TURINYS
ĮVADAS ……………………………………………………………………………………………………………………..3
ĮMONĖS TURTO STRUKTŪRA……………………………………………………………………………………4
NEKILNOJAMOJO TURTO VERTINIMO METODAI…………………………………………………5-7
SPECIFINIAI TURTO VERTINIMO METODAI …………………………………………………………8-9
TURTO VERTINIMO TEORINIAI PAGRINDAI …………………………………………………………10
IŠVADOS …………………………………………………………………………………………………………………..11
LITERATŪRA ……………………………………………………………………………………………………………12
ĮVADAS
Turto ir įmonės vertė yra vienas iš svarbiausių kriterijų, lemiančių imonės patikimumą, likvidumą, krizinės situacijos gilumą. Įmonės veikla priklauso nuo daugelio veiksnių. Tačiau pagrindinis trūkumas tas, kad labai sunku tiksliai apibrėžti atskirų veiksnių įtaką veiklos sėkmei. Vienodi veiklos rezultatai gali būti pasiekiami įvairiomis pasirnktų rodiklių kombinacijomis. Būtina išanalizuoti įmonės ir turto vertę nulemenčius veiksnius. Todėl pasitelkiami specialūs analizės ir įvertinimo metodai leidžia nustatyti bendrą įmonės vertę arba atskiros aktyvų dalies vertę. Įmonės įvertinimas reikalingas daugeliui uždavinių spręsti, todėl reikia gerai išanalizuoti ir įvertinti visais galimais įvertinimo metodais ir būdais.
Įmonės turto struktūrą sudaro:
Žmogiškieji ištekliai, akumuliuojantys sukauptas žmonių fizines, intelektualines, kvalifikacines savybes bei sugebėjimus aktyviai vykdyti darbinę veiklą;
Informacinai ištekliai, akumuliuojantys sukauptą žinių fondą;
Finansiniai ištekliai, akumuliuojantys pinigine forma išreikštą funkcionuojantį ir sukauptą turtą;
Nekilnojamasis turtas- tai nejudamas piliečių, įmonių ir organizacijų materialus turtas;
Apyvartinis turtas – medžiagos, žaliavos , pusgaminiai.
ĮMONIŲ TURTAS
APYVARTINIAI AKTYVAI PASTOVIEJI
AKTYVAI
FINANSINIS TURTAS ATSARGOS MATERIALUS NEMATERIALUS TURTAS TURTAS
Pinigai ir lėšos
Atsiskaitymams
Rinkos vertybiniai popieriai
Trumpalaikis Prestižas,patentai,
turtas lizenzijos,autorinės
teisės
Nekilnojamasis turtas Kilnojamasis turtas
(žemė,pastatai) (įrengimai,transporto prie-
monės,baldai, inventorius)
NEKILNOJAMOJO TURTO VERTINIMAS
Nekilnojamojo turto vertė nustatoma Tarptautinio turto vertinimo standartų komiteto pripažintais metodais. Pagal LR Vyriausybės 1996.02.14 (Nr.244) patvirtintą nutarimą, taikomi šie turto vertės metodai:
– lyginamosios vertės (pardavimo kainos analogų) metodas;
– atkuriamosios vertės (išlaidų) metodas;
– pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo, arba piniginių srautų diskonto) metodas;
– ypatingosios vertės metodas.
Šiuos visus metodus panagrinėsime plačiau.
Grynosios balansinės vertės metodas.
Šis metodas nerekomenduotinas tiesioginėje profesionalioje vertinimo praktikoje, tačiau juo labai dažnai naudojasi politikai, spaudos darbuotojai, sakydami, kad įmonė parduota už žymiai mažesnę kainą negu balansinė jos vertė. Čia įmonės turto vertė apskaičiuojama pagal įmonės balansą kaip ilgalaikio ir trumpalaikio turto suma, finansuojama iš nuosavo kapitalo, t.y. kaip turto ir skolų, nurodytų įmonės balanse, skirtumas.
Grynosios balansinės vertės taikymo ribotumą lemia keletas veiksnių:
– įmonės turtas vertinamas atsižvelgus į įsigijimo arba vykusių perkainojimų kainas, kurios gali žymiai skirtis nuo šiandieninių realių kainų. Tai ypač būdinga skaičiavimo, komunikavimo technikos srityje, net ir tokioje tradicinėje srityje kaip statyba, kur pastebimas labai spartus naujų medžiagų įsisavinimas, technikos pigimas ir moralinis senų gaminių nuvertėjimas; Lietuvoje įtakos turi ir valiutos perkainavimai;
– neįvertinama
nemarerialaus turto vertė: geras vardas, įvaizdis, personalo kvalifikacija;
– tą pačią grynąją balansinę vertę gali turėti ir sėkmingai dirbanti ir bankrutuojanti įmonė, tuo tarpu pastarosios rinkos vertės tikrai bus mažesnė;
– dažnai parduodamas objektas yra vertingas tik komplekse ir visiškai neturi vertės, parduodant jį atskirai.
Todėl šiuo vertinimo metodu reikia naudotis atsargiai, nes iš tikrųjų įmonė gali negauti realios vertės už daugelį nekilnojamo turto objektų.
Lyginamosios vertės metodas.
Vertė nustatoma pagal analogų vertę, įvertinant lyginamų objektų skirtumus. Vertinama trimis etapais.
1. Parenkami analogai ir nustatomos jų pardavimo sąlygos. Informacija renkama spaudoje, pardavimo kompanijose, teismuose.
2. Surinktos informacijos analizė. Siekiama išsiaiškinti, ar tikrai gauta kaina buvo reali, ar neturėjo įtakos užkulisiniai susitarimai, gimunystės ryšiai, galų gale ar tikrai lyginamą turtą galima laikyti analogu.
3. Atliekama analogo kainos korekcija. Čia įtakos turi ir turto vieta, ir jo techninės, eksploatacinės charakteristikos. Be to, reikia atsižvelgti ir į paklausą, nes vieno parduoto objekto kaina dar nereiškia, kad už tokią pat kainą bus perkamas ir antras panašus objektas.
Koreguoti galima ir absoliučiomis sumomis, ir bandant susieti gautų kainų ir techninių eksploatacinių charakteristikų lygį. Antrasis variantas reikalauja sukaupti didelę statistiką apie kainos priklausomybę nuo kurios nors charakteristikos.
Atkuriamosios vertės metodas.
Čia vertė priklauso nuo to, kiek pinigų reikėtų, norint dabar pastatyti analogišką pastatą, įsigyti įrengimą.
Labai dažnai mūsų netenkina nekilnojamojo turto būklė – jį reikia rekonstruoti, įdėti tam tikrą pinigų sumą. Fizinis nekilnijamojo turto nusidėvėjimas parodo, ką prarado perkamas turtas per naudojimo laikotarpį. Tačiau tai, kokį lygį pasirinksime – ar patį didžiausią, ar mus tenkins žemesnis,- sprendžia pirkėjas, atsižvelgdamas į savo finansinius išteklius ir siekiamus tikslus. Šis nusidėvėjimas priklauso nuo darbo pobūdžio, laiko ir intensyvumo. Fizinio nusidėvėjimo atkūrimo vertę apskaičiuoti nesudėtinga.