Turto ekonomikos ir vertinimo
5 (100%) 1 vote

Turto ekonomikos ir vertinimo

1. TURTO APIBRĖŽIMAS IR KLASIFIKAVIMAS

Liet. p/l turto vertinimo metodiką ir turto vertinimo pagrindų įstatymą turtas apibūd., kaip vertę ir savininką turintys ek-niai ištekliai, kuriais disponuoja ek-nis subjektas.

NT suprantamas kaip fizinis objektas, kuriam būdingos teisinės ir ek-nės savybės.

NT – žemė ir su ja susiję objektai, kurių buvimo vietos negalima pakeisti, nekeičiant jų naudojimo paskirties arba nemažinant vertės bei eko-nės paskirties, arba turtas, kuris tokiu pripažįstamas įstatymuose.

Turtą sudaro materialūs ir nematerialūs objektai. Turtas p/l savo pobūdį g.b. nekiln. ir kilnojamas.

Liet. NT nac. turto struktūroje sudaro virš 85 %.

Kilnojamas turtas – turtas, kurį galima perkelti iš 1-nos vietos į kt. nepakeitus jo turinio, iš esmės nesumažinus jo vertės ar be didelės žalos jo paskirčiai, jeigu įstatymai nenustato ko kt.

Tarpt. vert. standartai skiria 4 stambias turto grupes: 1) NT; 2) Asmeninį turtą; 3) Verslą, 4) Finansinius interesus (toks NT traktavimas yra paplitęs ir analizuojant jo rinką).

NT turto sąvoka apima: turtas kaip 1) fizinis objektas: svarbi *turto vieta, *išor. aplinka; *Plotas ir ribos; *Tūris; *Dydis; *Forma. 2) eko-nis objektas: *Prekė; *Kapitalas; *Nauding; *Pelning; *Eksploat. Išlaidos; *Likvidumas; *Kaina ir kt. 3) teisinis objektas: *Nuosavybės, *Naudojimo, *Operatyvaus valdymo teisės; *Užstato, nuomos teisės; *Palikimo teisė; *Servitutai; *Kt. teisės. 4) socialinės paskirties objektas: a) Žmonių buvimo vieta, *Gyv-mo sąlygos, *Resursai, *Gerovė, *Saugumas, b) Prestižo garantas, *Savigarbos ir šlovės pagrindas, *Kt. savybės.

Įm. apsk. turtas klasifikuojamas: 1) ilgalaikis ( nemat. turtas, *materialus, *ilgalaikis finansinis turtas, *po 1-rių m. gautos sumos), 2) trumpalaikis (atsargos ir nebaigtos vykdyti sutartys, *per 1-rius m. gautinos sumos, *investicijos ir terminuoti indeliai, *gryni pinigai sąskaitoje ir kasoje).

1.1. Ilgalaikio ir trumpalaikio turto esmė

Pagr. požymis, p/l kurį turtas skirstomas į trumpalaikį ir ilgalaikį, yra jo sunaudojimas per tam tikrą laikotarpį – laikot., per kurį uždirbamas pelnas. Pagr. atask. laikotarpis 1 m, tai ir ilg. turtu laikomas tas turtas, kuris naudojamas uždirbant pajamas ilgiau nei 1 metus.

Skirstymas į ilgalaikį ir trumpalaikį svarbus tuo, kad šios dvi turto rūšys nevienodai panaudojamos pelno uždirbimo procese materialaus turto sunaudojimo aspektu.

Trump. turtas į parduotos pr-cijos sav-ną per 1-ą atask. laikotarpį įskaičiuojamas visai pr-cijai pagaminti (arba prekėms pirkti) sunaudota verte.

Sunaudoto ilgal. turto vertė į parduotos pr-cijos savikainą įskaičiuojama dalimis. Priskiriant turtą ilg.turto rūšiai, atsižvelgiama ir į jo kainą.

Met. fin. atskait. (balanse) ilg.turtas suskirstytas į 3 grupes: *nematerialusis turtas, *materialusis turtas, *finansinis turtas,

1. Nematerialusis turtas tai nepiniginis, neturtinis fizinės formos turtas, kuris naudojamas prekėms gaminti, pasl.teikti, valdymo tikslams arba nuomai. Jis balanse parodomas likutine verte.

2. Materialiojo ilgal.turtas – tai fizinę formą turintis turtas, kuris naudojamas prekėms gaminti, pasl.teikti, valdymo tikslams arba nuomai. Rodiklis svarbus tuo, kad būtent ilg.mater.turtu įm.gali garantuoti skolų bankui ar tiekėjams grąžinimą, į šį turtą orientuojasi ir akcininkai, nes jis–svarb.nuosavybės garantų. Ilg.mat.turto kainą veikia tik infliacija

3. Finansinis turtas išskiriamas į atskirą grupę todėl, kad atskirai būtų parodytas įm.turtas susijęs su dalyvavimu kitose įmonėse. Ši turto grupė dažn.būna susijusi su gerokai didesne rizika nei mater.ilg.turtas. Šiuo atveju turto saugumą lemia jį turinčios įm.veiklos sėkmė, ypač išleidusios VP įmonės darbo sėkmė.

Trump. turtas klasif-mas į 4 grupes; 1) atsargos, išankst.apmokėjimai ir neb. vykdyti sutartys, 2) per 1m. gautinos sumos, 3) kt. trump.turtas, 4) pinigai ir pinigų ekvivalentai.

P/l nuosavybę turtas skirstomas į: 1) visiškai įm. priklausantį turtą – pačios įm. jėgomis įsigytas turtas. 2) išsinuomotą turtą – jis negali būti įm.garantas gaunant paskolas, nes nuosav.teise jis įmonei nepriklauso, dovanotą įm. turtą – jo negalima sieti su sėkminga įmonės veikla ar tvirta jos finansine būkle.

1.2. Turtas ir nuosavybė

Kiekv.vertybė yra turtas tik tada, kai turi savininką. Jis g. priklausyti pačiai įm. (savin.), bet dalis turto g. priklausyti įm., o dalis – skolintojams, pvz., kreditoriams ar įm.klientams.

Įm. sukauptas turtas tiesiogiai priklauso nuo nuosavybės, bet ir nuosav. visada reiškiasi konkrečiu turtu. Šį turto ir nuosavybės sąryšį išreiškia fundament. apskaitos lygybė – turtas = nuosavybė.

Nuosavybės kitimas negalimas be turto kitimo. Padidėjus turtui, būtinai t. padidėti ir savin. nuosavybė arba įm. skolos 3-siems asmenims, kuriems tas turtas priklauso. Jei įm. skolinga 3-siems asmenims > už tos įm. turto, priklausančio savin., sumą, visada yra reali tokios įm. bankroto grėsmė.

Savininkų nuosavybę didina papildomi jų investav. (turto įdėjimai), įm. veikloje uždirbtas pelnas bei 3-ųjų asmenų dovanojimai įm. Savininkų nuosavybę mažina jų turto išėmimai (taip pat ir dividendų išmok.) bei visose įm.veiklos rūšyse patirtas nuostolis ir netekimai.

TURTAS = įm. savininkų nuosavybė + skolintojų nuosavybė.

ĮM.
SAVININKŲ NUOSAVYBĖ = akc.kapitalas + rezervai +atidėtosios išlaidos (atidėjimai) + nepaskirtytas pelnas + 3-iųjų asmenų dovanotas turtas.

SKOLINTOJŲ NUOSAVYBĖ= ilgal. įm. skolos + trumpalaikės įm. skolos.

Skolintojų nuosavybę (įm. įsipareigoj) didina visų įm. skolų bei įsipareigoj. 3-siems asmenims (sukauptų sąnaudų bei ateinančių laikot.pajamų) padidėjimas. Atvirkščiai, šių skolų bei įsipareigoj. sumažėjimas mažina skolintojų nuosavybę, dėl to didėja įm. savininkų nuosavybės lyg. dalis

2. TURTO RINKA IR JOS YPATUMAI

Rinka – tai sistema, kurioje per kainų mechanizmą vyksta prekių bei pasl. mainai tarp perkančiųjų ir parduod. Rinka g.b.vietinė, nac-nė ir tarptautinė. Pagr. NT charak.-jo nejudamumas, vietos, kurioje jis yra, fiksavimas.

NT rinkos vertę įtakoja rajono eko-nis potencialas.

NT rinkos vystymas priklauso nuo ek-nio augimo arba laukiamo tokio augimo. Gyv-jų NT rinka priklauso nuo šeimų pobūdžio ir jų finans. galimybių įsigyti namus, o tai sąlygoja d. vietų skaičius ir pobūdis.

Pagr.visas rinkas sąlygojantys veiksniai – paklausa, pasiūla ir kaina. Pakl. ir pasiūla – priežastiniai veiksniai, o kaina pasireiškia kaip rezultatas kitų 2 veiksnių sąveikos, aktyvumo rinkoje buvimas ar nebuvimas.

NT rinkai t. įtakos išorinių poveikių, t.y. sezono aktyvumo pikai, bendra ir vietinė ek-nė konjunktūra, finansav. lėšų gavimo galimybė, vyr-bės potvarkiai. Bet kuriuo metu šie veiksniai g. kompleksiškai įtakoti ir formuoti pirkėjų arba pardavėjų rinką. Nuo to priklauso ir kaina.

NT rinka p/l savo prigimtį skiriasi nuo tų rinkų, kurias ek-kos moksle vadinama gerai organizuotomis, todėl, kad NT rinka nedisponuoja būtinomis charak-mis, reikalingomis pasiekti max rinkos efektyvumą: 1) centr. rinkos bruožais; 2) standartizuotomis judančiomis prekėmis, kurios nereikalauja didel.priežiūros ar apsaugos; 3) pastoviu aktyvumu (be sezon. svyravimų); 4) finansav. paprastumu; 5) min. teisiniais reikalav. ir apribojimais; 6) laisvos ir atviros rinkos bruožais.

2.1. Efektyvios rinkos kriterijai

NT rinkos efektyvumas padidėjo dėka brokerių, vertintojų, juristų, finans. kompanijų ir vyr-binių agentų.

NT rinkos efektyvumą mažina ribojantys veiksniai. Tam, kad suprasti šiuos apribojimus, būtina žinoti rinkos efektyvumo kriterijus. Konkurencija g.b. laisvesnė, jei prekės pateiktos į rinką yra ilgal. naudojimo, jei jos standartizuotos, ir g.b.parduodamos ir perkamos pavyzdžių pagalba. NT rinkai tai nebūdinga. Be to, NT sandėriai paliečia platų spektrą juridinių teisių, kurios g. keistis priklausomai nuo NT objekto ir kiekv. sandėris su NT apima daug teisinių formalumų ir didelį kiekį dokumentų. Finansavimas g. stipriai riboti laisvą rinkos funkcionavimą.

2.2. Rinkos kintamumas

NT rinkas galima klasifikuoti p/l: NT rūšis, apimtis ir atliekamų su juo operacijų pobūdį (pirkimo-pardav. arba nuomos sutartys). Nuomos rinka nepasižymi tuo kintamumu, kokį turi NT pirkimo-pardav. rinka. Ji panaši p/l savo pobūdį į vartoj. prekių rinką, o pardavimų – į g-binės paskirties pr. rinką.

Nuomos rinka turi įtakos į statybos pardavimo kainas ir tempus. Pirkimo-pardav. rinkoje kainos g. žymiai išaugti, o tai taps naujų statybų stimulu. Nuomos mokesčio ir pardavimo kainų augimas yra paklausos išaugimo „gyven. plotui“ rezultatas, nors infliacijos tendencijos g. įtakoti kainų visuose rinkos segmentuose padidėjimui. Trumpal. plane paklausos parametrai turi >nę reikšmę, nei pasiūlos charakteristikos. Pagr.paklausos elementas – perk. galia, kuri apima pajamas, finansav. sąlygas ir galimybes. Kai auga paklausa, po to seka aktyvumo padidėjimas rinkoje. Analogiškai, tokių galimybių mažėjimas, veda į rinkos depresiją.

Gyv-jų skaičiaus augimas pats savaime nedidina aktyvumo NT rinkoje, jei kartu nedidėja jų perk. galia.

3. TURTO IR VERSLO VERTINIMO SISTEMOS TEISINIS PAGRINDAS

3.1. ES teisės aktų įtaka turto ir verslo vertinimo praktikai

RICS (JK Karališkasis atestuotų matininkų institutas) 1-oji org-ja deklaravusi turto valdymo ir jo vertės nustatymo reikšmę tarpt. ek-kos integracijos procese.

RICS iniciatyva 1977 m. įkurta, tarpt. org-ja Europos ilgal. turto vertint. grupė TEGOVOFA.

TEGOVOFA paskirtis – ginti profesinius vertintojų interesus Europos Bendrijos lygmenyje.

Mūsų asociacija turi narystę šiose Tarpt.vertintojų org-cijose:

1) TEGOVA (Tarpt. vertintojų asoc. grupė) – pagr. veiklos kryptis – unifikuotų Eur. vertinimo standartų ir metodikos kūrimas, dalyvav. harmonizuojant Europos šviet. sistemas vertinimo srityje.

2) FIG (Tarpt. matininkų federacija) yra jungtinių Tautų nevyr-binė org-ja, kuri atstovauja matininkų interesus pasauliniu mastu.. Federac. veiklos elementas – profesinės kompetencijos standartų analizė ir plėtra. FIG skatina pažangiausios profesinės ir švietimo praktikos sklaidą.

Pagr.FIG tikslas – siekti vertint. profesinio švietimo harmonizavimo tarpt. mastu.

3) IVSC (Tarpt.vertinimo standartų komitetas) įkurtas 1981 m. nustato vertinimo standartus bei vieningą metodiką.

Jos glaudžiai bendradarbiauja su suinteresuotomis nac.bei tarptaut.institucijomis tarptautinės teisės kūrimo ir plėtros srityje, teikdamos pasiūlymus ir pastabas dėl ginčytinų punktų tobulinimo bei vieningos turto vertinimo profesinės teisinės bazės kūrimo.

Rinkos vertė (p/l
vertin. standartus) yra apskaičiuota (pinigų) suma, kuri vertinimo dieną galėtų pakeisti turtą suinteresuoto pirkėjo ir suinteresuoto pardavėjo tiesioginio sandorio metu, atlikus tinkamus rinkodaros veiksmus, jei abi šalys veikia protingai, apdairiai ir savo noru (neverčiamos).

Teisinga vertė (p/l Tarpt. apskaitos standartus) – suma į kurią turtas g.b. pakeistas tarp protingų, suinteresuotų šalių tiesioginio sandorio metu. Vertintojai paprastai naudoja rinkos vertės sąvoką.

Rinkos vertė (naudojama Finansų apsk.) apibrėžia labiausiai tikėtiną turto kainą, kurios galima realiai tikėtis atviroje rinkoje. Ji nustatoma konkreč. dienai, o teisinga vertė – pasyvi jos nustatymo datos atžvilgiu ir g.b.net suprasta kaip pastovi vertė.

3.2. Lietuvos turto ir verslo vertinimo teisinės bazės formavimo raida

Turto vertinimo teisinė bazė Lietuvoje pradėta formuoti 1995m.

1) LTVA – Liet. turto vertinimo asociacija, įkurta 1994 m., būdama tarpt. org-jos narė nuo 1995m pajėgi vykdyti turto ir verslo vertint. atestav. ir veiklos priežiūros funkcijas ir užtikrinti aukštą turto ir verslo vertin. paslaugų kokybę Liet.;

2) AATVI – Audito, apskaitos turto vertinimo institutas reorganizuotas (keičiant ne tik pavadinimą) – į Turto vertinimo institutą, bet ir struktūrą bei funkcijas;

3) LTVVĮA – Liet. turto verslo vertinimo įm. asociacija.

1999 05 25 priimtas LR turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas, kuris nustato pagrind. turto vertin. principus ir atvejus, vertės nustatymo būdus ir metodus bei jų parinkimo tvarką, turto vertinimo procedūras, turto vertintojų veiklos pagrindus, teises, pareigas ir atsakomybę.

1998 09 28 LRV nut. 1157 patvirtinta nauja ,,Turto vertintojų kvalifikac. suteikimo tvarka“, įteisinanti 4 turto vertint. kvalifikacijos lygius bei naują kvalifikacijos suteikimo tvarką. 2002 m. suteikti įgaliojimai LTVA – turto vertintojų atestavimo ir priežiūros srityje.

3.3. Tarpt. (TVS), eur. (EVS) ir nac.(NVS) turto vertin. standartai. Jų ryšys ir taikymas Liet. turto vertinimo praktikoje

Įv. pasaulio šalyse pirmenybė teikiama nac. įstatyminiams aktams, bei vietiniams profesiniams standartams ir metodikoms. Standart. priemonių taikymas skiriasi todėl kad yra skirtingos teisinės sistemos, ek-nė bei finansų rinkos situacija, tradicijos.

Tarpt. (TVS), europinių (EVS) ir nac. standartų (NVS) bendri turto vertės nustatymo principai ir vertinimo metodika yra vertinimą rinkos principu atskirti nuo ne rinkos vertės skaičiavimo metodų, pagrįstų subjektyviais kriterijais.

Šie standartai pateikia pag. principus, kuriais remiantis reikėtų rinktis vienus ar kt. vertinimo metodus bei visuotinai taikytinas sąvokas, apibrėžimus, bei jų interpretaciją. Detaliai išdėstomos rekomenduotinos vertint. profesinę veiklą reglamentuoj. teisinės nuostatos, etikos kodekso normos.

TVS, EVS ir NVS skiriasi ne tik aprėptimi (standartų ir metodikų skaičiumi), bet ir standartų bei metodikų turiniu (dėstymo prasme).

IVS kiekv. standartas ar metodika apima tokius skyrius: įvadą, apimtį (taikymo sritį); apibrėžimus; ryšius su apskaitos standartais; metodines rekomendacijas; aptarimą; išvadų pateikimo reikalavimus.

EVS standartai ir metodikos išdėstytos taikant skirtingas turinio schemas.

Nac. standartais orientuotasi į europ. stand, tuo pačiu pripažįstant tarpt. standartų dėstymo privalumus.

Pabrėžtinas TVS, EVS ir NVS suderinamumo su Tarpt. apskaitos standartais aspektas.

4. TURTO VERTINTOJŲ PROFESINIS UGDYMAS

Lietuvai siektinas skandinaviškasis modelis, kurį reprezentuoja Švedija.

4.1. Turto vertintojų profes.ugdymo sistemos Europoje, JAV, Kanadoje

Jungt. Karalystė

JK turto vert-jų kvalif-jos lygių sistema pagrįsta 3 kriterijais: *išsilavinimas (kuris g.b. kompensuotas >ne d. patirtimi), *praktine patirtimi, *amžiaus apribojimais.

JK turto vert. sistemos 4 kvalifikac. lygiai:

1 lygis-stažuotuojas – t.t. aukšt. mokslo sertif, diplomą arba bakal. laipsnį; arba dirbti turto vertin. srityje ir būti ne jaunesnis kaip 20 m.

2 lygis-Asocijuotas narys – t.t. aukšt. mokslo sertif., diplomą arba bakalauro laipsnį ir 1 m. pokvalifik. patirtį arba dirbti turto vert srityje ir būti ne jaun kaip 25 metų.

3 lygis-Narys – t.t. 2 m. asocijuoto nario stažą, įvykdyti tęstinio mokymo programą, t. bakal. diplomą arba laipsnį; ne mažiau kaip l m. pokvalifikacinę patirtį, privalo dirbti p/l profesiją; arba turėti ne mažesnę kaip 10m. patirtį vert. srityje, dirbti p/l profesiją, būti ne jaun. – 30 metų.

Šiuo metu Jūs matote 30% šio straipsnio.
Matomi 2186 žodžiai iš 7224 žodžių.
Peržiūrėkite iki 100 straipsnių per 24 val. Pasirinkite apmokėjimo būdą:
El. bankininkyste - 1,45 Eur.
Įveskite savo el. paštą (juo išsiųsime atrakinimo kodą) ir spauskite Tęsti.
SMS žinute - 2,90 Eur.
Siųskite sms numeriu 1337 su tekstu INFO MEDIA ir įveskite gautą atrakinimo kodą.
Turite atrakinimo kodą?
Po mokėjimo iškart gausite atrakinimo kodą, kurį įveskite į laukelį žemiau:
Kodas suteikia galimybę atrakinti iki 100 straispnių svetainėje ir galioja 24 val.