Nekilnojamojo turto rinkos analizė kauno rajone
5 (100%) 1 vote

Nekilnojamojo turto rinkos analizė kauno rajone

11213141

Nekilnojamojo turto rinkos analizė Kauno rajone

https://ntbumas.lt/straipsniai/kaip-issirinkti.html

Kainų kilimo priežastys kelerius metus iš eilės yra tos pačios: itin palankios banko paskolų sąlygos, žemas apsirūpinimo būstu lygis (lyginant su kitomis ES šalimis senbuvėmis), per maža naujų būstų pasiūla, aukščiausią perkamąją galią turinčių žmonių koncentracija didmiesčiuose. Taip pat didelę įtaką rinkai turi visuomenėje įsigaliojusios nuostatos, kad „nekilnojamojo turto kainos kilo, kils ir apskritai jos negali nekilti“. Remdamiesi nuostata, kad ateityje kainos gali dar labiau kilti (pvz., labai populiari nuostata, kad kainos iki euro įvedimo turi būtinai kilti) žmonės drąsiai perka būstą, nes tikisi, kad jis ateityje dar labiau brangs. Vis daugiau žmonių genami tokių lūkesčių perka būstą ne tik savo poreikiams (gyventi), bet ir investuodami – įsigyja antrąjį, trečiąjį ir n-tąjį būstą, kad gautų pajamų iš nuomos arba tikėdamiesi vėliau pelningai perparduoti. Naujos statybos butai kartais rezervuojami net neturint finansinių išteklių sumokėti visą buto kainą – tikintis, kad dar neatėjus laikui įmokėti pagrindinę sumą pavyks surasti pirkėją, kuris už buto rezervaciją sumokės daugiau. Didėjanti perpardavinėtojų, ypač neprofesionalių, veikla pradeda kelti ir tam tikrą nerimą, kadangi lengvai užsidirbti nori vis daugiau žmonių, nieko nenutuokiančių nekilnojamojo turto rinkoje bei sunkiai besiorientuojančių situacijoje. Prognozuojant rinkos ateitį galima teigti, kad kainos jau po truputį pradeda siekti „lubas“ t.y., pamažu artėti prie senųjų ES šalių būsto kainų. Todėl net ir žinodami didelę gyvenamųjų būstų paklausą bei menkas galimybes greitai padidinti būsto pasiūlą, prognozuoju, kad didieji būsto kainų kilimai (30-50 proc. per metus) artimiausiu metu vargu ar kartosis. Atsižvelgiant į Lietuvos ekonomikos plėtros prognozes, galimą palūkanų normų augimą, bei kur kas lėtesnį (lyginant su būsto kainų augimu) gyventojų perkamosios galios augimą, labiausiai tikėtina, kad artimiausiais metais būsto kainos turėtų nusistovėti tam tikrame lygyje, o jų augimas neviršyti 10-15 proc. per metus. Kad butai pigs neįtikėtina dėl per mažos naujų būstų pasiūlos bei sąlyginai aukštos būstų statybos savikainos. Senų butų kainų augimo nesitikima, nes vis rečiau potencialūs pirkėjai žvalgosi į tokius butus, jei finansinės galimybės leidžia įsigyti naują. Todėl labai tikėtina, kad didesnio ploto butų (3 ir daugiau kambarių) senuose namuose (statytuose daugiau nei prieš 20 metų) po kurio laiko laukia niūroka perspektyva.

Kauno rajono nekilnojamojo turto rinkoje paklausa gyvenamajam būstui nemažėja, kai kurie pardavimui pateikti nauji objektai realizuojami per rekordiškai trumpą laiką.

Butų segmente greičiausiai parduodami naujos statybos 1-2 kambarių butai – per 2-3 savaites. 3 kambarių, 65-75 kv. m ploto naujos statybos butai rinkoje dažniausiai pardavinėjami 1-3 mėnesius. Kiek ilgiau tenka pardavinėti senus, 1-3 kambarių butus blokiniuose namuose, kadangi pardavėjai už juos neretai tikisi gerokai aukštesnės kainos. Už realią rinkos kainą tokį butą įmanoma parduoti pakankamai greitai – per 1-2 mėnesius.Nekilnojamojo turto rinkoje butų pardavimo laikas vidutiniškai siekia 3 mėnesius, namų – iki 6 mėnesių, komercinių patalpų, priklausomai nuo vietos ir ploto – 3-12 mėnesių.

Šiuo metu labai paklausūs iki 10 arų namų valdos sklypai naujai suformuotuose sklypų masyvuose ir sklypai daugiaaukštei arba mažaaukštei statybai su parengtais detaliaisiais planais. „Greitai savo pirkėją randa ir šiuo metu išpopuliarėję, šiek tiek pigesni už namų valdas, sklypai soduose

Individualių namų segmente tarp pirkėjų paklausiausi naujos statybos namai, su daline apdaila, kainuojantys iki 500 tūkst. litų, ir pilnai įrengti, kainuojantys iki 700 tūkst. litų. Jų pardavimo laikas vidutiniškai trunka iki 3 mėnesių. „Pastebima tendencija, kad atsiranda vis didesnė paklausa ir brangesniems namams, kainuojantiems milijoną ar kelis. Jų pasiūla nėra labai didelė. Tokį namą galima parduoti greičiau nei per pusę metų, jei tik jis vertas prašomos kainos

Ilgiausiai rinkoje užsilaiko butai, kurių kaina siekia daugiau kaip 600 tūkst. litų, nes tiek mokėti galinčių klientų ratas yra ganėtinai mažas – tokie ir brangesni nei 1 mln. litų butai gali būti pardavinėjami ir pusmetį, ir metus.

„Nekilnojamojo turto objektų pardavimo laikas labiausiai priklauso nuo to objekto kainos. Daugeliu atvejų, pervertinus objekto vietą ir užsiprašius didesnės nei normalios rinkos kainos vidutinis realizavimo laikas neretai prailgėja daugiau nei dvigubai. Reikia turėti omenyje ir tai, kad kiekvienas nekilnojamojo turto objektas yra unikalus, todėl vidutinės pardavimo trukmės rodikliai atspindi apibendrintą rezultatą.

Jau kurį laiką gyvenamojo nekilnojamojo turto rinka dėl įvairių priežasčių yra pakankamai išsibalansavusi. Komercinio nekilnojamojo turto rinka vystosi kur kas nuosekliau. Kai kurie gyvenamieji objektai nuperkami per kelias valandas, jei tik dėl nepakankamo informuotumo pardavėjas nusistato mažesnę nei rinkos kainąKomercinių patalpų rinkoje šiemet prekybos ir biuro patalpų rinkoje tokių kainų kilimų, kokie buvo būsto rinkoje, neužfiksuota. Komercinės patalpos (biuro, prekybos patalpų) šiemet
pabrango apie 15-25 proc. Nors paklausos ir pasiūlos santykis komercinių patalpų rinkoje taip pat yra iškreiptas: norinčių įsigyti patalpas komercijai palankiose zonose (ypač naujuose pastatuose) yra daugiau nei norinčių parduoti. Tačiau šio nekilnojamojo turto neskubama pirkti „kol dar labiau nepabrango“. Perkant komercines patalpas priimami racionalesni sprendimai, kreipiant dėmesį į objektyvius faktorius, o ne į gandus ar pažįstamų nuomonę. Be to, perpardavinėtojus komercinis sektorius mažiau domina dėl didesnės pradinio įnašo sumos, tad ši sąlyga leidžia vartotojui įsigyti turtą tiesiai iš savininko.

Ir biurų, ir prekybos patalpų nuomos kainos šiais metais labai nekilo. Didesnių pokyčių nenumatoma ir artimiausiu metu. Komercinių patalpų nuomos rinka yra kur kas geriau subalansuota nei pardavimo (pasiūla iš esmės atitinka paklausą), todėl esminių kainų pokyčių šiame segmente ir nevyksta.

3.1.1 Žemės sklypų rinkos analizė Kauno rajone

Lietuvos ekonomikos perėjimas iš planinio ūkio į rinkos ekonomiką sudarė sąlygas atsirasti nekilnojamojo turto rinkai. Nekilnojamojo turto rinkos pagrindas – privatizavimo procesas ir privačios nuosavybės įteisinimas. Didžioji dalis nekilnojamojo turto, kuris anksčiau buvo valstybinis, įgijo šeimininkus ir tapo preke su besikuriančia paklausa, kaina ir pasiūla. Ne išimtis ir žemės sklypai. Atsiradus naujai žemė sklypų rinkai, atsirado ir poreikis tą rinką tirti. Tyrimo rezultatai yra svarbūs privatizuojant žemę žemės reformos metu, sudarant nekilnojamojo turto sandorius, apskaičiuojant nekilnojamojo turto mokesčius.

Žemės ūkio paskirties žemės sklypų rinkos tyrimai atliekami jau daugiau kaip 20 metų. Žemės ūkio paskirties žemės sklypų tyrimas suteikia žinių apie kainą pietinėje Lietuvos dalyje, Kauno rajone, nustato kainos priklausomybę nuo įvairių veiksnių.

Nekilnojamasis turtas tapo viena iš investavimo krypčių ir ilgalaikių investicijų objektu. Dėl šių priežasčių labai svarbu tiksliai nustatyti nekilnojamojo turto vertę. Vertinant šį turtą, svarbi yra jo rinkos vertė. Norint nustatyti šią vertę, reikia gerai ištirti rinką.

Žemės sklypų vertės nustatymą reglamentuoja Lietuvos Respublikos vyriausybės 1999 m. vasario mėn. 24 d. Nutarimas Nr. 205 „ Dėl žemės įvertinimo tvarkos “ bei Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas.

Tyrimo tikslas – nustatyti žemės ūkio paskirties žemės sklypų, esančių Kauno rajone, rinkos kainų priklausomybę nuo įvairių juos lemiančių veiksnių bei susieti turto kainą su vietovės ypatumais.

Tyrimo metodika

Buvo analizuoti 39 žemės ūkio paskirties žemė sklypai Kauno rajone, kurie buvo parduodami 2006 m. Atlikta analizė ir renkami duomenys buvo Kauno rajono seniūnijose. Apie parduodamus žemės ūkio paskirties žemės sklypus duomenys surinkti iš nekilnojamojo turto agentūrų duomenų bazių :UAB korporacijų „ edomus “, „Forto siena“, „Matininkai“, taip pat iš įvairių reklaminių laikraščių : „Alio Reklama“, ntrinka“, „Noriu“.

Žemės kaip ir kito nekilnojamojo turto vertę lemią daugelis veiksnių. Galime išskirti fizines , socialines, ekonomines ir politines jėgas, kurios gali būti išskaidomos

Tyrimui yra panaudoti literatūros šaltinių, analizės,statistinio tyrimo bei palyginimo metodai..

Tyrimo objektas – žemės ūkio paskirties žemės sklypų kainos ir rinkos aktyvumas Kauno rajone 2004 – 2006 metais. Atlikta analizė ir renkami duomenys buvo aštuoniuose Kauno rajono seniūnijose. Apie parduodamus žemės ūkio paskirties žemės sklypus duomenys surinkti iš nekilnojamojo turto agentūrų duomenų bazių :UAB korporacijų „ įdomus “, „Forto siena“, „Matininkai“, taip pat iš įvairių reklaminių laikraščių : „Alio Reklama“, ntrinka“, „Noriu“.

Žemės ūkio paskirties žemės sklypų vertę lemia daug faktorių. Specifiniai žemės, kaip nekilnojamojo turto objekto ypatumai, tiriant žemės ūkio paskirties žemės sklypų rinką yra :

1. Žemės ūkio naudmenų našumo balas. Jis santykinai išreiškia žemės ūkio naudmenų produktyvumą ir įvertina dirvožemius, jų agrochemines savybes bei melioracijos įrenginių įtaką augalų derlingumui. Našesnėse žemėse gaunamas ne tik didesnis produkcijos kiekis, bet ir yra galimybė auginti didesnį pelną duodančias augalų rūšis.

2. Žemės ūkio naudmenų santykis bendrame žemės sklypo plote. Žemės sklypai, kuriuose yra mažai įsiterpusių ne žemės ūkio naudmenų, paprastai yra geresnės konfigūracijos, tinkamesni mechanizuotam žemės dirbimui.

3. Žemės sklypo nuotolis nuo miestų arba bendrojo naudojimo valstybinių kelių. Šis veiksnys nėra svarbus tik tais atvejais, kai žemę perka netoliese gyvenantis arba savo žemės valdas plečiantis ūkininkas.

4. Galimybė panaudoti žemės sklypą ūkinei komercinei ar rekreacinei veiklai. Šis veiksnys ypač svarbus priemiestinėse teritorijose ir prie ežerų ar upių esančiuose žemės plotuose;

5. Žemės paklausa ir ūkininkaujančių asmenų tarpusavio konkurencija.

Esant visų palankių veiksnių deriniui, žemės kaina gali būti labai didelė ir viršyti kapitalizuotų grynųjų pajamų, galimų gauti iš žemės ūkio veiklos, vertę. Šiais
atvejais, kai žemę leidžiama panaudoti su žemės ūkio veikla nesusijusių pastatų statybai, turi būti keičiama pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis iš žemės ūkio paskirties į kitą paskirtį.

Žemės ūkio paskirties žemės rinkos duomenys 2004 m. rugsėjo – spalio mėn.

Priemiestiniai rajonai

Teritorijos apibūdinimas Rajonas Analizuojamų žemės sklypų Žemės sklypų kaina ploto vienetui

Skaičius Vidutinis 1 sklypo plotas, ha Mato vnt. Nuo-iki Vidutiniškai

Labai vertingos teritorijos priemiestinėse seniūnijose Vilniaus 5 1,31 Lt/a 750-2760 1208

Kauno 8 0,45 Lt/a 460-4000 960

Klaipėdos 3 0,31 Lt/a 811-1000 902

Vidutiniškai vertingos teritorijos priemiestinėse seniūnijose Vilniaus 10 2,91 Lt/a 115-474 240

Kauno 13 0,66 Lt/a 65-301 153

Klaipėdos – – – – –

Labai ir vidutiniškai vertingos teritorijos kitose seniūnijose Vilniaus 6 2,43 Lt/ha 7300-12500 9760

Kauno 3 0,67 Lt/ha 3330-12500 8500

Klaipėdos 1 9,5 Lt/ha 5260 5260

Likusi rajono teritorija kitose seniūnijose Vilniaus 6 2,6 Lt/ha 1710-5340 1820

Kauno 14 3,5 Lt/ha 450-4200 1390

Klaipėdos 4 2 Lt/ha 1030-3520 2780

2. Rajonai, kuriuose yra daug rekreacinių teritorijų (Molėtai, Trakai)

Teritorijos apibūdinimas Analizuojamų žemės sklypų Žemės sklypų kaina ploto vienetui

skaičius vidutinis 1 sklypo plotas, ha mato vnt. nuo-iki Vidutiniškai

Labai vertingos teritorijos kur žemė:

1) ypač brangi 3 0,72 Lt/a 1026-1622 1563

2) brangi 5 1,61 Lt/a 154-208 179

Vidutiniškai vertingos teritorijos 22 4,3 Lt/ha 3240-12500 6470

Likusi rajono teritorija 9 5 Lt/ha 700-2750 1320

Nekilnojamojo turto specialistai teigia, kad pastaruoju metu žemės rinkos aktyvumas pastebimai didėja. Žemės ūkio paskirties žemės kainos išliko panašios kaip anksčiau priklausomai nuo vietovės, derlingumo ir kitų rodiklių. Tačiau ten, kur gražus kraštovaizdis, prie ežerų, upių, kur geras susisiekimas, šios paskirties žemės kainos yra gana aukštos. Pamažu kyla miško žemės kaina.

Beveik visuose didžiuosiuose miestuose aktyviausia rinka buvo žemės sklypų, skirtų namų valdai ir komercinei veiklai. Pastebimo šių sklypų kainų kilimo neužfiksuota. Paklausesni sklypai su komunikacijomis, inžineriniais tinklais. Vilniuje, Klaipėdoje vis didesnę paklausą turi didelio ploto žemės sklypai (kvartalai) su išplėtota inžinerine infrastruktūra, skirti individualių namų su žemės sklypais statybai. Aukštos sklypų kainos išliko prestižiniuose miestų rajonuose.

Pastaruoju metu truputį sumažėjo susidomėjimas sodybomis, jų kainos šiek tiek krito. Tačiau labai aukštos kainos išliko Trakų rajone prie ežerų esančių sodybų, be to, jos yra paklausios. N.Jasinsko teigimu, gyventojai dabar dažniausiai ieško sodybų ne tik aplink miestus bet ir toliau nuo jų, nes jau „atsikando“ pajūrio kurortų triukšmo, todėl nemažai sodybų įsigyjama kaimo turizmui plėtoti arba vasaros poilsiui.

Žemės vertinimas pagal vidutines rinkos kainas yra taikomas įstaigose, registruojančias nekilnojamojo turto įsigijimą. Apibendrinti žemės rinkos kainos duomenys yra naudojami tam, kad būtų galima sudaryti žemės verčių žemėlapius. Pagal tokius duomenis VĮ Registrų centro darbuotojai atliko masinį žemės vertinimą.Verčių žemėlapyje nustatytos skirtingą vidutinę žemės vertę turinčios teritorijos ( žemės verčių zonos ), teritorijų ( zonų ) žemės vertės rodikliai ir duomenys, reikalingi tam tikrų žemės sklypų vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti. Žemės sklypų vidutinė rinkos vertė nustatyta panaudojant žemės verčių žemėlapį.

Sudarant žemės verčių žemėlapius metodiškai vadovauja Nacionalinė žemės tarnyba prie žemės ūkio ministerijos. Ši įstaiga tvirtina techninius masinio žemės vertinimo reikalavimus, kontroliuoja ir koordinuoja žemės masinio vertinimo darbus, žemės verčių žemėlapių dokumentų derinimo, viešo svarstymo ir tikslinimo procedūras, taip pat masinio žemės vertinimo dokumentus.

Žemės masinis vertinimas atliekamas naudojant nekilnojamojo turto registro duomenis apie žemės sklypų, taip pat registruojamose žemės ir kito nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartyse įrašytas kainas. Sukaupti duomenys apie žemės sklypų rinkos vertę nustatomi vienam arui.

Žemės verčių žemėlapis

Žemės verčių žemėlapis

Tai žemėlapis, kuriame, atlikus masinį vertinimą, nustatytos skirtingą vidutinę žemės vertę turinčios teritorijos (žemės verčių zonos), teritorijų (zonų) žemės vertės rodikliai ir duomenys, reikalingi atskirų žemės sklypų vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti. Žemės sklypų vidutinė rinkos vertė yra skirtingą pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį ir naudojimo pobūdį turinčių žemės sklypų vertė, nustatyta panaudojant žemės verčių žemėlapį. Masinį žemės vertinimą atliekanti įmonė privalo turėti kvalifikacinį atestatą, suteikiantį teisę verstis turto vertinimo veikla. Tokia įmonė pagal sutartį su valstybės institucijomis atlieka masinį žemės vertinimą bei sudaro žemės verčių žemėlapius.

Žemės rinkos apžvalga

Žemės ūkio paskirties žemė – tai žemė, kurią naudoja ūkininkai, žemės ūkio bendrovės, kaimo gyventojai savo asmeniniam ūkiui, kiti žemės ūkio
veikla užsiimantys fiziniai ir juridiniai asmenys. 2006 m. sausio 1 d. Lietuvoje privati žemės ūkio paskirties žemė sudarė 66.1 proc. visos žemės ūkio paskirties žemės, arba 2740.9 tūkst. ha. Kasmet privati žemės ūkio paskirties žemė padidėja, atkuriant nuosavybės teises arba perkant iš valstybės, vidutiniškai po 180 tūkst. ha.

Žemės ūkio paskirties žeme apskaitomos žemės ūkio naudmenos ir tarp jų įsiterpę miškai (6,5 %), krūmai ir pelkės (2,6 %), grioviai ir kiti nedideli vandens telkiniai (1,2 %.) keliai ir neužstatytos teritorijos (1,0 %.), kita nenaudojama žemė (1,2 %.). Žemės ūkio naudmenos privačioje žemės ūkio paskirties žemėje sudaro vidutiniškai 87,5 %. Nusausintos žemės plotas Lietuvoje sudaro apie 68 % privačios žemės ūkio paskirties žemės.

Šiuo metu Jūs matote 51% šio straipsnio.
Matomi 2479 žodžiai iš 4856 žodžių.
Siųskite sms numeriu 1337 su tekstu INFO MEDIA (kaina 0,87 €) ir įveskite gautą kodą į laukelį žemiau:
Kodas suteikia galimybę atrakinti iki 100 straispnių svetainėje ir galioja 24 val.