Areštuoto turto įkainojimas saugojimas ir administravimas
5 (100%) 1 vote

Areštuoto turto įkainojimas saugojimas ir administravimas

AREŠTUOTO TURTO ĮKAINOJIMAS, SAUGOJIMAS IR ADMINISTRAVIMAS

Vykdymo proceso kursinis darbas

Kaunas 2006

TURINYS

ĮVADAS 3

1. AREŠTUOTO TURTO ĮKAINOJIMAS 4

1.1. Turto vertės nustatymo metodai 8

1.1.1. Lyginamosios vertės metodas. 9

1.1.2. Atkuriamosios vertės metodas 11

1.1.3. Naudojimo pajamų vertės metodas 12

1.2. Turto vertintojo sąvoka, reikalavimai, vertintojų grupės 14

1.3. Turto vertinimą atliekančios ir prižiūrinčios organizacijos ir įmonės 15

2. AREŠTUOTO TURTO SAUGOJIMAS 17

3. AREŠTUOTO TURTO ADMINISTRAVIMAS 17

IŠVADOS IR PASIŪLYMAI 23

LITERATŪRA 25

ĮVADAS

Turto ir verslo vertinimo sistema Lietuvoje susiformavusi visai neseniai. Pirmaisiais turto vertinimo paslaugų vartotojais tapo nekilnojamojo turto pirkėjai ir pardavėjai, paskolas išduodantys bankai, draudimo įmonės ir kt. Ilgainiui šis sąrašas plėtėsi, apimdamas vis naujas ekonominio gyvenimo sritis.

Vykdant turtinio pobūdžio teismų sprendimus išieškoma iš skolininko turto. Antstolis surastą skolininko turtą privalo areštuoti, įkainoti, užtikrinti jo saugojimą. Taip pat galimas lėšų išieškojimas įsiskolinimui padengti vykdant skolininko turto administravimą. Taip pat yra viena iš priverstinio vykdymo priemonių.

Taigi areštuoto turto įkainojimo, saugojimo ir administravimo tema yra labai aktuali, kadangi įvykus antstolių reformai, paprastai skolininkai dar nelabai žino, kaip vykdomas jų areštuoto turto įkainojimas, koks asmuo gali būti skiriamas turto vertintoju (ekspertu), saugotoju, administratoriumi, kokie yra turto vertintojo (eksperto) nušalinimo pagrindai, kaip apginti pažeistas teises, susijusias su turto vertinimu, saugojimu, administravimu.

Šio darbo tikslas – apžvelgti ir įvertinti areštuoto turto įkainojamą, saugojamą ir administravimą Lietuvos Respublikoje. Darbo objektas – areštuotas turtas.

Šiam tikslui įgyvendinti, darbe siekiama:

Supažindinti su turto vertinimo, rinkos vertės, sąvokomis.

Apžvelgti turto vertinimo būdus, dažniausiai naudojamus metodus turto vertei nustatyti Lietuvos Respublikoje.

1. Aptarti turto vertintojų grupes, kvalifikacijas, turto vertintojams keliamus reikalavimus.

2. Aptarti areštuoto turto saugojimo ir administravimo vykdymą Lietuvos Respublikoje.

3. Išanalizuoti iš areštuoto turto vertinimo, saugojimo ir administravimo kylančias problemas, pateikti išvadas ir pasiūlymus.

Darbas atliktas remiantis teisės aktų analizės metodu.

1. AREŠTUOTO TURTO ĮKAINOJIMAS

Antstolis areštuoja skolininko turtą surašydamas turto arešto aktą . Areštuoti skolininko turto iš esmės daugiau, negu jo reikia išieškotinai sumai ir vykdymo išlaidoms padengti, antstolis negali.

Turto arešto akte turi būti nurodoma ne tik akto surašymo laikas ir vieta, surašančio aktą antstolio, išieškotojo ir skolininko fizinio asmens vardai, pavardės ir kiti duomenys, o taip pat ir “kiekvieno areštuojamo daikto pavadinimas, unikalus numeris (jei daiktas registruojamas viešame registre), daikto skiriamieji požymiai (svoris, matmenys, nusidėvėjimo laipsnis ir kiti), kiekvieno daikto vertė ir viso areštuojamo turto vertė. Jei antstolis arešto metu negali įvertinti areštuojamo turto, turto arešto akte nurodoma, kad turto vertei nustatyti bus kviečiamas ekspertas” .

Areštuodamas skolininko turtą, antstolis jį įkainoja rinkos kainomis, atsižvelgdamas į turto nusidėvėjimą, arešto metu dalyvaujančių išieškotojo ir skolininko nuomones.

Jeigu skolininkas ar išieškotojas prieštarauja antstolio atliktam įkainojimui arba jei antstoliui kyla abejonių dėl turto vertės, antstolis turto vertei nustatyti skiria ekspertizę .

Antstolis ekspertizę turto vertei nustatyti skiria priimdamas patvarkymą. Patvarkyme turi būti nurodyta ekspertas ar ekspertizės įstaiga, kuriai pavedama atlikti ekspertizę. Vykdymo proceso šalis (šalys) ne vėliau kaip per penkias dienas nuo tos dienos, kurią gavo antstolio patvarkymą paskirti ekspertizę, gali pareikšti ekspertui nušalinimą.

Ekspertas gali būti nušalinamas, kai:

1) bylose, kuriose jis yra dalyvaujantis byloje asmuo arba su dalyvaujančiu byloje asmeniu susijęs tokiais teisiniais santykiais, dėl kurių bylos baigtis gali turėti įtakos jo teisėms arba pareigoms;

2) jeigu jis yra su šalimis ar kitais dalyvaujančiais byloje asmenimis susijęs giminystės (tiesiosios aukštutinės ir tiesiosios žemutinės linijos giminaičiai, tikrieji bei netikrieji broliai ir seserys, įtėviai ir įvaikiai) ar svainystės ryšiais;

3) jeigu jį su viena iš šalių ar kitais dalyvaujančiais byloje asmenimis sieja santuokos, globos ar rūpybos santykiai;

4) byloje, kurioje jis buvo arba yra vienos iš šalių arba kitų dalyvaujančių byloje asmenų atstovas;

5) jeigu jis pats, jo sutuoktinis (sugyventinis) arba jo artimieji giminaičiai yra tiesiogiai ar netiesiogiai suinteresuoti bylos baigtimi ;

Ekspertas taip pat negali dalyvauti nagrinėjant bylą, jeigu:

1) jis yra dėl tarnybos ar kitaip priklausomas bent nuo vienos iš šalių ar kitų dalyvaujančių byloje asmenų;

2) jis atliko reviziją, auditą ar kitokį patikrinimą, kurio medžiaga buvo pagrindas tai civilinei bylai iškelti .

Pagal LR CPK 598 str. 3 d. ekspertui pareikštą nušalinimo klausimą išsprendžia antstolis savo patvarkymu. Antstolio patvarkymas, kuriuo patenkinamas
nušalinimas, neskundžiamas. Jeigu antstolis su ekspertui pareikštu nušalinimu nesutinka, jis šių asmenų nušalinimo klausimą nedelsdamas perduoda spręsti apylinkės teismui, kurio veiklos teritorijoje yra antstolis. Šiuo atveju skundas išsprendžiamas teisėjo rezoliucija.

Ši LR CPK nuostata atima teisę vienai iš šalių, kuri nesutinka su eksperto nušalinimu, apskųsti antstolio patvarkymą. Nesutikdamas su ekspertui pareikštu nušalinimu tik antstolis turi teisę kreiptis į teismą. Taip pat LR CPK 682 str. 1 d. numato trumpą terminą pareikšti ekspertui nušalinimą – 5 dienas.

Tokį pat terminą LR CPK nustato ir prieštaravimams dėl turto įkainojimo pareikšti: “Skolininkas ar išieškotojas, dalyvavę areštuojant turtą, prieštaravimus dėl turto įkainojimo gali pareikšti ne vėliau kaip per penkias dienas, skaičiuojant nuo turto arešto dienos. Skolininkas ir išieškotojas, nedalyvavę areštuojant turtą, prieštaravimus dėl turto įkainojimo gali pareikšti ne vėliau kaip per penkias dienas nuo tos dienos, kurią gavo turto arešto aktą” .

Jeigu išieškotojas ar skolininkas pareiškia motyvuotus prieštaravimus dėl ekspertizės išvados, jų prašymu antstolis savo patvarkymu gali skirti papildomą ar pakartotinę ekspertizę. Antstolio patvarkymas atsisakyti skirti papildomą ar pakartotinę ekspertizę neskundžiamas .

Pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 2 str. 8 p. “Turto ar verslo (toliau – turto) vertinimas – nešališkas turto vertės nustatymas taikant Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nurodytus turto vertės nustatymo metodus ir apimantis vertintojo nuomonę apie turto būklę, jo tinkamumą naudoti bei tikėtiną piniginę vertę rinkoje”.

Nustatydamas areštuoto turto rinkos vertę, turto vertintojas nevertina tos aplinkybės, kad turtas bus parduodamas priverstine, sprendimams vykdyti nustatyta tvarka . Tai yra ši aplinkybė neturi turėti įtakos turto rinkos vertei nustatyti. Ekspertas remiantis LR Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu turi būti nešališkas (Pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 2 str. 8 p. “Turto ar verslo (toliau – turto) vertinimas – nešališkas turto vertės nustatymas”), t.y. vertindamas turtą jis turi būti nepriklausomas, turi veikti sąlygomis, neturinčiomis įtakos turto vertintojo nepriklausomumui, nešališkumui ir objektyvumui. Tam tikra prasme antstolis veikia būtent tokiose sąlygose (jo pajamos priklauso nuo turto vertės). Todėl jis yra suinteresuotas jam palankiu turto vertinimu.

Tačiau LR CPK ir Sprendimų vykdymo instrukcija nustato tvarką pagal kurią antstolio (arba jo paskirto turto vertintojo) vertinimas yra pagrindinis. Tai matyti iš LR CPK 682 str. 2d., kuris numato, kad išieškotojui ar skolininkui pareiškus motyvuotus prieštaravimus dėl ekspertizės išvados, jų prašymu antstolis savo patvarkymu gali skirti papildomą ar pakartotinę ekspertizę. Antstolio patvarkymas atsisakyti skirti papildomą ar pakartotinę ekspertizę neskundžiamas.

Taigi iškilus ginčui tarp antstolio ir skolininko ar išieškotojo, šie neturi teisės pateikti išvados iš nepriklausomo, savo atsakomybę garantuojančio turto vertintojo, veikiančio pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nuostatas. Antstolio valioje paliekamas papildomos ar pakartotinės ekspertizės skyrimo klausimas.

Reali situacija yra tokia, kad skolininkas arba išieškotojas įmoka į antstolio depozitinę sąskaitą sumas, būtinas ekspertams ir ekspertinėms įstaigoms apmokėti, o ekspertą paskiria antstolis savo nuožiūra. Ir netgi tuo atveju, jeigu skolininkas ar išieškotojas turėtų nepriklausomo vertintojo išvadą, skolininkas ar išieškotojas neturi teisės skųsti antstolio atsisakymą skirti pakartotinę ar papildomą ekspertizę.

LR CPK 681 str. 2 d. tai pat numato ir tokią aplinkybę, kad vykdymo proceso metu gali pasikeisti įkainoto turto vertė. Turtas gali būti perkainojamas vėl gi antstolio patvarkymu. Tai reiškia, kad antstoliui tai nėra privaloma, šio klausimo Civilinio proceso kodeksas toliau nereglamentuoja ir palieka jį spręsti antstoliui.

LR CPK nustatyti trumpi 5 dienų terminai prieštaravimams dėl turto įkainojimo, eksperto nušalinimui pareikšti taip pat mažina galimybes vykdymo proceso šaliai (šalims) apginti savo teises ir suteikia didesnes galimybes antstoliui pasiekti jam palankaus turto vertinimo.

Tačiau pagrindinė problema vertinant areštuotą turtą yra teisės aktų neatitikimas: turtą turi vertinti nepriklausomas turto vertintojas, nes remiantis Turto vertinimo pagrindų įstatymo 2 str. 8 p. turto vertinimas yra nešališkas turto vertės nustatymas. Turto vertinimo metodikoje taip pat nurodyta, kad turto vertintojas “privalo objektyviai nustatyti turto vertę” . Turto vertintojo profesinės etikos kodekse taip pat numatyta, kad “gerai parengtas ir objektyvus turto įvertinimas yra naudingas užsakovui ir patiems vertintojams” . Tačiau LR CPK nėra numatyta, kad vertintojas turi būti nepriklausomas. Tik Sprendimų vykdymo instrukcijos 9 p. numato, kad ,,Turto vertei nustatyti kaip ekspertas kviečiamas turto vertintojas, atitinkantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytus reikalavimus”.

LR CPK nenustato tvarkos, kaip turi būti nustatoma kaina, tai reglamentuoja kiti teisės
aktai. Turtas vertinamas, vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu ir Turto vertinimo metodika.

Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas yra svarbiausias vertinimo veiklą reglamentuojantis dokumentas. Įstatymas nustato turto ir verslo, nepaisant jų nuosavybės formos, vertinimo principus, vertės nustatymo metodus bei jų taikymą konkrečioms turtinių santykių sritims, turto ir verslo vertinimo būdus, turto ir verslo vertintojų veiklos pagrindus, teises, pareigas bei atsakomybę.

Turto vertinimo metodika reglamentuoja Lietuvos Respublikos įstatymuose ir kituose teisės aktuose nustatytų, harmonizuotų pagal tarptautinę turto vertinimo sistemą turto ir verslo vertės nustatymo metodų parinkimą, taikymo tvarką ir procedūras, turto vertinimo dokumentų turinį .

Turtas – vertę ir savininką turintys ekonominiai ištekliai, kuriais disponuoja ekonominis subjektas. Turtą sudaro materialūs ir nematerialūs objektai. Turtas pagal pobūdį gali būti nekilnojamasis ir kilnojamasis .

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu, turtas gali būti vertinamas, kai:

1) keičiasi jo savininkas, t. y. turtas parduodamas, perduodamas kaip nepiniginis (turtinis) įnašas, mainomas, dovanojamas, paveldimas;

2) jis apdraudžiamas;

3) jis apmokestinamas, deklaruojamas;

4) jis jungiamas su kitu turtu, padalijamas ar atidalijamas iš bendro turto;

5) jis įkeičiamas;

6) jis įrašomas į finansinės apskaitos dokumentus;

7) jis išnuomojamas arba perduodamas kitiems asmenims pasaugos, panaudos pagrindais ar patikėjimo teise;

8) jis paimamas įstatymų nustatyta tvarka visuomenės poreikiams;

9) jis pripažįstamas bešeimininkiu;

10) įmonėms taikomos bankroto procedūros;

11) vykdomi teismų sprendimai, nutartys ir nutarimai civilinėse bylose, teismų nuosprendžiai ir nutartys baudžiamosiose bylose dėl turtinių išieškojimų, hipotekos teisėjų nutartys įkeistą turtą parduoti iš varžytynių;

12) to pageidauja turto savininkas arba turto vertinimo užsakovas .

Kaina – pinigų suma, kuri yra paprašyta, pasiūlyta ar sumokėta už prekes (paslaugas) ar kitą turtą. Kaina už konkrečias prekes (paslaugas) ar kitą turtą yra reliatyvus vertės patvirtinimas, padarytas konkrečių pardavėjų (paslaugų teikėjų) ir pirkėjų (paslaugų gavėjų) tam tikromis aplinkybėmis .

Rinkos vertė – apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtų būti parduotas turtas vertinimo dieną, sudarius tiesioginį komercinį sandorį tarp norinčių turtą parduoti ir norinčių turtą pirkti asmenų po šio turto tinkamo pateikimo į rinką, jeigu abi sandorio šalys veiktų dalykiškai, be prievartos ir nesąlygojamos kitų sandorių bei interesų .

Pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 2 str. 9,10 p. Turto vertinimas gali būti:

 Individualus turto ar verslo (toliau – turto) vertinimas – toks turto vertinimo būdas, kai konkretaus turto vertė nustatoma atsižvelgiant į visas individualias to turto savybes.

 Masinis turto ar verslo (toliau – turto) vertinimas – toks turto vertinimo būdas, kai konkretaus turto vertė nėra nustatoma, o surinktos informacijos apie vertinamąjį turtą analizės būdu nustatomos verčių ribos, apimančios vertinamojo turto vertę. Duomenys renkami, analizuojami ir apskaičiavimai atliekami sisteminimo pagrindu. Šiuo vertinimo būdu yra vertinami turto objektai, kurie turi daug panašumų.

Savaime suprantama, kad masiniam vertinimui skaičiavimai yra daug paprastesni, o individualiame vertinime atliekama išsamesnė analizė.

1.1. Turto vertės nustatymo metodai

Ir Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas, ir Turto vertinimo metodika nustato tokius turto vertinimo metodus arba jų derinius:

1) lyginamosios arba palyginamosios vertės metodas, kitaip pardavimo kainos analogų metodas.

2) atkuriamosios arba atstatomosios vertės metodas, kitaip kaštų metodas.

3) naudojimo pajamų vertės metodas, kitaip pajamų kapitalizavimo arba pinigų srautų diskonto metodas.

4) ypatingosios vertės metodas

Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 7 str. 5 d. yra numatyti ir kiti Lietuvos Respublikos Vyriausybės aprobuoti ir tarptautinėje praktikoje pripažinti metodai.

Tradiciniais turto vertinimo metodais laikomi:

1. Atkuriamosios vertės metodas.

2. Lyginamosios vertės metodas.

3. Naudojimo pajamų metodas.

Turto vertinimo metodika nustato, kad ,,Vertinimo metodas pasirenkamas priklausomai nuo vertinimo paskirties ir turto tipo. Vertintojas turto vertės skaičiavimus paprastai atlieka keliais metodais. Galimos įvairių metodų kombinacijos. Vertinimo metodų parinkimas turi būti pagrindžiamas. Vertintojas motyvuodamas gali savo nuožiūra pasirinkti metodo taikymo technologijas ir modelius. Galimi įvairūs pasirinkto pagrindinio metodo variantai pagal šiuolaikines darbo technologijas, matematinius – statistinius duomenų bazių apdorojimo metodus“ .

1.1.1. Lyginamosios vertės metodas.

Šis metodas yra procesas, kurio metu vertinamo turto vertė nustatoma analizuojant analogiško turto rinką ir lyginant turtą su vertinamu turtu .

Lyginamosios vertės metodas laikomas pačiu svarbiausiu ir yra dažniausiai naudojamas metodas turto vertei nustatyti. Jo esmė – palyginimas, tai yra turto rinkos vertė nustatoma palyginus analogiškų
objektų faktinių sandorių kainas, kartu atsižvelgiant į nedidelius vertinamo turto bei jo analogo skirtumus. Vertinant turtą šiuo metodu, tiesiogiai taikomas pakeitimo kitu turtu principas.

Lyginamosios vertės metodas taikomas tuomet, kai galima gauti duomenų apie vertinamam objektui analogiškus neseniai parduotus ar tuo metu parduodamus objektus. Šie surinkti duomenys atspindi skirtumus tarp vertinamojo ir palyginamųjų objektų. Turto vertinimo metodika 23 punktu rekomenduoja taikyti lyginamosios vertės metodą, kai reikia vertinti:

 žemės ūkio, miškų ūkio žemės sklypus, kitos paskirties (privačioms namų valdoms, įvairios paskirties gyvenamiesiems, socialiniams ir pramonės objektams statyti, transporto, ryšių ir kitoms komunikacijoms įrengti, rekreacijai, kitai ne žemės ūkio ir ne miškų ūkio veiklai skirtos žemės) sklypus;

 butus, gyvenamuosius namus ir jų priklausinius (išskyrus šių objektų vertinimą draudimui, jeigu savininkas pageidauja vertinti kitu metodu);

 gamybinės, ūkinės-komercinės paskirties pastatus, statinius ir įrenginius;

 smulkias įmones;

 likviduojamas įmones.

Taikydamas palyginamosios vertės metodą, turto vertintojas turi surinkti ir analizuoti kuo daugiau duomenų apie toje vietovėje įvykusius panašių objektų pirkimo-pardavimo sandorius, taip pat apie siūlomus parduoti panašius objektus. Duomenys apie palyginamuosius objektus gali būti ieškomi:

 turto vertintojo asmeniniame duomenų banke;

 valstybiniuose ir kituose duomenų bankuose;

 apklausiant sandorių dalyvius, notarų biurus;

 apklausiant prekybos firmas ir agentūras;

 spaudoje ir kitose visuomenės informavimo priemonėse;

 statistikos ir informacijos tarnybų žinynuose, analitiniuose dokumentuose;

 biržų, prekybos agentūrų informaciniuose biuleteniuose;

 kituose informacijos šaltiniuose.

Jeigu turto vertintojas turi nepakankamai informacijos apie panašius objektus (analogus) šioje vietovėje, jis turi išstudijuoti palyginamuosius objektus kitose vietovėse ir patikslinti.

Vertinamo objekto ir palyginamųjų objektų charakteristikos bei skirtumai turi būti aiškiai ir suprantamai apibūdinti. Taikomų koeficientų reikšmių ir kiti skaičiavimai parodomi turto įvertinimo ataskaitoje.

Nors metodo pranašumai yra jo paprastumas ir aiškumas, Lietuvos Respublikos turto vertintojams jo taikymas yra gana problematiškas. Pagrindinė priežastis yra ta, kad nėra paruošta detalių vertinimo technologijų ir metodikos, kas kartais skatina remtis subjektyviais vertinimais. Taip pat trūksta informacijos apie palyginamus objektus.

Taigi turto vertintojas susiduria su bendros visų faktinių sandorių bazės nebuvimu. Vertindamas areštuotą turtą reikalingos informacijos jis ieško savo asmeniniame duomenų banke, valstybiniuose ir kituose duomenų bankuose, biržų, prekybos agentūrų, statistikos ir informacijos tarnybų žinynuose , gali apklausti sandorių dalyvius, notarų biurus, prekybos firmas ir agentūras. Taip pat gali ieškoti spaudoje.

Dideles duomenų bazes turi Valstybės įmonė “Registrų centras”, UAB Korporacija ”Matininkai“, nekilnojamojo turto agentūra “Ober-haus” ir kt. Tačiau šios duomenų bazės dažniausiai prieinamos tik jų darbuotojams. Tuo tarpu kitų turto vertinimo įmonių darbuotojai jomis pasinaudoti negali. Jos taip pat neprieinamos ir fiziniams asmenims, turintiems teisę vertinti turtą.

Taigi vieningos duomenų bazės nebuvimas sąlygoja neobjektyvų turto vertinimą, gali būti iškraipoma reali turto vertė.

Ši problema yra labai aktuali ir šiuo metu jau daromos permainos.

Nuo 2005 m. Rugpjūčio 1 d. Vakarų Lietuvoje atsirado naujas technologiškai modernus tinklapis “www.eurohaus.lt.”, kurio pagrindinis ir svarbiausias tikslas – sujungti į vieną nekilnojamojo turto informacinę bazę Vakarų Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų duomenis bei pristatyti pirkėjams statomus, parduodamus, nuomojamus objektus vienoje informacinėje bazėje. “EuroHaus” portalas nuolatos atnaujinamas, pateikiama tik reali informacija, kuri imama iš nekilnojamojo turto agentūrų vidinių duomenų bazių.

Tokia duomenų bazė turėtų apjungti visos Lietuvos turto vertinimo įmonių duomenų bazes, ir kurios informacija galėtų pasinaudoti ne tik nekilnojamo, kilnojamo turto, bet ir meno ir istorijos vertybių, juvelyrinių ir antikvarinių dirbinių, įvairių kolekcijų vertintojai ir ekspertai.

1.1.2. Atkuriamosios vertės metodas

Atkuriamosios vertės metodas – pagrindas yra skaičiavimai, kiek kainuotų atkurti esamos fizinės būklės ir esamų eksploatacinių bei naudingumo savybių objektus pagal vertinimo metu taikomas darbų technologijas bei kainas;

Šiuo metodu turto vertė nustatoma dviem etapais:

 nustatomi vertinamo objekto atstatymo kaštai;

 nustatoma vertinamo objekto nusidėvėjimo vertė.

Atstatymo kaštams nustatyti gali būti naudojami du būdai:

 vertinamo objekto atkūrimas;

 vertinamo objekto pakeitimas kitu objektu.

Pasirinkęs vertinamo objekto atkūrimo būdą, turto vertintojas skaičiuoja kaštus (sąnaudas), kiek kainuotų turto vertinimo metu galiojančiomis rinkos kainomis sukurti, pagaminti, įrengti arba pastatyti (sumontuoti) tikslią vertinamo objekto kopiją, kad visiškai atitiktų medžiagos, darbų kokybė, standartai ir dizainas.

Pasirinkęs vertinamo objekto
objektu būdą, turto vertintojas skaičiuoja kaštus (sąnaudas), kiek kainuotų turto vertinimo metu esamomis rinkos kainomis sukurti, pagaminti, įrengti arba pastatyti (sumontuoti) ekvivalentinio naudingumo objektą (palyginti su vertinamuoju objektu) iš vertinimo metu rinkoje naudojamų medžiagų, pagal vertinimo meto rinkai aktualius standartus, dizainą ir kokybę.

Dabartinėmis sąlygomis tikslingesnis pakeitimo kitu objektu skaičiavimo būdas, kadangi labai pasikeitė statybose naudojamos medžiagos, konstrukcijos, reikalavimai ir t.t. Nustatyti nusidėvėjimą taip pat yra problematiška dėl pateikiamų duomenų ir ir informacijos trūkumo. Turto vertinimo metodika leidžia apskritai nevertinti ekonominio ir funkcinio nusidėvėjimo . Tai savo ruožtu gali iškreipti objektų vertę. Apskritai atkuriamosios vertės metodu nustatyta vertė parodo ne tikrąją rinkos, o atkuriamąją vertę, kuri dažnai labai žymiai skiriasi nuo rinkos vertės.

Turto vertinimo metodika 24 punktu rekomenduoja taikyti atstatomosios vertės metodą, kai reikia vertinti:

 žemės sklypų priklausinius, įrenginius bei inžinerinės infrastruktūros (komunikacijų) objektus;

 butus, gyvenamuosius namus ir jų priklausinius (jų draudimo atveju);

 gamybinės, ūkinės-komercinės paskirties pastatus, statinius ir įrenginius;

 specialiosios paskirties turtą, t.y. ribotos paklausos ar ne rinkai skirtą turtą (maldos namus, sporto objektus, valdžios institucijų ir reprezentacinius pastatus, elektrines, specialius įrenginius ir kita);

 kitą turtą (tais atvejais, kai jo vertės „pasyviosios“rinkos sąlygomis negalima nustatyti palyginamosios vertės ar naudojimo pajamų vertės metodais, arba kai nustačius turto vertę šiais metodais, užsakovas papildomai nori sužinoti turto vertę, nustatytą atstatomosios vertės metodu);

 vertinamo objekto pagerinimo vertę.

1.1.3. Naudojimo pajamų vertės metodas

Naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo arba pinigų srautų diskonto) metodas (toliau – naudojimo pajamų vertės metodas), kai turtas vertinamas ne kaip įvairaus turto suma, bet kaip verslo objektas, duodantis pelną. Metodo pagrindą sudaro būsimų grynųjų pinigų srautų prognozės ir jų dabartinė vertė. Šis metodas taikomas tada, kai tikimasi, kad vertinamo turto naudojimo vertė objektyviausiai parodys turto vertę rinkoje;

Turto vertinimo metodika 25 punktu rekomenduoja taikyti naudojimo pajamų vertės metodą, kai reikia vertinti:

 butus, gyvenamuosius namus ir jų priklausinius;

 gamybinės, ūkinės-komercinės paskirties pastatus, statinius ir įrenginius;

 įmones, išskyrus smulkias arba likviduojamas (planuojant investicijas, įmonių sanavimo, reorganizavimo ir kitais atvejais);

 kitą turtą kaip verslo objektą, duodantį pelną, arba tikintis, kad vertinamo turto naudojimo vertė objektyviausiai atspindės jo vertę rinkoje.

Naudojimo pajamų vertės metodu vertinamas tik tas turtas, kuris duoda ar gali duoti pinigines pajamas arba kitokią kiekinę matuojamą naudą.

Naudojimo pajamų vertės metodu turto vertė nustatoma dviem būdais :

 paprastu (tiesioginiu)naudojimo pajamų kapitalizavimu;

 pinigų srautų diskontavimu (pinigų srautų diskonto būdu).

Taikant paprastą (tiesioginį) naudojimo pajamų kapitalizavimo būdą,vertinamo turto naudojimo vertė apskaičiuojama surandant dabartinę tikėtinų turto naudojimo pajamų vertę. Turto naudojimo pajamos apskaičiuojamos atėmus iš visų pajamų, susijusių su turto naudojimu, visas su turto naudojimu susijusias išlaidas. Gautos tikėtinos pajamų sumos diskontuojamos iki dabartinės vertės, atsižvelgiant į tikėtiną jų gavimo laikotarpį ir į susijusią su jų gavimu riziką.

Pinigų srautų diskonto būdas dažniausiai taikomas, kai reikia vertinti verslą (įmonės, investicinio projekto ir kitų objektų vertinimas).

Naudojimo pajamų vertės metodu dažniausiai nustatoma savininkų nuosavybės vertė.

Priklausomai nuo vertinamo verslo pobūdžio, verslo savininkams tenkantis pinigų srautas yra dividendai, naujos vertybinių popierių emisijos ir kitos tokio pobūdžio piniginės ir nepiniginės išmokos. Jeigu nuosavybės teise priklausantis turtas yra nuomojamas, savininkams tenkantis pinigų srautas yra pajamos iš nuomos. Šie pinigų srautai yra pagrindas savininkų nuosavybės vertei apskaičiuoti.

Taip pat šiuo metodu apskaičiuojama verslo skolų vertė, verslo vertė.

1.2. Turto vertintojo sąvoka, reikalavimai, vertintojų grupės

LR Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas pateikia tokį turto vertintojo apibrėžimą: ,,Turto ar verslo (toliau – turto) vertintojas – fizinis asmuo, turintis Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo instituto išduotą turto vertintojo kvalifikacijos pažymėjimą ir besiverčiantis turto vertinimo veikla“ .

Turtą ar verslą vertina ne tik fiziniai asmenys, bet ir įmonės. ,,Turtą ar verslą (toliau – turtą) vertinanti įmonė – įmonė, įregistruota Įmonių rejestro įstatymo nustatyta tvarka ir turinti Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo instituto išduotą kvalifikacijos atestatą, suteikiantį teisę verstis turto vertinimo veikla“ .

Šiuo metu Jūs matote 50% šio straipsnio.
Matomi 3670 žodžiai iš 7324 žodžių.
Siųskite sms numeriu 1337 su tekstu INFO MEDIA (kaina 1,45 €) ir įveskite gautą kodą į laukelį žemiau:
Kodas suteikia galimybę atrakinti iki 100 straispnių svetainėje ir galioja 24 val.