Nekilnojamo turto vertinimo būdai
5 (100%) 1 vote

Nekilnojamo turto vertinimo būdai

Nekilnojamo turto vertinimo būdai

Išskiriami trys klasikiniai tarptautiniu mastu naudojami nekilnojamo turto vertinimo metodai: lyginamosios vertės, pajamų ir kaštų.

• Lyginamosios vertės ( pardavimo kainos analogų ) metodas, kurio esmė yra palyginimas, t.y. turto rinkos vertė nustatoma palyginus analogiškų objektų faktinių sandorių kainas, kartu atsižvelgiant į nedidelius vertinamo turto bei jo analogo skirtumus.

• Atkuriamosios vertės ( kaštų ) metodas, kurio pagrindas yra skaičiavimai, kiek kainuotų atkurti esamos fizinės būklės ir esamų eksploatacinių bei naudingumo savybių objektus pagal vertinimo metu taikomas darbų technologijas bei kainas.

• Naudojimo pajamų vertės ( pajamų kapitalizavimo arba pinigų srautų diskonto ) metodas, kai turtas vertinamas ne kaip įvairaus turto suma, bet kaip verslo objektas, duodantis pelną. Metodo pagrindą sudaro būsimų grynųjų pinigų srautų prognozės ir jų dabartinė vertė. Šis metodas taikomas tada, kai tikimasi, kad vertinamo turto naudojimo vertė objektyviausiai atspindės turto vertę rinkoje.

Įvairiose šalyse šis metodų suvokimas sutampa, tačiau jų panaudojimas priklausomai nuo vertinamo turto rūšies ir vertinimo tikslo skiriasi.

Vertinimo metodai gali būti naudojami arba rinkos vertei arba ne rinkos vertei nustatyti. Kadangi labiausiai pasaulyje yra paplitęs rinkos vertės vertinimo būdas – tai mes jį ir panagrinėsime. Šiuo atveju, kai vertinimo metodas naudojamas rinkos vertei nustatyti, visi jam reikalingi duomenys turi būti pagrįsti rinkos informacija. Jeigu tai lyginamosios vertės metodas, tai šie duomenys apima : teises į nekilnojamą turtą, finansavimo sąlygas, rinkos sąlygas, vietovę, fizines charakteristikas, ekonomines charakteristikas, panaudojimą : taikant pajamų metodą – nuomos kainą, išlaidas, kapitalizavimo, diskonto normas; kaštų metode svarbūs statybos ar pagerinimo kaštų duomenys.

Vertinant nekilnojamąjį turtą vertinimo metodas parenkamas atsižvelgiant į vertinimo paskirtį ir turto tipą.

Kai kurios šalys remiasi dar keliais vertinimo būdais, kurie nėra priskiriami prie klasikinių – tai pelno bei liekamasis metodai. Metodų pritaikymas nekilnojamo turto rinkos vertei nustatyti šiek tiek skiriasi įvairiose šalyse. To priežastis yra skirtingai prieinama rinkos informacija, skirtingos tradicijos.

Lyginamosios vertės metodas

Lietuvos turto vertinimo metodikoje teigiama, kad pagal šį metodą nustatant turto vertę rinkoje, palyginamos panašių turto objektų sandorių kainos. Turto vertintojas turi pasižymėti visas nepanašias vertinamo ir palyginamojo objektų savybes ir apskaičiuoti vertinamo objekto vertę. Bendra vertinamo objekto vertė apskaičiuojama pagal formulę:

Vertinamo objekto rinkos vertė = lyginamojo objekto pardavimo kaina + patikslinimų vertė.

Šioje metodikoje nurodoma, kad esant pakankamai informacijos apie panašius objektus šioje vietovėje, jis turi išstudijuoti lyginamuosius objektus kitose vietovėse ir patikslinti. Patikslinimų dydžiams apskaičiuoti nustatomi pataisos koeficientai: laiko, vietovės, finansavimo sąlygų ir kiti. Metodikoje nemažai dėmesio skiriama konkrečių vertinamo turto rūšių ( žemės ūkio paskirties žemės sklypų, miško ūkio paskirties sklypų, kitos paskirties žemės sklypų, butų, gyvenamų namų ir mažų viešbučių, komercinės paskirties objektų, gamybinės, ūkinės komercinės paskirties pastatų ) pataisos koeficientų apibūdinimui. Taip pat nurodoma, jog nustatant turto vertę, pataisos gali būti skaičiuojamos ploto, tūrio vienetui, komercinių pastatų pagrindinių fasadų ilgio vienetui, objekto našumo, pajėgumo ir kitiems vienetams arba absoliučiai vertinamam objektui.

Pagal šį aprašymą, lyginimo vienetu pasirinkus 1m² ploto kainą schematiškai lyginamosios vertės pritaikymą būtų galima pavaizduoti taip:

Lyginamosios vertės metodas :

Šio metodo praktinio pritaikymo pavyzdys pateikiamas Lietuvos audito apskaitos ir turto vertinimo instituto paruoštuose vertintojo kvalifikacijos testuose.

Pavyzdys 1

Pavadinimas Vertinamas namas

1 Parduoti

2 Namai

3

4

5

6

1. Pardavimo kaina, tūkst.. Lt

240

255

220

280

245

260

2. Pardavimo laikas, prieš mėnesius

4

2

2

4

2

2

3. Vieta gera gera gera Vidut. gera gera gera

4. Namo dydis m² 220 220 220 220 250 220 220

5. Namo būklė gera Vidut. Vidut. Vidut. Vidut. Vidut. gera

6. Garažas yra yra yra yra yra nėra nėra

Skaičiuojami šie patikslinimai:

1. Laiko pataisa (2p -1p):

255 – 240=15 ( per mėnesį 7,5 )

2. Vietovės pataisa (2p – 3p):

255 – 220=35

3. Namo būklės pataisa (6p – 5p):

260 – 245=15

4. Garažo pataisa (2p – 5p):

255 – 245=10

5. Namo ploto pataisa (1p – 4p):

240 – 280=-40

Namo vertė apskaičiuojama sekančioje lentelėje.

Patikslinimų suvestinė

Pavadinimas 1 2 3 4 5 6

1.
Pardavimo kaina, tūkst.. Lt

240

255

220

280

245

260

1.1. Laiko pataisa +30 +15 +15 +30 +15 +15

1.2. Vietos pataisa – – +35 – – –

1.3. Namo būklės pataisa

+15

+15

+15

+15

+15

1.4. Garažo pataisa – – – – +10 +10

1.5. Namo ploto pataisa – – – – 40 – –

2. Patikslinta vertė

285

285

285

285

285

285



Reikia pastebėti, kad mūsų Turto vertinimo metodikoje vertintojai pagrinde naudoja patikslinimų dydžiams apskaičiuoti porinio palyginimo būdą. Vertinimo tikslumas naudojant šį būdą priklauso nuo patikimų kainų panaudojimo. Pagal porinio palyginimo būdą vertintojas privalo rasti objektus, kurie būtų visiškai vienodi, išskyrus vieną faktorių. Tuomet to faktoriaus pataisa būtų dviejų namų pardavimo kainos skirtumas. Patikslinimas turės „+” ženklą, jei tą savybę turės ne lyginamasis, bet vertinamas objektas ar kitaip suteiks aukštesnę vertę vertinamajam objektui. Patikslinimas turės „-“, jei tą savybę turės ne vertinamas, bet lyginamasis objektas ar kitaip suteiks žemesnę vertę vertinamajam objektui.

Lyginamieji pardavimai. Išsivysčiusios nekilnojamo turto rinkos šalyse ( JAV, DB, Vokietija ) gerai organizuotas rinkos duomenų kaupimas. JAV prie rinkos skaidrumo prisideda Nekilnojamo turto vertintojų asociacijos rinkos duomenų centras, kuris renka duomenis apie pardavimus ir suteikia galimybę jais pasinaudoti per kompiuterį vertintojo biure arba ateiti į jų biurą i gauti juos už tam tikrą mokestį.

Vokietijoje šiek tiek sunkiau gauti duomenų apie įvykusius NT pardavimus dėl galiojančio privatumo apsaugos įstatymo. Todėl daugiau pasikliaujama oficialiais duomenimis ir standartinėmis vertėmis. Dėl šios priežasties lyginamosios vertės metodas daug rečiau vartojamas NT vertinime lyginant su JAV ir DB.

Šiuo metu Jūs matote 31% šio straipsnio.
Matomi 882 žodžiai iš 2812 žodžių.
Peržiūrėkite iki 100 straipsnių per 24 val. Pasirinkite apmokėjimo būdą:
El. bankininkyste - 1,45 Eur.
Įveskite savo el. paštą (juo išsiųsime atrakinimo kodą) ir spauskite Tęsti.
SMS žinute - 2,90 Eur.
Siųskite sms numeriu 1337 su tekstu INFO MEDIA ir įveskite gautą atrakinimo kodą.
Turite atrakinimo kodą?
Po mokėjimo iškart gausite atrakinimo kodą, kurį įveskite į laukelį žemiau:
Kodas suteikia galimybę atrakinti iki 100 straispnių svetainėje ir galioja 24 val.