Turto vertinimas
5 (100%) 1 vote

Turto vertinimas

ĮVADAS

Po nepriklausomybės atkūrimo Lietuvoje pradėjo sparčiais tempais plėstis turto rinka. Privataus sektoriaus ir rinkos santykių plėtra sukūrė turto vertinimo paslaugos paklausą. Turto vertinimo paslaugų paklausą ėmė kurti ir privataus kapitalo įmonės bei jose dirbantys specialistai. Formuojantis naujai profesijai reikėjo kelti ir tos profesijos specialistų kvalifikaciją, įteisinti turto vertinimą valstybiniu mastu. Tam 1994 m. kovo 22 d. turto vertintojų steigiamajame suvažiavime buvo įsteigta Lietuvos turto vertintojų asociacija, patvirtinti jos įstatai, išrinkta valdyba. Ši visuomeninė organizacija atliko didelį darbą keliant turto vertintojų profesinę kvalifikaciją, padedant įteisinti turto vertinimą valstybės įstatymais bei Vyriausybės nutarimais, diegiant Lietuvoje tarptautinius turto vertinimo standartus.

Leidinyje apžvelgiama turto vertinimo raida, jo atlikimo tvarka, pažymimi pagrindiniai veiksniai įtakojantys turto vertę. Apžvelgiami ir pagrindiniai turto vertinimo metodai taikomi Vakarų šalyse ir mūsų valstybėje. Išsamiau nagrinėjami mūsų įstatymais patvirtinti ir tarptautiniu mastu pripažinti pagrindiniai turto vertinimo metodai, pateikiami vertinimo pavyzdžiai.

Leidinys nepretenduoja į visų teisinių nekilnojamojo ir kilnojamojo turto bei verslo funkcionavimo ir jo vertės nustatymo klausimų išaiškinimą. Plačiau analizuoja turto vertintojų kvalifikacijos kėlimo klausimus, turto vertinimo metodus, taikomus Lietuvoje, suteikia žinių turto vertinimo srityje.

Lietuvoje dar trūksta literatūros turto vertinimo srityje. Todėl, manome, šis leidinėlis bus naudingas ne tik studentams, bet ir tiems, kas pradeda gilintis į turto vertinimo problemas.

1. TURTO VERTINIMAS UŽSIENYJE IR LIETUVOJE

1.1. Tarptautinio turto vertinimo vystymosi raida

Daug metų vertinant turtą visas pasaulis ir kiekviena šalis taikė savus standartus.

Anglosaksai ėmėsi vienodinti vertinimo taisykles, nes pastebėjo turto lankstumą ir kintamumą. Kitose šalyse, pavyzdžiui, Ispanijoje bei Italijoje, apskritai turtas nebuvo nei toks kilnojamas, nei toks lankstus ar kintamas. Pirmą kartą išsamus vertinimo standartų rinkinys Europoje pasirodė 1973 metais – po nekilnojamojo turto rinkos krizės. Tada britų vertintojai, europietiškai mąstantys žmonės, per TEGOVOFA (angl. The European Group of Valuers of Fixed Assets – liet. Europietiškoji ilgalaikio turto vertintojų grupė) ėmėsi rengti europietiškų standartų rinkinį, o 1977 metais grupė pradėjo dirbti su 6-7 Europos šalimis.

Buvo sukurtas “Guide bleu” (Mėlynasis vadovas) – tai pirmasis tarptautinių standartų rinkinys, kuriuo vertintojai gali naudotis visoje Europos Ekonominėje Bendrijoje. TEGOVOFA išsiplėtė iki 13 pilnateisių Europos Sąjungos narių ir 12 asocijuotųjų narių iš Rytų bei Centrinės Europos. 1981 metais britų pavyzdžiu Tautų Sandraugos šalyse, JAV ir Europos Sąjungoje buvo įkurta pasaulinė turto vertintojų asociacija. Ši asociacija buvo pavadinta Tarptautiniu turto vertinimo standartų komitetu (TIAVSC – The International Asset Valuation Standards Committee), o 1995 metais jos pavadinimas pakeistas ir dabar ji vadinama Tarptautiniu vertinimo standartų komitetu (IVSC – International Valuation Standards Committee). TIAVSC sudarė standartų rinkinį, suderinę jį su europietiškuoju “Guide bleu”. TIAVSC standartų rinkinyje yra 13 nuorodų ir 20 aiškinamųjų dokumentų.

Pasaulis keičiasi, keičiasi ir turto pasaulis, todėl reikėjo peržiūrėti ir jau sukurtus turto vertinimo standartus. Iškilo poreikis pakeisti anksčiau sukurtus tarptautinius apskaitos standartus. Dabar Tarptautinis apskaitos standartų komitetas (IASC – International Accounting Standards Committee) privalės peržiūrėti turto standartus, juos patikslinti ir supaprastinti. Nuo 1994 metų IVSC pradėjo atnaujinti vertinimo standartus. Jau patvirtinti ir išleisti 4 standartai:

1-as tarptautinis vertinimo standartas – Vertinimas rinkos verte.

2-as tarptautinis vertinimo standartas – Vertinimas ne rinkos verte.

3-as tarptautinis vertinimo standartas – Vertinimas finansinėmis ataskaitomis ir sąskaitomis.

4-as tarptautinis vertinimo standartas – Vertinimas paskolų garantijomis, užstatais ir skoliniais įsipareigojimais.

Prieš minėtų standartų dėstymą yra įvadas – Bendrosios vertinimo sąvokos ir principai.

Yra dar ir trys papildomos vertinimo nuorodos:

Pastatų, statinių ir mašinų vertinimas.

Tęsiama diskusija dėl vertinimo veiklos sąvokos.

Kenksmingų ir toksinių medžiagų apibūdinimas.

TEGOVOFA atnaujina ir kai kuriuos standartus: nuorodas, aiškinamuosius bei informacinius dokumentus, kurie įdėti į “Guide bleu”. TEGOVOFA standartų atnaujinimo klausimais stengiasi glaudžiai bendradarbiauti su IVSC ir laukia jos sprendimų, nors jau yra patvirtinusi rinkos vertės apibrėžimą (jį priėmė ir IVSC), jį aiškina ir komentuoja, kad būtų išvengta netinkamos praktikos, pasitaikančios taikantPhilippe Molaquin. Turto vertinimo tarptautiniai standartai. 1996 m. liepos 10-11 d. Tarptautinės konferencijos “Šalies turtas ekonominėje politikoje” medžiaga.

naujas draudimo organizacijų ilgalaikio turto vertinimo direktyvas, kurių privalo laikytis Europos Sąjungos
nariai.

Tarptautinių turto vertinimo standartų kūrimo ir įgyvendinimo būtinybę gali paliudyti ir tokie žemiau pateikiami du pavyzdžiai.

Prancūzų elektronikos pramonės įmonė “Thomson” veikia 45 šalyse, ji priversta taikyti vienodas apskaitos taisykles, vienodas ilgalaikio, 45 šalyse esančio turto vertinimo taisykles. Vokietijos automobilių gamintoja “Mercedes”, kad savo akcijas galėtų platinti Niujorko vertybinių popierių biržoje, vokiškas balansines ataskaitas turėjo pakeisti pagal amerikietiškąjį standartą. Kaip keliose šalyse veikianti įmonė gali sudaryti teisingą balansą, jei nėra tarptautinių standartų?

Verslas vis dažniau pereina sienas. Kad būtų išvengta nesusipratimų, privalome taikyti bendrus visų apskaitos dalykų standartus, pavyzdžiui, turto vertinimo, nes turtas bei ilgalaikis turtas – svarbi balanso eilutė.

Dar viena priežastis, dėl kurios iškyla būtinybė įvesti standartus, tai kapitalo rinkos išplitimas po visą pasaulį. Po visą pasaulį pasklidusius bendrovės akcininkus reikia traktuoti vienodai, išskyrus fiskalinį jų traktavimą, kuris kartais skiriasi.

1.2. Lietuvos turto vertinimo sistema

Turto vertinimas – dar jauna veiklos rūšis Lietuvoje. Planinės ekonomikos laikais turto vertinimas nebuvo toks svarbus kaip dabartinėmis rinkos sąlygomis.

1991-1994 m. pradėjus formuotis rinkos sąlygoms turto vertinimo veikla buvo nepagrįsta įstatymais, nes nebuvo valstybės norminių aktų, kurie apibrėžtų turto vertinimo profesinę veiklą, o rinkos ekonomikos šalyse naudojami turto vertinimo metodai bei tarptautiniai turto vertinimo standartai nebuvo mūsų valstybės pripažinti. Valstybės institucijos turto vertinimo praktikoje naudojo žinybines, iš planinės ekonomikos paveldėtas bei šiek tiek patobulintas, tačiau rinkos faktoriais nepagrįstas metodikas. Turto vertintojų profesinė veikla apsiribojo privačių ekonomikos struktūrų: komercinių bankų, draudimo kompanijų, turto savininkų užsakymais. Turto vertintojų nebuvo pasitelkta vertinant privatizuojamą valstybės turtą, vertinant turtą dėl mokestinimo arba iškilus teisminiams ginčams.

Kad Lietuvoje būtų įdiegta vieninga turto vertinimo sistema, 1994 m. kovo 22 d. buvo įkurta Lietuvos turto vertintojų asociacija (LTVA), kuri apėmė privačiose įmonėse bei valstybinėse institucijose dirbančių turto vertintojų profesinę veiklą. Viena iš svarbiausių LTVA veiklos krypčių tapo unifikuotos turto ir verslo vertinimo sistemos, pagrįstos tarptautiniais turto vertinimo principais ir standartais bei atitinkančios Lietuvos pereinamojo laikotarpio ekonomikos realijas, kūrimas ir įgyvendinimas. Šiam tikslui įgyvendinti buvo pradėta bendradarbiauti su tarptautinėmis turto vertintojų organizacijomis: Tarptautiniu turto vertinimo standartų komitetu (TIAVSC); Europos pagrindinių fondų vertintojų grupe/Europos vertintojų asociacija (TEGOVOFA/EUROVAL); Tarptautine matininkų federacija (FIG). Šiuo metu LTVA yra šių organizacijų narė ir aktyviai dalyvauja jų veikloje.

1994-1995 m. iš anglų kalbos išversta ir išplatinta TEGOVOFA paruoštos “Pagrindinių fondų vertinimo metodinės pastabos” bei TIAVSC parengti “Tarptautiniai vertinimo standartai”.

Tuo pačiu metu, vadovaudamiesi minėtais standartais ir kita užsienio literatūra, LTVA nariai parengė “Turto vertinimo laikinuosius metodinius nurodymus”.

K.Kristinaitis “Lietuvos turto vertinimo sistema”. 1996 m. Tarptautinės konferencijos “Šalies turto ekonominėje politikoje” medžiaga.

Šio dokumento tikslas – pereinamuoju ekonomikos laikotarpiu reglamentuoti LTVA narių profesinę veiklą.

Vėliau LTVA iniciatyva, bendradarbiaujant su suinteresuotomis Lietuvos valstybinėmis valdžios institucijomis, buvo parengtas ir 1995 m. kovo 28 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės priimtas nutarimas Nr. 440 “Dėl turto vertės nustatymo”. Kad turto vertė būtų nustatoma laikantis vienodos tvarkos, pagrįstos Tarptautiniais turto vertinimo metodais ir kriterijais, šiuo nutarimu Vyriausybė patvirtino “Bendruosius turto vertės nustatymo principus” bei prie Finansų ministerijos įsteigė Turto vertintojų atestacinę komisiją (TVAK), kuri, remdamasi Tarptautinių turto vertinimo standartų reikalavimais, toliau įpareigota plėtoti turto vertinimo sistemą, apimančią teisinių, ekonominių, finansinių, informacinių, metodinių ir kitų priemonių kompleksą. Šioje komisijoje dirba LTVA nariai, akademinių sluoksnių bei valstybinės valdžios institucijų atstovai.

1995 m. birželio 23 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybė nutarimu Nr. 895 patvirtino “Turto vertintojų atestacinės komisijos nuostatus” Šių nuostatų pagrindu ir TVAK teikimu Finansų ministerija 1995 09 14 įsakymu Nr. 100 sudarė dvi laikinąsias darbo grupes “Turto vertinimo metodikai” ir “Turto vertintojo kvalifikacinių egzaminų testams” parengti. Remdamasi šiuo darbu, Lietuvos Respublikos Vyriausybė 1996 m. vasario 14 d. priėmė nutarimą Nr. 244 “Dėl turto vertinimo metodikos”. Juo buvo patvirtinta vieninga Turto vertinimo metodika ir paruošti turto vertintojų kvalifikacinių egzaminų testai. Pagal juos TVAK tikrindavo vertintojų teorinį pasiruošimą.

1999 m. gruodžio 13 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybė priėmė nutarimą Nr. 1389 “Dėl Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo
įgyvendinimo”. Juo pakeitė 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244 patvirtintos turto vertinimo metodikos preambulę išdėstant ją taip: “Siekdama, kad Lietuvos Respublikoje būtų diegiama ir plėtojama turto vertės nustatymo sistema, pagrįsta turto vertės nustatymo principais, Lietuvos Respublikos Vyriausybė nutaria:”

Patvirtintos nurodytu nutarimu Turto vertinimo metodikos 5 punktą išdėstyti taip: “5. Turtas, vertinamas Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų (Žin. 1999, Nr. 52 – 1672) penktame straipsnyje nurodytais atvejais.”

Šiuo nutarimu panaikino 1995 m. kovo 28 d. nutarimą Nr. 440 “Dėl turto vertės nustatymo” ir po to sekusius kitus nutarimus dėl minėto nutarimo atskirų punktų papildymų ir pakeitimų.

1999 m. gegužės 25 d. LR Seimo priimtas Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas Nr. VIII-1202 apibrėžė turto vertės nustatymo principus, nurodė taikytinus turto vertinimo metodus, jų derinius, nustatė turto vertintojų kvalifkacijos, turto vertintojų ir turtą vertinančių įmonių veiklos valstybinę priežiūrą, kurią pavedė vykdyti Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo institutui.

Atsižvelgiant į visuomeninę-profesinę turto vertintojų bei valstybinių valdžios institucijų veiklą ruošiant įstatyminę bazę, turto vertinimo sistema, pagrįsta tarptautine patirtimi, yra pradėjusi funkcionuoti ir Lietuvoje.

Kad visiškai būtų įdiegta sistema, dar reikės nemažai pačių vertintojų, akademinio mokymo įstaigų bei valstybinės valdžios insitucijų pastangų, nes būtina išspręsti šias problemas:

– įstatyminės bazės – įstatymuose vartojamų verčių sampratų susisteminimo;

– vertintojų kvalifikacijos: akademinio mokymo (organizuojant specialistų ruošimą aukštosiose mokyklose bei akademinio pobūdžio ilgalaikius teorinius mokymo kursus);

– kvalifikacijos kėlimo (organizuoti trumpalaikius profesinio rengimo kursus bei stažuotes);

– įmonių, užsiimančių turto vertinimo veikla, licencijavimo;

– profesinio draudimo;

– arbitražo.

2. TURTAS

2.1. Pagrindinės sąvokos

Turtas – tai materialios, nematerialios ir finansinės vertybės.

Turto vertinimo metodikoje turtas apibūdinamas kaip vertę ir savininką turintys ekonominiai ištekliai, kuriais disponuoja ekonominis subjektas. Turtą sudaro materialūs ir nematerialūs objektai. Turtas pagal pobūdį gali būti nekilnojamas ir kilnojamas.

Nekilnojamasis turtas – žemė ir su ja susiję objektai, kurių buvimo vietos negalima pakeisti, nekeičiant jų naudojimo paskirties arba nemažinant vertės bei ekonominės paskirties, arba turtas, kuris tokiu pripažįstamas įstatymuose.

Kilnojamasis turtas – tai turtas, kurį galima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jo turinio, iš esmės nesumažinus jo vertės, ar be didelės žalos jo paskirčiai, jeigu įstatymai nenustato ko kita.

Verslas – juridinio ar fizinio asmens, įmonės, neturinčios juridinio asmens teisių, veikla, kuriai naudojami ekonominiai ištekliai, kuria siekiama gauti pajamų bei pelno ir už kurią šis asmuo atsako savo turtu.

Vertė – prekių (paslaugų) ar kito turto, ar verslo naudingumo tam tikru metu matas, nustatytas pagal atitinkamą vertinimo metodą.

Kaina – pinigų suma, kuri yra paprašyta, pasiūlyta ar sumokėta už prekes (paslaugas) ar kitą turtą. Kaina už konkrečias prekes (paslaugas) ar kitą turtą yra reliatyvus vertės patvirtinimas, padarytas konkrečiu pardavėju (paslaugų tiekėju) ir pirkėju (paslaugų gavėju) tam tikromis aplinkybėmis.

Rinkos vertė – apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtų būti parduotas turtas vertinimo dieną, sudarius tiesioginį komercinį sandorį tarp norinčių turtą parduoti ir norinčių turtą pirkti asmenų po šio turto tinkamo pateikimo į rinką, jeigu abi sandorio šalys veiktų dalykiškai, be prievartos ir nesąlygojamos kitų sandorių bei interesų.

Atkuriamoji vertė – apskaičiuota pinigų suma (kaštai), kurios reiktų tokių pat fizinių ir ekonominių savybių objektui sukurti, pagaminti arba pastatyti (įrengti).

Naudojimo vertė – apskaičiuota pinigų suma, išreiškianti turto ekonominį naudingumą (turto teikiamą ekonominę naudą).

Specialios paskirties turtas – turtas, kuris retai parduodamas arba visai neparduodamas, išskyrus atvejus, kai jis yra viso verslo sudedamoji dalis. Atsižvelgiant į specialų panaudojimą, toks objektas laikomas ribotos paklausos arba ne rinkai skirtu turtu.

2.2. Lietuvos nacionalinis turtas

Valstybės turtas – tai suteikta galimybė, kuria, deja, ne visos tautos ir ne visais savo istorijos tarpsniais, pagaliau savo, o gal ir ne savo valia pasinaudodavo. Lietuvoje atkūrus nepriklausomybę, jau pirmais naujos valdžios potvarkiais buvo stengiamasi atsiriboti nuo imperijos pretenzijų į šalies turtą ir į nepriklausomybę.

Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų 1999 05 25 įsakymas Nr. VIII-1202.

Lietuva jau nuo pat nepriklausomybės atkūrimo pradžios suprato ekonominę tiesą: paveldėtas turtas tik tada bus efektyviai panaudotas, jei jis turės savo šeimininką. Dabar jau galima daryti išvadas apie tas pastangas, ar jos buvo rezultatyvios.

Ekonominiu požiūriu adekvačiai įvertinti Lietuvos turto būklę (kiekybiniu ir kokybiniu aspektu) yra gana sudėtinga, nes esama statistika nepateikia tikslaus Lietuvos
įvertinimo.

1996 m. sausio 1 d. Lietuvos nacionalinis turtas buvo įvertintas daugiau nei 166 mlrd. litų (žiūr. lentelę).

Lietuvos Respublikos nacionalinis turtas ir jo struktūra

pagal nuosavybės formas

Lentelė

Rodikliai Vertė, mln.Lt Proc. Valstybės nuosavybė Privati nuosavybė

mln.Lt proc. mln.Lt proc.

Nacionalinis turtas,

Iš viso 166 509,9 100 109 003,0 65,5 57 506,9 34,5

Žemės fondas 34 802,4 20,9 21 044,2 60,5 13 758,2 39,5

Įžvalgytos naudingo-sios iškasenos

47 251,2

28,4

47 251,2

100

Įmonių ir bendrovių turtas

39 034,3

23,4

22 608,5

57,9

16 425,8

42,1

Nacionalinio biudžeto išlaikomų įstaigų turtas

14 805,1

8,9

14 805,1

100

Namų ūkių turtas 27 322,9 16,4 – – 27 322,9 100

Lietuvos banko oficialiosios atsargos

3 294,0

2,0

3 294,0

100



Iš pateiktos lentelės matyti, kad didžiausią Lietuvos Respublikos nacionalinio turto dalį, t.y. 28,4 %, sudaro naudingosios iškasenos ir įmonių bei bendrovių turtas – 23,4 %. Paskui žemės fondas – 20,9 % ir namų ūkių turtas – 16,4 %. Didesnioji Lietuvos Respublikos nacionalinio turto dalis, t.y. 65,5 %, tenka valstybės nuosavybei. Privatinei nuosavybei Lietuvos Respublikos nacionalinio turto tenka tik 34,5 %. Plėtojantis privatizacijai ši dalis toliau didės. Valstybinei nuosavybei tenka daugiau žemės fondo (60,5 %), įmonių ir bendrovių turto (57,9 %).

Bet kurios šalies svarbiausias nekilnojamojo turto elementas yra žemė. Lietuvos Respublikos žemės fondo struktūra 1996 m. sausio 1 d. pateikiama lentelėje.

Lietuvos Respublikos žemės fondas

Lentelė

Rodikliai Plotas, tūkst.ha Vertė, mln. Lt Strukūra, proc.

Iš viso 6 530,1 34 802,4 100

Žemės ūkio paskirties žemė 3 925,8 9 006,5 25,90

Miškų ūkio paskirties žemė 1 990,2 10 548,1 30,3

Konservacinės paskirties žemė 23,6 53,0 0,2

Valstybinio vandenų fondo žemė 158,7 3,2 0,0

Laisvos valstybinės žemės fondas 96,8 143,8 0,4

Kitos paskirties žemė1 335,0 15 047,8 43,2

1 Kitos paskirties žemę sudaro privatūs ir nuomojami namų valdų sklypai, miestų žemės, transporto, ryšių ir komunikacijų, krašto apsaugos, savivaldybių poreikiams naudojama žemė.

Valentinas Dubinas. Nekilnojamojo turto rinka. V. 1997.

Iš lentelės duomenų matyti, kad didžiausia Lietuvos Respublikos žemės fondo dalis tenka miškų ūkio – 30,3 % ir žemės ūkio paskirties žemei – 25,9 % remiantis lentelės duomenimis, 1 ha žemės vertė Lietuvos Respublikoje prilygsta 5330 Lt arba 1333 JAV dolerių.

Valstybės piliečių nekilnojamasis turtas yra pirmiausia gyvenamasis plotas – butai. Tarp Lietuvos miestų ir kaimų butai yra pasiskirstę tokia proporcija: 66,62 % visų butų yra Respublikos miestuose, o 33,38 % – kaimo vietovėse.

Lentelėse pateikti duomenys byloja apie Lietuvos Respublikos turto vertę, nustatytą dar prieš 4 metus. Be abejo, šiandien ji būtų žymiai aukštesnė. Tai liudija ir toks pavyzdys. Dabar Respublikos naudingų iškasenų vertė siekia 60 mln.litų, vadinasi, viršija prieš 4 metus nustatytą daugiau nei du kartus.

2.3. Nekilnojamojo turto struktūra

Nekilnojamasis turtas yra ekonominio potencialo sistemos dalis, todėl, norint suvokti jo esmę, būtina ją susieti su ekonominio potencialo struktūra bei atskirų ekonominio potencialo posistemių turiniu.

Pagrindiniai ekonominio potencialo elementai yra:

– žmogiškieji ištekliai, akumuliuojantys sukauptas žmonių fizines, intelektualines, kvalifikacines savybes bei sugebėjimus aktyviai vykdyti darbinę veiklą;

– informaciniai ištekliai, akumuliuojantys sukauptą žinių fondą;

– finansiniai ištekliai, akumuliuojantys pinigine forma išreikštą funkcionuojantį ir sukauptą turtą;

– nekilnojamasis turtas – tai nejudamas piliečių, įmonių ir organizacijų materialus turtas.

Nekilnojamasis turtas kaip ekonominio potencialo elementas yra susijęs su visais kitais šios sistemos elementais.

Bendriausiu atveju nekilnojamasis turtas gali būti struktūrizuojamas orientuojantis į tokius pagrindinius požymius:

– natūralų nekilnojamąjį turtą;

– dirbtinį nekilnojamąjį turtą.

Natūraliuoju laikomas toks turtas, kuris yra arba gali būti sukurtas be žmogaus dalyvavimo. Toks turtas sietinas su gamtos ištekliais, identifikuojamas su žeme, žemės sklypais bei žemės valdomis.

Dirbtinis nekilnojamasis turtas yra tas turtas, kuris sukurtas žmogaus ar visuomenės. Toks turtas sietinas su žemės plotuose ar sklypuose pastatytais pastatais, statiniais, įrenginiais bei jų sistemomis.

Natūraliai dirbtinas nekilnojamasis turtas – tai toks turtas, kai jį kuriant vyrauja natūralūs procesai, tačiau kartu dalyvauja ir žmogus. Toks turtas siejamas su žemės plotų bei sklypų sukultūrinimu, taip pat su dirbtiniu natūralaus nekilnojamojo turto sukūrimu (pvz. miško išauginimas) ar žemės plote esančių gamtos išteklių bei jų masės parengimu eksploatavimui.

Ir natūralus, ir dirbtinis nekilnojamsis turtas gali būti skirstomas atsižvelgiant į jo realaus panaudojimo galimybes. Šia prasme nekilnojamasis turtas skirstomas į:

– realiai panaudojamą nekilnojamąjį turtą;

– potencialiai panaudotiną nekilnojamąjį turtą.

Potencialiai panaudotinas nekilnojamasis turtas tam tikru laiku nėra realiai naudojamas, tačiau jis turi vertę, kuri pasireikš įtraukus nekilnojamąjį turtą į apyvartą.
panaudotino nekilnojamojo turto vertė yra tarsi įšaldyta. Ji turi tendenciją didėti.

Dirbtinis nekilnojamasis turtas taip pat gali būti skirstomas atsižvelgiant į tai, kad jo struktūrą sudaro dvi gana skirtingos dalys:

– aktyvioji nekilnojamojo turto dalis;

– pasyvioji nekilnojamojo turto dalis.

Skirtingos dirbtinio nekilnojamojo turto dalys nevienodai dalyvauja, kuriant galutinį produktą. Pavyzdžiui, pramonėje galutinio produkto sukūrimą lemia technologiniai įrengimai bei jų panaudojimas. Tuo tarpu pastatai ir statiniai tiesiogiai nedalyvauja, kuriant galutinį produktą.

3. VEIKSNIAI, ĮTAKOJANTYS TURTO VERTĘ

3.1. Turto vertinimo atlikimo tvarka

Turto vertinimas atliekamas sutarčių pagrindu arba įmonės (įstaigos, organizacijos), kurios vidaus reikmėms ir (ar) jų tiesioginėms funkcijoms įgyvendinti reikalingas turto vertinimas, pavedimu.

Vertinant apmokestinamą turtą, vadovaujamasi mokesčių įstatymais ir jų pagrindu priimtais kitais teisės aktais.

Vertinant turtą kitais įstatymų nustatytais atvejais, vadovaujamasi tuos atvejus reglamentuojančiais įstatymais ir jų pagrindu priimtais teisės aktais.

Turto pakartotinio vertinimo dažnumą nustato centrinis mokesčių administratorius, jeigu įstatymai nenustato kitaip.

Turto apskaitos tvarką ir turto įvertinimo apskaitos tikslais tvarką nustato Buhalterinės apskaitos pagrindų įstatymas ir kiti teisės aktai, reglamentuojantys finansinę apskaitą ir atskaitomybę Lietuvos Respublikoje.

Turto vertinimas pradedamas gavus užsakovo prašymą arba Vyriausybės ar miestų (rajonų) valdybų (merų) įgaliotos institucijos pavedimą nustatyti turto vertę ir sudarius rašytinę sutartį tarp turtą vertinančios įmonės ir užsakovo.

Turto vertinimo sutartyje nurodomas turtą vertinančios įmonės kvalifikacijos atestato numeris, vertinimo tikslas, objektas, terminai, atlyginimas, vertintojo bei užsakovo teisės, pareigos ir atsakomybė bei kitos sąlygos.

Vertindamas turtą, turto vertintojas vadovaujasi Vyriausybės patvirtinta metodika, suderinta su Tarptautiniais vertinimo standartais bei normomis, turto vertintojų veiklos priežiūrą atliekančios institucijos nurodymais ir sprendimais.

Turto vertinimas atliekamas turtą vertinančios įmonės arba Vyriausybės ar miestų (rajonų) valdybų (merų) įgaliotos institucijos vardu.

Turto vertintojas, atsižvelgdamas į vertinimo atvejį, vertinamo turto specifiką bei naudojimo paskirtį, parenka turto vertinimo metodus (metodų derinius), metodo taikymo būdus ir apie tai raštu informuoja užsakovą.

Detalesnę turto vertės nustatymo metodų (metodų derinių) parinkimo tvarką nustato Vyriausybės patvirtinta turto vertinimo metodika.

Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas 1999 05 25 Nr. VIII-1202.V.

E.R.Vaidogas. Rizikos analizė techniškai vertinant nekilnojamąjį turtą. V. “Technika”. 1998.

3.2. Rizika vertinant turtą

Ekonominiams ir fiziniams procesams, susijusiems su nekilnojamuoju turtu, būdingas neapibrėžtumas. Mat, vertinant nekilnojamojo turto objektus, tiksliai negalima pasakyti, kokį pelną jie duos ateityje, kokių išlaidų pareikalaus jų eksploatavimas, ar tie objektai nebus pažeisti stichinių nelaimių arba technogeninių avarijų. Šis neapibrėžtumas dar vadinamas rizika. Taigi nekilnojamojo turto savininkai, nuomininkai ir vertintojai visada vienaip ar kitaip rizikuoja.

Nekilnojamojo turto rinkų dalyviai stengiasi išvengti rizikos. Kuo didesnis yra suvokiamos rizikos laipsnis, tuo didesne pelno norma yra reikalaujama atlyginti už tą riziką.

Mažiausios pelno normos reikalauja minimaliai rizikingos investicijos, pavyzdžiui, vertybinių popierių su vyriausybės garantuojamu pelno procentu pirkimas. Didėjant suvokiamai rizikai, neproporcingai auga ir reikalaujama pelno norma.

Nekilnojamojo turto rinkoje vyrauja sisteminė rizika. Pelnas, gaunamas iš konkretaus nekilnojamojo turto objekto, priklauso nuo ekonominių ir institucinių rinkos sąlygų. Sisteminės rizikos pavyzdžiai:

– konkuruojančių nekilnojamojo turto objektų pertekliaus atsiradimas;

– gamyklos, užtikrinusios daugumą darbo vietų regione, užsidarymas;

– įstatyminių apribojimų, susijusių su aplinkos apsauga, įvedimas;

– nuomos mokesčio dydžio įstatyminis apribojimas.

Daugelio rinkoje esančių vieno tipo nekilnojamojo turto objektų sisteminės rizikos veiksniai yra maždaug vienodi. Rizika, susijusi tik su vienu konkrečiu vertinamu nekilnojamojo turto objektu, vadinama nesistemine rizika. Tokios rizikos pavyzdžiai:

– mechaninis pastato pažeidimas ar gaisras jame;

– žemės ploto, kuriame yra nekilnojamo turto objektas, konfiskavimas visuomenės reikmėms;

– pagrindinio nuomininko bankrotas;

– greta objekto esančios žemės naudojimas, nesuderinamas su tuo objektu, kaip antai, geležinkelio ruožo nutiesimas per arti vibracijoms jautraus pastato.

Sisteminė ir nesisteminė rizika veikia ekonominį nekilnojamojo turto objektų vertinimą. Jos turi reikšmės nustatant:

– pagrindinę sumą,

– pelną,

– procentines normas,

– hipotetinio finansavimo galimybę,

– kainos padidėjimą,

– esamojo pelno ir pelno už kapitalinių aktyvų pardavimą apmokestinimą,

– perkamąją pinigų galią.

Šių dydžių apskaičiavimas, atsižvelgiant į sisteminę ir nesisteminę riziką, reikalauja, kad būtų kiekybiškai įvertinta pati rizika. Čia
susiduriama su dviem uždaviniais: kiekybiniu finansinio pobūdžio rizikos vertinimu ir kiekybinio techninio arba fizinio pobūdžio rizikos vertinimu. Šios dvi rizikos rūšys yra vadinamos verslo rizika ir grynąja rizika. Jos yra susijusios su dviem galimų investavimo į nekilnojamojo turto objektus pasekmių grupėmis.

3.3. Verslo rizika

Verslo rizika apibrėžiama kaip pelno ar nuostolių galimybė. Jie gali būti finansiniai, techniniai arba fiziniai. Finansinio pobūdžio verslo rizika yra neapibrėžtumas, susijęs su pelnu, kuris bus gautas arba negautas iš nekilnojamojo turto objekto.

Pelnas (Lt)

prognozuojamasis pelnas

prognozuojamojo

pelno viršijimo rizika

mažesnio už prognozuojamąjį

pelno gavimo rizika

laikas (metai)

Neapibrėžtumo (verslo rizikos) didėjimas ilgėjant prognozuojamajam periodui.

Techninio pobūdžio verslo rizika susijusi, pavyzdžiui, su transporto komunikacijų atsiradimu šalia nekilnojamojo turto objekto. Kai kurių pastatų duodamas pelnas gali labai išaugti arba, atvirkščiai, sumažėti, jeigu, pavyzdžiui, šalia jų yra nutiesiamas greitkelis.

Fizinio pobūdžio verslo rizika susijusi, pavyzdžiui, su pastato nusidėvėjimo greičiu. Pastatas gali tapti netinkamas naudoti ir prieš nustatytąjį eksploatavimo periodą, ir po jo. Pirmuoju atveju pelnas sumažės dėl remonto išlaidų, antruoju atveju pastatą bus galima eksploatuoti ir gauti grynąjį pelną ilgesnį laiką už numatytąjį.

Verslo rizika dar yra vadinama spekuliatyviąją, arba dinamine, rizika.

3.4. Grynoji rizika

Grynąja rizika vadinama nuostolių galimybė, nulemta tam tikro fizinio akto arba žmonių veiklos. Grynoji rizika susijusi tiktai su nuostoliais, pelnas nėra galimas. Nekilnojamojo turto objektams, juos eksploatuojant, gresia pavojai, keliami natūralios ir žmogaus sukurtos aplinkos. Iškilus tiems pavojams, gali būti patirti įvairūs nuostoliai – nuo nedidelių nekilnojamojo turto objekto pažeidimų iki to objekto netekimo. Grynoji rizika dar vadinama statine, arba nespekuliatyviąja, rizika.

Potencialių nuostolių galimybės atpažinimas, jų dydžio įvertinimas ir sumažinimas yra atsakingas uždavinys. Tokių nuostolių galimybė ir dydis gali tiesiogiai veikti nekilnojamojo turto objekto vertę, jo eksploatavimo išlaidas, patrauklumą rinkoje.

Potencialius nuostolius apibūdina jų patyrimo dažnis (tikimybė) ir šių nuostolių dydis, dažniausiai išreiškiamas piniginiais vienetais. Finansiniai nuostoliai dažnai būna tik dalis tų pasekmių, kurias sukelia pavojingi įvykiai, pasireiškus nurodytiems pavojams:

– pavojams, keliamiems natūralios aplinkos (vėjas, sniegas, žaibas, cheminiai poveikiai, gruntas, gruntinis vanduo, fiziniai poveikiai);

– pavojams, keliamiems žmonių veiklos ir pastato eksploatacijos (nežinojimas, nerūpestingumas, didelės klaidos, aplaidumas, vandalizmas, gaisras, sprogimai ir kt.).

Pavojingų įvykių sukeltų pasekmių dažnio ir tų pasekmių dydžio sandauga yra tikslesnis grynosios rizikos apibrėžimas. Toliau bus nagrinėjamos problemos, susijusios tik su grynąja rizika, todėl būdvardis “grynoji” bus praleidžiamas ir, vadinasi, galima užrašyti, kad

rizika = pasekmių dažnis x pasekmių dydis.

Potencialių nuostolių (pasekmių) galimybei atpažinti, jiems kiekybiškai įvertinti ir sumažinti yra sukurta procedūra, vadinama rizikos valdymu.

3.5. Rizikos valdymas

Rizikos valdymas, susijęs su nekilnojamojo turto objektais, – tai rizikos tiems objektams mažinimas ir atsakomybės už patirtus nuostolius perėmimo ar perdavimo problemų sprendimas. Rizikos analizė yra betarpiškai susijusi su nekilnojamojo turto objektų draudimu, tačiau ji nėra draudimo “sinonimas”. Kita vertus, rizikos valdymas neapima visų įmanomų rizikos rūšių.

Rizikos valdymo procesą sudaro:

– informacijos apie nekilnojamojo turto objektą ir jo aplinką rinkimas;

– techninių rizikos vertinimo ir mažinimo problemų sprendimas;

– vadybinių rizikos perdavimo problemų sprendimas.

Informaciją apie vertinamą objektą sudaro techninės objekto charakteristikos bei to objekto išorinės ir vidinės aplinkos apibūdinimas. Kita svarbi informacijos dalis gali būti istoriniai duomenys apie objektą, ypač apie nuostolius, susijusius su jo eksploatavimu. Svarbi ir informacija apie analogiškų nekilnojamojo turto objektų naudojimą. Informacja gali būti:

– techninio pobūdžio (pvz., pastato konstrukcijų būklė arba pastate esančių ir sprogti galinčių slėginių indų charakteristikos);

– meteorologinio ir geologinio pobūdžio (pvz., uraganų ar grunto nuošliaužų objekto pastatymo rajone galimybė ir dažnis);

– ekonominio pobūdžio (pvz., finansiniai nuostoliai dėl vandalizmo aktų, patirti eksploatuojant pastatą).

Naudojantis visa šia informacija, yra sprendžiamos galimų nuostolių patyrimo ir atsakomybės už tuos nuostolius perėmimo (perdavimo) problemos.

Nekilnojamojo turto objektai ir jų viduje ar išorėje esantys techniniai įrengimai yra projektuojami, kad galiotų tokia tendencija: pavojingi įvykiai, sukeliantys nedideles pasekmes, gali būti dažnesni, o įvykiai, kurių pasekmės yra labai sunkios arba net katastrofiškos, pasitaiko labai retai. Pastatų ir gamybinių įrengimų eksploatavimo praktika rodo, kad visiškai išvengti rizikos neįmanoma. Nekilnojamojo turto savininkas riziką gali
už tam tikrą mokestį perduoti ją kitiems, paprastai, draudimo įmonei. Nedideli, bet dažnai pasitaikantys nuostoliai, pavyzdžiui, landų išmušimai pastatuose arba pastato funkcionavimą užtikrinančių įrengimų gedimai, dažniausiai nėra draudžiami. Kita vertus, mažai tikėtini, bet labai sunkūs nuostoliai, kylantys, pavyzdžiui, stichinių nelaimių metu, paprastai yra draudžiami. Rizikos valdymo uždavinys yra nuspręsti, ar drausti nekilnojamąjį turtą nuo galimų nuostolių, ar priimti šiuos nuostolius kaip dalį pastato eksploatavimo išlaidų.

Šiuo metu Jūs matote 51% šio straipsnio.
Matomi 4307 žodžiai iš 8426 žodžių.
Siųskite sms numeriu 1337 su tekstu INFO MEDIA (kaina 1,45 €) ir įveskite gautą kodą į laukelį žemiau:
Kodas suteikia galimybę atrakinti iki 100 straispnių svetainėje ir galioja 24 val.