Zemė-kaip investicijų objektas
5 (100%) 1 vote

Zemė-kaip investicijų objektas

TURINYS

ĮVADAS…………………………………………………………………………………3

1. ŽEMĖ – STABILIAUSIAS NEKILNOJAMASIS TURTAS ………………………4

2. ŽEMĖS KAIP INVESTICIJOS OBJEKTO LIETUVOJE APŽVALGA…………..6

2.1. Žemės pirkėjui taikomi reikalavimai……………………………………………..8

2.2. Žemės sklypų rinkos apibūdinimas………………………………………………10

2.3. Žemės rinkos perspektyvos………………………………………………………11

2.4. Priemonės ir būdai, skatinantys investicijas į žemę………………………………14

IŠVADOS………………………………………………………………………………..16

LITERATŪRA……………………………………………………………………………17

ĮVADAS

Plėtojantis rinkos santykiams ūkio subjektai gali plėsti gamybą ne tik vidaus, ir užsienio rinkose. Kiekvienas vadovas supranta, kad sėkmingai gamybai vystyti nepakanka vien patirties ir rinkos supratimo, o reikia ir išteklių, kurie mokslinėje literatūroje dar kitaip vadinami gamybos veiksniais. Tai parametrai, kurie nusako gamybos proceso eigą ir rezultatą. Visa gamybos proceso esmė susideda iš gamybos veiksnių panaudojimo ir sudarymo su jų pagalba ir jų pagrindu ekonominio produkto. Tai gi šie veiksniai – tai varomoji gamybos jėga ir sudedamosios gamybos pajėgumo dalys. Viena iš jų yra žemė.

Žemė – natūralus gamybos veiksnys, kuris yra gamtos duotas ir pats savaime nėra žmogaus veiklos rezultatas.

Gamtinis veiksnys (žemė) atspindi gamtinių sąlygų poveikį gamybiniams procesams, panaudojimą gamyboje gamtinių žaliavos ir energijos šaltinių, naudingų iškasenų, žemės ir vandens išteklių, oro baseino, gamtinės floros ir faunos. Gamtinė aplinka kaip gamybos veiksnys įkūnija įtraukimo į gamybą galimybę visų apibrėžtų apimčių ir rūšių gamtinių turtų, kurie paverčiami į žaliavinę medžiagą, iš kurios gaminama visa įvairovė daiktinių gamybos produktų. Žemė yra gamybinė aikštelė, kurioje išdėstyti gamybos ištekliai, dirba darbininkai. Jeigu vertintume žemės ūkį ir kitas su žemės panaudojimu susijusias sritis ir suskaičiuotumėme ten dirbančių darbininkų skaičių, pamatytumėme, kad nepanaudojus darbo jėgos neįmanoma pilnai išnaudoti žemės teikiamo naudingumo. Pagaliau, žemė yra svarbi gamybai ne tik kaip dabartiniu metu veikiantis bet ir ateityje veiksiantis faktorius.

Šio darbo tikslas – išanalizuoti investicijos į žemę kaip į nekilnojamą turtą pobūdį.

Uždaviniai:

• Išsiaiškinti žemės kaip prekės charakteristikas, kurios vienaip ar kitaip įtakoja jos patrauklumą investicijoms;

• Apibrėžti žemės pirkėjui taikomus reikalavimus;

• Apibūdinti žemės sklypų rinką ir nusakyti jos perspektyvas;

• Nusakyti priemones ir būdus, skatinančius investicijas į žemę.

1. ŽEMĖ – STABILIAUSIAS NEKILNOJAMASIS TURTASKiekvienas investuojantis į nekilnojamą turtą, svarbiu tikslu laiko maksimalią investicijų grąžą esant minimaliai investicijų rizikai. Pagal tai, kas yra investicijos objektas, tiek investicijos grąža, tiek rizika gali labai skirtis. Investuojant į nekilnojamą turtą investicijų grąža gaunama iš nekilnojamo turto kainos augimo, kasmetinių pajamų, gaunamų išnuomavus nekilnojamą turtą, bei mokestinės naudos, skaičiuojant nekilnojamo turto nusidėvėjimo sąnaudas. Visos nekilnojamo turto charakteristikos vienaip ar kitaip įtakoja nekilnojamo turto patrauklumą investicijoms.

Investicijos į žemę kaip į nekilnojamą turtą gali būti labai įvairaus pobūdžio. Jos priklauso nuo investuotojų (atskiri fiziniai asmenys ar juridinės institucijos), investicijų dydžio, trukmės ir tikslų (ilgalaikė investicija kai investuojama siekiant gauti pastovias nuomos pajamas, ar trumpalaikė, kai investuojama turint tikslą netrukus brangiai parduoti).

Nekilnojamasis turtas yra svarbus kiekvienam iš mūsų kaip pirmo būtinumo prekė, neturinti adekvataus pakaitalo. Populiariausia nekilnojamo turto tipologija remiasi skirtinga nekilnojamo turto objektų paskirtimi.

Žemės kaip prekės charakteristikomis galima būtų laikyti fizines, institucines, bei ekonomines. Visos žemės charakteristikos vienaip ar kitaip įtakoja jos patrauklumą investicijoms.

Fizinės nekilnojamojo turto charakteristikos paprastai skatina investicijas į nekilnojamąjį turtą. Dažniausiai mokslinėje literatūroje išskiriamos fizinės nekilnojamo turto charakteristikos yra šios:

Statika. Žemė yra fiziškai nejudanti geografine prasme. Nors tam tikri žemės elementai, pvz., dirvožemis, mineralai, nafta gali būti perkeliami ir transportuojami, tačiau geografinė vietovės / sklypo vieta išlieka tapati. Statika leidžia žemę traktuoti kaip nekilnojamąjį turtą.

Nesugriaunamumas. Žemė kaip erdvė yra nesunaikinama, ji yra amžina. Ši nekilnojamo turto charakteristika ypač padidina nekilnojamo turto kaip investicijų objekto patikimumą bei patrauklumą investicijoms.

Absoliuti žemės stoka. Fizinė žemės pasiūla bet kokiems praktiniams tikslams yra fiksuota. Pinigų, laiko ir pastangų dėka, žmogaus sukurta erdvė gali būti padidinta, jei yra padidėjusi paklausa.

Įvairumas.
Neįmanoma rasti dviejų absoliučiai vienodų sklypų. Žinoma, gali būti panaši sklypų geografinė vieta, tačiau jų dydis, topografinės charakteristikos, o taip pat visuomeninė infrastruktūra yra būdingi tik tam tikrai vietovei. Be to, išorinė, teigiama ar neigiama, kitų sklypų įtaka sąlygoja sklypų skirtumus. Vietovės unikalumas didina nekilnojamo turto, kaip investavimo objekto vertę, o konkrečiu atveju, sprendimo investuoti ar investicijų dydį lemiantis veiksnys. Įvairumas taip pat sąlygoja teisinį žemės kaip nepakeičiamos prekės traktavimą, reikalaujanti specifinio naudojimo ar pardavimo kontrakto vykdymo. Paprastai, kuo didesni reikalavimai keliami konkretaus objekto disponavimui (kultūros paveldas, nacionaliniuose ar regioniniuose parkuose esantys nekilnojamo turto objektai ir pan.), tuo mažesnė investicijų pasiūla.

Tačiau jei investuojam būtent dėl nekilnojamo turto unikalumo ar specifinio jo savybių (istorinės, landšaftinės ar kitos reikšmės), disponavimui keliamų reikalavimų įtaka bus santykinai nedidelė ir tikėtina pakankama investicijų grąža. Įvairumas yra būdingas ne tik žemei, bet ir pastatams.

Kaip matome, fizinės žemės charakteristikos investavimo objekto pasirinkimo kontekste atrodo iš tiesų patraukliai tiek investicijų grąžos, tiek rizikos prasme. Tuo tarpu institucinės – teisinės žemės charakteristikos, skirtingai nei fizinės, mažina žemės kaip investavimo objekto patrauklumą.

Norminis reguliavimas. Žemės kaip prekės fizinis – ekonominis judėjimas yra visapusiškai reglamentuojamas vyriausybiniais norminiais aktais. Priimti įstatymai apibrėžia fizines – ekonomines žemės judėjimo ribas: leidžia ją pirkti, parduoti, užtikrina nuosavybės teises į ją ir jų tęstinumą, reglamentuoja žemės pirkimo – pardavimo sąlygas. Miesto ir vystymo planai, statybų finansavimas taip pat turi įtakos žemės panaudojimui.

Papročiai. Papročiai, kai tam tikrai vietovei būdingas mąstymo ir veikimo būdas, taip pat veikia žemės paklausą, pasiūlą bei rinkos vystymąsi. Sakykime, Lietuvoje tampa populiarus kaimo turizmas, todėl auga ir sodybų žemės paklausa – toks specifinis laisvalaikio praleidimo paprotys leidžia pastebėti tam tikras paklausos tendencijas, būdingas tik tam tikrai visuomenės ar šalies daliai.

Kaip jau buvo minėta, tam tikra prasme institucinės nekilnojamo turto charakteristikos mažina žemės patrauklumą investicijoms. Šio padarinio priežastys nulemtos santykinai didelių sąnaudų registruojant, perkant ar parduodant žemę, keičiant objekto paskirtį. Kita vertus įvairūs apribojimai, susiję su nekilnojamo turto registru, įkeitimo procedūromis, taip pat panaudojimo apribojimais mažina investicijų riziką. Iš tikrųjų, didesnis žemės sandorių reguliavimas atlieka apsauginę funkciją. Papročių pažinimas ir analizė leidžia taip pat investuotojui tikėtis didesnės investicijų grąžos bei mažesnės rizikos.

Ekonominės žemės charakteristikos gali būti sąlygotos fizinių ar institucinių – teisinių charakteristikų.

Likvidumas. Nekilnojamas turtas kaip prekė pasižymi nedideliu likvidumu. Ši savybė mažina greitos laukiamos investicijų grąžos tikimybę, tačiau neturi įtakos investicijos rizikai.

Paklausos elastingumas. Žemės paklausa yra neelastinga kainai. Paklausos neelastingumas kainai didina investicijų grąžos tikimybę: net ir nemažėjant žemės kainai paklausa jam išlieka beveik nepakitusi.

Abipusė priklausomybė. Sklypų panaudojimo, gerinimo ir vertės sąveika yra abipusėje priklausomybėje. Tam tikro nekilnojamo turto objekto paskirties pasikeitimas gali sąlygoti kitų gretimų žemės paskirties ar vertės pasikeitimą: jei šalia žemės sklypo pastatoma degalinė žemės vertė pastebimai krenta. Ši savybė yra reliatyvi – vienu atveju ji gali padidinti investicijų grąža. Tačiau bendrai ši savybė didina investicijų riziką, kadangi numatyti netoliese esančių nekilnojamo turto objektų paskirties pasikeitimą nėra lengva. Įvertinus anksčiau paminėtus argumentus, išskirtinos šios pagrindinės fizinės ir ekonominės charakteristikos, kurios didina investicijų į žemę grąžą arba mažina investicijų riziką:

1) nejudamumas;

2) nesugriaunamumas;

3) norminis reguliavimas;

4) paklausos elastingumas.

Tuo tarpu tokios žemės charakteristikos, kaip likvidumas bei abipusė priklausomybė, mažina investicijų grąžą bei didina riziką.

2. ŽEMĖS KAIP INVESTICIJOS OBJEKTO LIETUVOJE APŽVALGA

Atkūrus šalies nepriklausomybę, nekilnojamo turto rinka bei žemės nuosavybės klausimai vieni pirmųjų tapo politinių diskusijų ir sprendimų objektu. Jau 1991 metais priimtas Lietuvos Respublikos žemės reformos įstatymas, įteisinantis privačią žemės nuosavybę. Žemės reforma vyksta iki šių dienų, kada formuojasi nauji, rinkos ekonomikos principais paremti teisiniai ir ekonominiai žemės ūkio santykiai. Nors žemės reforma dar vyksta, jau pradeda veikti žemės rinka – sudaromi privačios ir valstybinės žemės pirkimo – pardavimo, nuomos sandoriai. Tačiau dauguma sandorių vyksta komercinės – ūkinės paskirties žemėje, o žemės ūkio paskirties žemės rinka yra labai vangi. Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 straipsnio apribojimas, kad žemės ūkio paskirties žemės nuosavybėn negali įsigyti juridiniai asmenys ir
šalių ūkiniai subjektai, stabdo žemės ūkio paskirties žemės rinką bei yra kliuvinys plėtoti žemės ūkio gamybą, nes draudimas įsigyti nuosavybėn žemės ūkio paskirties žemę užsienio šalių ūkiniams subjektams stabdo užsienio investicijų į žemės ūkį plėtrą. Šiuo metu parlamentarai svarsto šio straipsnio pataisas ir jei būtų pritarta, tokia galimybė būtų suteikta tik tiems užsienio subjektams, kurie atitiktų Konstitucijoje nustatytus kilmės reikalavimus, o pati galimybė įsigaliotų ne anksčiau kaip Lietuvos narystės Europos Sąjungoje pradžioje. Taigi pagrindinė kliūtis investicijų augimui iki šiol irgi buvo tai, kad praktiškai daugelis užsienio arba Lietuvos firmų negalėjo valdyti žemės. Nepaisant pastraipos 1996 metų Konstitucinėje teisėje, pagal kurią žemės plotą gali valdyti nuosavybės teise Lietuvos firmos ir užsienio investitoriai, labai nedaug pardavimų įvyko, nes įsigijimo tvarka buvo patikslinta tik labai neseniai.

Plyno lauko investicijos prasideda nuo žemės sklypo įsigijimo arba nuomos. Investuotojų ir ypač stambių užsienio kompanijų apsisprendimas investuoti, ar ne, labiausiai priklauso nuo to, ar jie galės įsigyti žemę.

Dar visai neseniai Lietuvos ir užsienio juridiniai asmenys žemę galėjo tik išsinuomoti. Tačiau po ilgų ir karštų debatų valdžia pagaliau suprato, jog apribojimai įsigyti žemę, iš esmės mažino Lietuvos investicinį patrauklumą. Taigi buvo sudarytos teisinės sąlygos įsigyti ne žemės ūkio paskirties žemę Lietuvos ir užsienio juridiniams asmenims, atitinkantiems Konstitucijoje nustatytus kriterijus. Daugelis politikų didžiavosi tuo, kad taip pat užtikrino palankias sąlygas investicijoms.

Šiuo metu Jūs matote 31% šio straipsnio.
Matomi 1679 žodžiai iš 5395 žodžių.
Peržiūrėkite iki 100 straipsnių per 24 val. Pasirinkite apmokėjimo būdą:
El. bankininkyste - 1,45 Eur.
Įveskite savo el. paštą (juo išsiųsime atrakinimo kodą) ir spauskite Tęsti.
SMS žinute - 2,90 Eur.
Siųskite sms numeriu 1337 su tekstu INFO MEDIA ir įveskite gautą atrakinimo kodą.
Turite atrakinimo kodą?
Po mokėjimo iškart gausite atrakinimo kodą, kurį įveskite į laukelį žemiau:
Kodas suteikia galimybę atrakinti iki 100 straispnių svetainėje ir galioja 24 val.