vieną iš priežasčių, kodėl pasiūla mažesnė už paklausą, galima įvardinti tai, kad nekilnojamojo turto plėtotojai ir statybininkai, baimindamiesi dėl to, kaip atrodys rinka, kai objektas bus baigtas, nesiryžta pasiūlyti potencialiems pirkėjams daugiau projektų.

Šiuo metu Lietuvoje palūkanų normos vidurkis net mažesnis nei ES. Dabartiniame etape palūkanos atlieka daugiau skatinamąjį vaidmenį visai būsto rinkai plėtotis. Bazinis palūkanų normų lygis eurais gali augi, bet vidutinės trukmės perspektyvoje to nereikėtų tikėtis. Tai neturėtų neigiamai paveikti rinkos. Žvelgiant iš psichologinės pusės, euro įvedimas lietuviam gali padaryti didesnę įtaką. Bet euro įvedimo poveikis bus trumpalaikis. Baimė, kad į vedus eurą 2007 m. kils nekilnojamojo turto kainos, nėra neracionali. Remiantis Europos šalių patirtimi: tarkim Airijos, šioje šalyje įvedus eurą, nekilnojamojo turto kainos smarkiai išaugo.

Šiuo metu Jūs matote 31% šio straipsnio.
Matomi 2000 žodžiai iš 6362 žodžių.
Peržiūrėkite iki 100 straipsnių per 24 val. Pasirinkite apmokėjimo būdą:
El. bankininkyste - 1,45 Eur.
Įveskite savo el. paštą (juo išsiųsime atrakinimo kodą) ir spauskite Tęsti.
SMS žinute - 2,90 Eur.
Siųskite sms numeriu 1337 su tekstu INFO MEDIA ir įveskite gautą atrakinimo kodą.
Turite atrakinimo kodą?
Po mokėjimo iškart gausite atrakinimo kodą, kurį įveskite į laukelį žemiau:
Kodas suteikia galimybę atrakinti iki 100 straispnių svetainėje ir galioja 24 val.