Turto vertinimas
5 (100%) 1 vote

Turto vertinimas

ĮVADAS

Po nepriklausomybės atkūrimo Lietuvoje pradėjo sparčiais tempais plėstis turto rinka. Privataus sektoriaus ir rinkos santykių plėtra sukūrė turto vertinimo paslaugos paklausą. Turto vertinimo paslaugų paklausą ėmė kurti ir privataus kapitalo įmonės bei jose dirbantys specialistai. Formuojantis naujai profesijai reikėjo kelti ir tos profesijos specialistų kvalifikaciją, įteisinti turto vertinimą valstybiniu mastu. Tam 1994 m. kovo 22 d. turto vertintojų steigiamajame suvažiavime buvo įsteigta Lietuvos turto vertintojų asociacija, patvirtinti jos įstatai, išrinkta valdyba. Ši visuomeninė organizacija atliko didelį darbą keliant turto vertintojų profesinę kvalifikaciją, padedant įteisinti turto vertinimą valstybės įstatymais bei Vyriausybės nutarimais, diegiant Lietuvoje tarptautinius turto vertinimo standartus.

Leidinyje apžvelgiama turto vertinimo raida, jo atlikimo tvarka, pažymimi pagrindiniai veiksniai įtakojantys turto vertę. Apžvelgiami ir pagrindiniai turto vertinimo metodai taikomi Vakarų šalyse ir mūsų valstybėje. Išsamiau nagrinėjami mūsų įstatymais patvirtinti ir tarptautiniu mastu pripažinti pagrindiniai turto vertinimo metodai, pateikiami vertinimo pavyzdžiai.

Leidinys nepretenduoja į visų teisinių nekilnojamojo ir kilnojamojo turto bei verslo funkcionavimo ir jo vertės nustatymo klausimų išaiškinimą. Plačiau analizuoja turto vertintojų kvalifikacijos kėlimo klausimus, turto vertinimo metodus, taikomus Lietuvoje, suteikia žinių turto vertinimo srityje.

Lietuvoje dar trūksta literatūros turto vertinimo srityje. Todėl, manome, šis leidinėlis bus naudingas ne tik studentams, bet ir tiems, kas pradeda gilintis į turto vertinimo problemas.

1. TURTO VERTINIMAS UŽSIENYJE IR LIETUVOJE

1.1. Tarptautinio turto vertinimo vystymosi raida

Daug metų vertinant turtą visas pasaulis ir kiekviena šalis taikė savus standartus.

Anglosaksai ėmėsi vienodinti vertinimo taisykles, nes pastebėjo turto lankstumą ir kintamumą. Kitose šalyse, pavyzdžiui, Ispanijoje bei Italijoje, apskritai turtas nebuvo nei toks kilnojamas, nei toks lankstus ar kintamas. Pirmą kartą išsamus vertinimo standartų rinkinys Europoje pasirodė 1973 metais – po nekilnojamojo turto rinkos krizės. Tada britų vertintojai, europietiškai mąstantys žmonės, per TEGOVOFA (angl. The European Group of Valuers of Fixed Assets – liet. Europietiškoji ilgalaikio turto vertintojų grupė) ėmėsi rengti europietiškų standartų rinkinį, o 1977 metais grupė pradėjo dirbti su 6-7 Europos šalimis.

Buvo sukurtas “Guide bleu” (Mėlynasis vadovas) – tai pirmasis tarptautinių standartų rinkinys, kuriuo vertintojai gali naudotis visoje Europos Ekonominėje Bendrijoje. TEGOVOFA išsiplėtė iki 13 pilnateisių Europos Sąjungos narių ir 12 asocijuotųjų narių iš Rytų bei Centrinės Europos. 1981 metais britų pavyzdžiu Tautų Sandraugos šalyse, JAV ir Europos Sąjungoje buvo įkurta pasaulinė turto vertintojų asociacija. Ši asociacija buvo pavadinta Tarptautiniu turto vertinimo standartų komitetu (TIAVSC – The International Asset Valuation Standards Committee), o 1995 metais jos pavadinimas pakeistas ir dabar ji vadinama Tarptautiniu vertinimo standartų komitetu (IVSC – International Valuation Standards Committee). TIAVSC sudarė standartų rinkinį, suderinę jį su europietiškuoju “Guide bleu”. TIAVSC standartų rinkinyje yra 13 nuorodų ir 20 aiškinamųjų dokumentų.

Pasaulis keičiasi, keičiasi ir turto pasaulis, todėl reikėjo peržiūrėti ir jau sukurtus turto vertinimo standartus. Iškilo poreikis pakeisti anksčiau sukurtus tarptautinius apskaitos standartus. Dabar Tarptautinis apskaitos standartų komitetas (IASC – International Accounting Standards Committee) privalės peržiūrėti turto standartus, juos patikslinti ir supaprastinti. Nuo 1994 metų IVSC pradėjo atnaujinti vertinimo standartus. Jau patvirtinti ir išleisti 4 standartai:

1-as tarptautinis vertinimo standartas – Vertinimas rinkos verte.

2-as tarptautinis vertinimo standartas – Vertinimas ne rinkos verte.

3-as tarptautinis vertinimo standartas – Vertinimas finansinėmis ataskaitomis ir sąskaitomis.

4-as tarptautinis vertinimo standartas – Vertinimas paskolų garantijomis, užstatais ir skoliniais įsipareigojimais.

Prieš minėtų standartų dėstymą yra įvadas – Bendrosios vertinimo sąvokos ir principai.

Yra dar ir trys papildomos vertinimo nuorodos:

Pastatų, statinių ir mašinų vertinimas.

Tęsiama diskusija dėl vertinimo veiklos sąvokos.

Kenksmingų ir toksinių medžiagų apibūdinimas.

TEGOVOFA atnaujina ir kai kuriuos standartus: nuorodas, aiškinamuosius bei informacinius dokumentus, kurie įdėti į “Guide bleu”. TEGOVOFA standartų atnaujinimo klausimais stengiasi glaudžiai bendradarbiauti su IVSC ir laukia jos sprendimų, nors jau yra patvirtinusi rinkos vertės apibrėžimą (jį priėmė ir IVSC), jį aiškina ir komentuoja, kad būtų išvengta netinkamos praktikos, pasitaikančios taikantPhilippe Molaquin. Turto vertinimo tarptautiniai standartai. 1996 m. liepos 10-11 d. Tarptautinės konferencijos “Šalies turtas ekonominėje politikoje” medžiaga.

naujas draudimo organizacijų ilgalaikio turto vertinimo direktyvas, kurių privalo laikytis Europos Sąjungos
nariai.

Tarptautinių turto vertinimo standartų kūrimo ir įgyvendinimo būtinybę gali paliudyti ir tokie žemiau pateikiami du pavyzdžiai.

Prancūzų elektronikos pramonės įmonė “Thomson” veikia 45 šalyse, ji priversta taikyti vienodas apskaitos taisykles, vienodas ilgalaikio, 45 šalyse esančio turto vertinimo taisykles. Vokietijos automobilių gamintoja “Mercedes”, kad savo akcijas galėtų platinti Niujorko vertybinių popierių biržoje, vokiškas balansines ataskaitas turėjo pakeisti pagal amerikietiškąjį standartą. Kaip keliose šalyse veikianti įmonė gali sudaryti teisingą balansą, jei nėra tarptautinių standartų?

Verslas vis dažniau pereina sienas. Kad būtų išvengta nesusipratimų, privalome taikyti bendrus visų apskaitos dalykų standartus, pavyzdžiui, turto vertinimo, nes turtas bei ilgalaikis turtas – svarbi balanso eilutė.

Dar viena priežastis, dėl kurios iškyla būtinybė įvesti standartus, tai kapitalo rinkos išplitimas po visą pasaulį. Po visą pasaulį pasklidusius bendrovės akcininkus reikia traktuoti vienodai, išskyrus fiskalinį jų traktavimą, kuris kartais skiriasi.

1.2. Lietuvos turto vertinimo sistema

Turto vertinimas – dar jauna veiklos rūšis Lietuvoje. Planinės ekonomikos laikais turto vertinimas nebuvo toks svarbus kaip dabartinėmis rinkos sąlygomis.

1991-1994 m. pradėjus formuotis rinkos sąlygoms turto vertinimo veikla buvo nepagrįsta įstatymais, nes nebuvo valstybės norminių aktų, kurie apibrėžtų turto vertinimo profesinę veiklą, o rinkos ekonomikos šalyse naudojami turto vertinimo metodai bei tarptautiniai turto vertinimo standartai nebuvo mūsų valstybės pripažinti. Valstybės institucijos turto vertinimo praktikoje naudojo žinybines, iš planinės ekonomikos paveldėtas bei šiek tiek patobulintas, tačiau rinkos faktoriais nepagrįstas metodikas. Turto vertintojų profesinė veikla apsiribojo privačių ekonomikos struktūrų: komercinių bankų, draudimo kompanijų, turto savininkų užsakymais. Turto vertintojų nebuvo pasitelkta vertinant privatizuojamą valstybės turtą, vertinant turtą dėl mokestinimo arba iškilus teisminiams ginčams.

Kad Lietuvoje būtų įdiegta vieninga turto vertinimo sistema, 1994 m. kovo 22 d. buvo įkurta Lietuvos turto vertintojų asociacija (LTVA), kuri apėmė privačiose įmonėse bei valstybinėse institucijose dirbančių turto vertintojų profesinę veiklą. Viena iš svarbiausių LTVA veiklos krypčių tapo unifikuotos turto ir verslo vertinimo sistemos, pagrįstos tarptautiniais turto vertinimo principais ir standartais bei atitinkančios Lietuvos pereinamojo laikotarpio ekonomikos realijas, kūrimas ir įgyvendinimas. Šiam tikslui įgyvendinti buvo pradėta bendradarbiauti su tarptautinėmis turto vertintojų organizacijomis: Tarptautiniu turto vertinimo standartų komitetu (TIAVSC); Europos pagrindinių fondų vertintojų grupe/Europos vertintojų asociacija (TEGOVOFA/EUROVAL); Tarptautine matininkų federacija (FIG). Šiuo metu LTVA yra šių organizacijų narė ir aktyviai dalyvauja jų veikloje.

1994-1995 m. iš anglų kalbos išversta ir išplatinta TEGOVOFA paruoštos “Pagrindinių fondų vertinimo metodinės pastabos” bei TIAVSC parengti “Tarptautiniai vertinimo standartai”.

Tuo pačiu metu, vadovaudamiesi minėtais standartais ir kita užsienio literatūra, LTVA nariai parengė “Turto vertinimo laikinuosius metodinius nurodymus”.

K.Kristinaitis “Lietuvos turto vertinimo sistema”. 1996 m. Tarptautinės konferencijos “Šalies turto ekonominėje politikoje” medžiaga.

Šio dokumento tikslas – pereinamuoju ekonomikos laikotarpiu reglamentuoti LTVA narių profesinę veiklą.

Vėliau LTVA iniciatyva, bendradarbiaujant su suinteresuotomis Lietuvos valstybinėmis valdžios institucijomis, buvo parengtas ir 1995 m. kovo 28 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės priimtas nutarimas Nr. 440 “Dėl turto vertės nustatymo”. Kad turto vertė būtų nustatoma laikantis vienodos tvarkos, pagrįstos Tarptautiniais turto vertinimo metodais ir kriterijais, šiuo nutarimu Vyriausybė patvirtino “Bendruosius turto vertės nustatymo principus” bei prie Finansų ministerijos įsteigė Turto vertintojų atestacinę komisiją (TVAK), kuri, remdamasi Tarptautinių turto vertinimo standartų reikalavimais, toliau įpareigota plėtoti turto vertinimo sistemą, apimančią teisinių, ekonominių, finansinių, informacinių, metodinių ir kitų priemonių kompleksą. Šioje komisijoje dirba LTVA nariai, akademinių sluoksnių bei valstybinės valdžios institucijų atstovai.

1995 m. birželio 23 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybė nutarimu Nr. 895 patvirtino “Turto vertintojų atestacinės komisijos nuostatus” Šių nuostatų pagrindu ir TVAK teikimu Finansų ministerija 1995 09 14 įsakymu Nr. 100 sudarė dvi laikinąsias darbo grupes “Turto vertinimo metodikai” ir “Turto vertintojo kvalifikacinių egzaminų testams” parengti. Remdamasi šiuo darbu, Lietuvos Respublikos Vyriausybė 1996 m. vasario 14 d. priėmė nutarimą Nr. 244 “Dėl turto vertinimo metodikos”. Juo buvo patvirtinta vieninga Turto vertinimo metodika ir paruošti turto vertintojų kvalifikacinių egzaminų testai. Pagal juos TVAK tikrindavo vertintojų teorinį pasiruošimą.

1999 m. gruodžio 13 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybė priėmė nutarimą Nr. 1389 “Dėl Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo
įgyvendinimo”. Juo pakeitė 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244 patvirtintos turto vertinimo metodikos preambulę išdėstant ją taip: “Siekdama, kad Lietuvos Respublikoje būtų diegiama ir plėtojama turto vertės nustatymo sistema, pagrįsta turto vertės nustatymo principais, Lietuvos Respublikos Vyriausybė nutaria:”

Patvirtintos nurodytu nutarimu Turto vertinimo metodikos 5 punktą išdėstyti taip: “5. Turtas, vertinamas Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų (Žin. 1999, Nr. 52 – 1672) penktame straipsnyje nurodytais atvejais.”

Šiuo nutarimu panaikino 1995 m. kovo 28 d. nutarimą Nr. 440 “Dėl turto vertės nustatymo” ir po to sekusius kitus nutarimus dėl minėto nutarimo atskirų punktų papildymų ir pakeitimų.

1999 m. gegužės 25 d. LR Seimo priimtas Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas Nr. VIII-1202 apibrėžė turto vertės nustatymo principus, nurodė taikytinus turto vertinimo metodus, jų derinius, nustatė turto vertintojų kvalifkacijos, turto vertintojų ir turtą vertinančių įmonių veiklos valstybinę priežiūrą, kurią pavedė vykdyti Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo institutui.

Atsižvelgiant į visuomeninę-profesinę turto vertintojų bei valstybinių valdžios institucijų veiklą ruošiant įstatyminę bazę, turto vertinimo sistema, pagrįsta tarptautine patirtimi, yra pradėjusi funkcionuoti ir Lietuvoje.

Kad visiškai būtų įdiegta sistema, dar reikės nemažai pačių vertintojų, akademinio mokymo įstaigų bei valstybinės valdžios insitucijų pastangų, nes būtina išspręsti šias problemas:

– įstatyminės bazės – įstatymuose vartojamų verčių sampratų susisteminimo;

– vertintojų kvalifikacijos: akademinio mokymo (organizuojant specialistų ruošimą aukštosiose mokyklose bei akademinio pobūdžio ilgalaikius teorinius mokymo kursus);

– kvalifikacijos kėlimo (organizuoti trumpalaikius profesinio rengimo kursus bei stažuotes);

– įmonių, užsiimančių turto vertinimo veikla, licencijavimo;

– profesinio draudimo;

– arbitražo.

2. TURTAS

2.1. Pagrindinės sąvokos

Turtas – tai materialios, nematerialios ir finansinės vertybės.

Turto vertinimo metodikoje turtas apibūdinamas kaip vertę ir savininką turintys ekonominiai ištekliai, kuriais disponuoja ekonominis subjektas. Turtą sudaro materialūs ir nematerialūs objektai. Turtas pagal pobūdį gali būti nekilnojamas ir kilnojamas.

Nekilnojamasis turtas – žemė ir su ja susiję objektai, kurių buvimo vietos negalima pakeisti, nekeičiant jų naudojimo paskirties arba nemažinant vertės bei ekonominės paskirties, arba turtas, kuris tokiu pripažįstamas įstatymuose.

Kilnojamasis turtas – tai turtas, kurį galima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jo turinio, iš esmės nesumažinus jo vertės, ar be didelės žalos jo paskirčiai, jeigu įstatymai nenustato ko kita.

Verslas – juridinio ar fizinio asmens, įmonės, neturinčios juridinio asmens teisių, veikla, kuriai naudojami ekonominiai ištekliai, kuria siekiama gauti pajamų bei pelno ir už kurią šis asmuo atsako savo turtu.

Vertė – prekių (paslaugų) ar kito turto, ar verslo naudingumo tam tikru metu matas, nustatytas pagal atitinkamą vertinimo metodą.

Kaina – pinigų suma, kuri yra paprašyta, pasiūlyta ar sumokėta už prekes (paslaugas) ar kitą turtą. Kaina už konkrečias prekes (paslaugas) ar kitą turtą yra reliatyvus vertės patvirtinimas, padarytas konkrečiu pardavėju (paslaugų tiekėju) ir pirkėju (paslaugų gavėju) tam tikromis aplinkybėmis.

Rinkos vertė – apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtų būti parduotas turtas vertinimo dieną, sudarius tiesioginį komercinį sandorį tarp norinčių turtą parduoti ir norinčių turtą pirkti asmenų po šio turto tinkamo pateikimo į rinką, jeigu abi sandorio šalys veiktų dalykiškai, be prievartos ir nesąlygojamos kitų sandorių bei interesų.

Atkuriamoji vertė – apskaičiuota pinigų suma (kaštai), kurios reiktų tokių pat fizinių ir ekonominių savybių objektui sukurti, pagaminti arba pastatyti (įrengti).

Naudojimo vertė – apskaičiuota pinigų suma, išreiškianti turto ekonominį naudingumą (turto teikiamą ekonominę naudą).

Specialios paskirties turtas – turtas, kuris retai parduodamas arba visai neparduodamas, išskyrus atvejus, kai jis yra viso verslo sudedamoji dalis. Atsižvelgiant į specialų panaudojimą, toks objektas laikomas ribotos paklausos arba ne rinkai skirtu turtu.

2.2. Lietuvos nacionalinis turtas

Valstybės turtas – tai suteikta galimybė, kuria, deja, ne visos tautos ir ne visais savo istorijos tarpsniais, pagaliau savo, o gal ir ne savo valia pasinaudodavo. Lietuvoje atkūrus nepriklausomybę, jau pirmais naujos valdžios potvarkiais buvo stengiamasi atsiriboti nuo imperijos pretenzijų į šalies turtą ir į nepriklausomybę.

Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų 1999 05 25 įsakymas Nr. VIII-1202.

Lietuva jau nuo pat nepriklausomybės atkūrimo pradžios suprato ekonominę tiesą: paveldėtas turtas tik tada bus efektyviai panaudotas, jei jis turės savo šeimininką. Dabar jau galima daryti išvadas apie tas pastangas, ar jos buvo rezultatyvios.

Ekonominiu požiūriu adekvačiai įvertinti Lietuvos turto būklę (kiekybiniu ir kokybiniu aspektu) yra gana sudėtinga, nes esama statistika nepateikia tikslaus Lietuvos
įvertinimo.

1996 m. sausio 1 d. Lietuvos nacionalinis turtas buvo įvertintas daugiau nei 166 mlrd. litų (žiūr. lentelę).

Lietuvos Respublikos nacionalinis turtas ir jo struktūra

pagal nuosavybės formas

Lentelė

Rodikliai Vertė, mln.Lt Proc. Valstybės nuosavybė Privati nuosavybė

mln.Lt proc. mln.Lt proc.

Nacionalinis turtas,

Iš viso 166 509,9 100 109 003,0 65,5 57 506,9 34,5

Žemės fondas 34 802,4 20,9 21 044,2 60,5 13 758,2 39,5

Įžvalgytos naudingo-sios iškasenos

47 251,2

28,4

47 251,2

100

Įmonių ir bendrovių turtas

39 034,3

23,4

22 608,5

57,9

16 425,8

42,1

Nacionalinio biudžeto išlaikomų įstaigų turtas

14 805,1

8,9

14 805,1

100

Namų ūkių turtas 27 322,9 16,4 – – 27 322,9 100

Lietuvos banko oficialiosios atsargos

3 294,0

2,0

3 294,0

100



Iš pateiktos lentelės matyti, kad didžiausią Lietuvos Respublikos nacionalinio turto dalį, t.y. 28,4 %, sudaro naudingosios iškasenos ir įmonių bei bendrovių turtas – 23,4 %. Paskui žemės fondas – 20,9 % ir namų ūkių turtas – 16,4 %. Didesnioji Lietuvos Respublikos nacionalinio turto dalis, t.y. 65,5 %, tenka valstybės nuosavybei. Privatinei nuosavybei Lietuvos Respublikos nacionalinio turto tenka tik 34,5 %. Plėtojantis privatizacijai ši dalis toliau didės. Valstybinei nuosavybei tenka daugiau žemės fondo (60,5 %), įmonių ir bendrovių turto (57,9 %).

Bet kurios šalies svarbiausias nekilnojamojo turto elementas yra žemė. Lietuvos Respublikos žemės fondo struktūra 1996 m. sausio 1 d. pateikiama lentelėje.

Lietuvos Respublikos žemės fondas

Lentelė

Rodikliai Plotas, tūkst.ha Vertė, mln. Lt Strukūra, proc.

Iš viso 6 530,1 34 802,4 100

Žemės ūkio paskirties žemė 3 925,8 9 006,5 25,90

Miškų ūkio paskirties žemė 1 990,2 10 548,1 30,3

Konservacinės paskirties žemė 23,6 53,0 0,2

Valstybinio vandenų fondo žemė 158,7 3,2 0,0

Laisvos valstybinės žemės fondas 96,8 143,8 0,4

Kitos paskirties žemė1 335,0 15 047,8 43,2

1 Kitos paskirties žemę sudaro privatūs ir nuomojami namų valdų sklypai, miestų žemės, transporto, ryšių ir komunikacijų, krašto apsaugos, savivaldybių poreikiams naudojama žemė.

Valentinas Dubinas. Nekilnojamojo turto rinka. V. 1997.

Iš lentelės duomenų matyti, kad didžiausia Lietuvos Respublikos žemės fondo dalis tenka miškų ūkio – 30,3 % ir žemės ūkio paskirties žemei – 25,9 % remiantis lentelės duomenimis, 1 ha žemės vertė Lietuvos Respublikoje prilygsta 5330 Lt arba 1333 JAV dolerių.

Valstybės piliečių nekilnojamasis turtas yra pirmiausia gyvenamasis plotas – butai. Tarp Lietuvos miestų ir kaimų butai yra pasiskirstę tokia proporcija: 66,62 % visų butų yra Respublikos miestuose, o 33,38 % – kaimo vietovėse.

Lentelėse pateikti duomenys byloja apie Lietuvos Respublikos turto vertę, nustatytą dar prieš 4 metus. Be abejo, šiandien ji būtų žymiai aukštesnė. Tai liudija ir toks pavyzdys. Dabar Respublikos naudingų iškasenų vertė siekia 60 mln.litų, vadinasi, viršija prieš 4 metus nustatytą daugiau nei du kartus.

2.3. Nekilnojamojo turto struktūra

Nekilnojamasis turtas yra ekonominio potencialo sistemos dalis, todėl, norint suvokti jo esmę, būtina ją susieti su ekonominio potencialo struktūra bei atskirų ekonominio potencialo posistemių turiniu.

Pagrindiniai ekonominio potencialo elementai yra:

Šiuo metu Jūs matote 30% šio straipsnio.
Matomi 2532 žodžiai iš 8426 žodžių.
Peržiūrėkite iki 100 straipsnių per 24 val. Pasirinkite apmokėjimo būdą:
El. bankininkyste - 1,45 Eur.
Įveskite savo el. paštą (juo išsiųsime atrakinimo kodą) ir spauskite Tęsti.
SMS žinute - 2,90 Eur.
Siųskite sms numeriu 1337 su tekstu INFO MEDIA ir įveskite gautą atrakinimo kodą.
Turite atrakinimo kodą?
Po mokėjimo iškart gausite atrakinimo kodą, kurį įveskite į laukelį žemiau:
Kodas suteikia galimybę atrakinti iki 100 straispnių svetainėje ir galioja 24 val.