TURTO VERTINIMO PROCESAS
ĮVADAS 2
1. TURTO VERTINIMO PROCESAS 4
2. PROBLEMOS APIBŪDINIMAS (NUSTATYMAS 5
3. IŠANKSTINIS DUOMENŲ RINKIMAS IR VERTINIMO PLANAS 9
4.DUOMENŲ RINKIMAS IR ANALIZĖ 11
4.1. BENDRIEJI DUOMENYS 11
4.2. SPECIALIEJI DUOMENYS 12
5. GERIAUSIO IR EFEKTYVIAUSIO PANAUDOJIMO ANALIZĖ 15
6. ŽEMĖS SKLYPO VERTĖS NUSTATYMAS 16
7. TRIJŲ VERTINIMO METODŲ TAIKYMAS 18
8. GAUTŲ VERTĖS RODIKLIŲ SUDERINIMAS IR GALUTINIO RODIKLIO NUSTATYMAS
21
9. VERTINIMO ATASKAITOS 21
IŠVADOS 26
LITERATŪRA 27ĮVADAS
Turto vertinimas daugeliu atveju yra unikalus nekilnojamojo turto
srities aspektas. Vertintojo nuomonė apie nekilnojamąjį turtą turi didelės
reikšmės, suprantama, priklausomai nuo vertinimo tikslo, t.y. ar turtas
vertinamas pardavimui, draudimui, patikėjimui, paskolai gauti ir pan.
Skirtingai nei daugelis mano, vertintojo užmokestis nepriklauso nuo
įvertinto turto vertės. Taigi, kadangi vertintojas nėra suinteresuotas
nustatyti didesnę vertinamo objekto vertę, jis ar ji gali objektyviai
išnagrinėti vertinamo turto privalumus, patrauklumą… Tokiu būdu
vertintojas kompetetingai atlieka savo darbą bei neklaidina rinkos dalyvių.
Priešingu atveju, netinkamas, t.y. netikslus įvertinimas gali brangiai
kainuoti (tiek pačiam vertinančiajam, tiek ir užsakovui).
Rinkos ekonomikos sąlygomis labai svarbu, kad visi rinkos dalyviai
būtų pakankamai informuoti it teisingai suprastų reiškinius, susijusius su
nekilnojamuoju turtu. Kitaip visada išliks dezinformacijos pavojus,
galintis iškreipti nekilnojamojo turto ir su jo funkcijomis susijusių
procesų esmę. Tai ypač svarbu, stojant į Europos Sąjungą, pasaulio prekybos
organizaciją, sukurtą per šimtmečius, nes reikia tikslingos, ekonomiškai
kompetetingos ir socialiai orientuotos vadybos. Tai ypač aktualu dabartiniu
laikotarpiu, kai nekilnojamojo turto rinka vis plečiasi. Žemės, jos
priklausinių, pastatų ir butų rinka Lietuvoje naujai pradėjo formuotis,
atkūrus Nepriklausomybę. Po Nepriklausomybės atkūrimo priimto Valstybinio
turto privatizavimo, restitucijos, butų privatizavimo ir kt. verslininkystę
reglamentuojantys įstatymai tapo teisiniu pagrindu plėtotis nekilnojamojo
turto rinkai Lietuvoje.
Nekilnojamojo turto rinkos plėtra tampa vienu iš veiksnių,
reikalaujančių profesionalaus turto įvertinimo, pagrįsto ilgamete rinkos
ekonomikos šalių patirtimi ir mūsų gyvenimo realijomis. Tuo tikslu
rengiant įstatyminę bazę, remiantis užsienio šalių patirtimi, stengiamasi
suvienodinti turto vertinimo standartus taip, kad jie atitiktų tarptautinių
turto vertinimo standartų keliamus reikalavimus [1].
Nekilnojamojo turto vertinimas yra būtinas turto pirkėjams ir
pardavėjams, nekilnojamojo turto registrą tvarkančioms įstaigoms, kreditų
davėjams, hipotekos įstaigoms, draudimo kompanijoms, investuotojams,
pagaliau ir kiekvienam savininkui. Kaip rodo patirtis, joks įvertinimas
negali būti absoliučiai teisingas, tačiau siekti objektyvumo, vertinant
turtą, yra neišvengiama būtinybė.
Štai kodėl dėl visų aukščiau paminėtų priežasčių taip svarbu, įgijus
tam tikrą kvalifikaciją bei patirties, išmokti teisingai ir bešališkai
vertinti turtą. Tai įmanoma, įsisąmoninus, kad tik pasiruošimas nuosekliai
atlikti užsakymą gali duoti norimų rezultatų. Ne nuo turto vertinimo
proceso etapų teorinio išmanymo, bet nuo jų praktinio įgyvendinimo
priklauso sėkmė bei turto vertintojo reputacija – labai reikšminga šios
profesijos atstovui.
Tyrimo objektas – turto vertinimas.
Tyrimo dalykas – nekilnojamojo turto vertinimo procesas, jo etapai
ir jų analizė.
Tyrimo tikslas – remiantis užsienio šalių patirtimi bei Lietuvoje
kuriamos turto vertinimo bazės pagrindu, išnagrinėti nekilnojamojo turto
vertinimo procedūrą, išskiriant atskirus etapus bei apibūdinant ir
analizuojant kiekvieną iš jų.
Tyrimo uždaviniai:
· užsienio literatūros analizė pasirinkta tema;
· užsienio praktikos, apibūdinant turto vertinimo
procesą, palyginimas su Lietuvos įstatymuose apibrėžta turto
vertinimo procedūra.
· pagrįsti turto vertinimo proceso reikšmingumą bei
parodyti, kad nuo tai sudaro paties vertinimo esmę.
Tema iš tiesų yra aktuali. Juo labiau, kad, kaip jau buvo minėta,
nekilnojamojo turto rinka dar “sąlyginai” jauna Lietuvoje. Be to,
profesionalių vertintojų, galinčių atlikti užsakymą pagal tarptautinius
turto vertintojams keliamus reikalavimus nėra daug. Tad užsienio šalių
patirtis šioje sferoje galėtų būti labai naudinga.
1. TURTO VERTINIMO PROCESAS
1. Problemos nustatymas
1.1. Nekilnojamojo turto objekto identifikavimas.
1.2. Nuosavybės teisių atstatymas.
1.3. Turto vertinimo data.
1.4. Vertinimo tikslas.
1.5. Vertės nustatymas.
1.6. Kitos ribojančios sąlygos.
2. Išankstinė apžiūra ir vertinimo plano sudarymas.
1.7. Būtini duomenys.
1.8. Duomenų šaltiniai.
1.9. Būtinas personalas.
1.10. Darbų atlikimo grafikas.
1.11. Kalendorinis planavimas.
1.12. Darbų apmokėjimas ir kontrakto sudarymas (sutarties)
sudarymas.
3. Duomenų rinkimas ir analizė.
1.13. Bendri duomenys:
Ekonominiai:
Rinkos analizė;
Finansavimas;
Ekonominė bazė;
Tendencijos.
Vietos:
Regiono;
Miesto;
Mikrorajono.
Specialieji duomenys:
Vertinamas nekilnojamas turtas:
Dokumentai, patvirtinantys nuosavybės teisę;
Žemės sklypo panaudojimas ir jo ryšys su egzistuojančiais
standartais;
Fizinės sklypo charakteristikos ir patobulinimai.
Palyginamasis nekilnojamas turtas:
Pardavimai;
Pardavimo listingai;
Išlaidos;
Metinė nuoma.
4. Geriausio ir efektyviausio panaudojimo analizė.
5. Žemės sklypo įvertinimas.
6. Trijų vertinimo metodų panaudojimas.
6.1. Atkuriamosios vertės;
6.2. Palyginamosios vertės;
6.3. Naudojimo pajamų.
7. Galutinis turto vertės nustatymas.
8. Vertinimo ataskaita.
2. PROBLEMOS APIBŪDINIMAS (NUSTATYMAS)
Pirmas vertinimo proceso žingsnis – problemos, kurią reikia
išspręsti, nustatymas. Problemos nustatymą galima išskaidyti į šiuos 6
elementus:
1. Nekilnojamojo turto identifikavimas:
a) žemės sklypo;
b) patobulinimų (t.y. pastatų, įrengimų ir pan,
didinančių žemės sklypo vertę);
c) asmeninio turto.
2. Nuosavybės teisių nustatymas.
3. Turto vertinimo data.
4. Vertės nustatymas.
5. Kitos ribojančios sąlygos.
Nekilnojamojo turto identifikavimas.
Vertinimo ataskaitos skaitytojui turto būti visiškai aišku, kas
yra vertinama. Ataskaitoje turi būti tiksliai aprašytas nekilnojamojo
turto objektas (žemės sklypas ir pastatai ant jo), o taip pat
asmeninis turtas, įeinantis į vertinamo nekilnojamo turto vertę.
Žemės sklypo identifikavimas.
Pirminis vertinamo objekto identifikavimas pradedamas nuo pašto
adreso nustatymo ar kito trumpo aprašymo, pvz., žemės sklypo numerio
nustatymo. Vertinant turtą, tiesiog būtinas tikslus identifikavimas,
atliekamas naudojantis netgi juridiniais dokumentais, patvirtinančiais
nuosavybės teisę ir pan. Be to, esant galimybėms, reikia apžiūrėti
vertinamą turtą. Klausimą dėl būtinumo nustatyti visišką vertinamo turto
juridinį aprašymą, reikia spręsti pirmiausiai. Jei ataskaitoje nurodomas
itin tikslus vertinamo turto aprašymas, paprastai jis keliamas į priedus.
Kitos specifinis detalės, susijusios su vertinamu turtu, analizuojamos
specialių duomenų skyriuje.
Patobulinimų nustatymas.
Būtina ir svarbia kiekvieno vertinimo dalimi laikoma visų
patobulinimų (t. y. pastatų, statinių), įeinančių į vertinamo objekto
vertę, visiškas ir tikslus aprašymas. Smulkiau patobulinimų identifikavimas
aprašomas specialių duomenų skyriuje.
Asmeninio turto nustatymas.
Vertintojas turi gerai žinoti veikiančius įstatymus to regiono,
kuriame atlieka turto vertinimą. Praktiškai būna neįmanoma nustatyti, ką
laikyti asmeniniu turtu, o ką – nekilnojamuoju turtu. Tam reikalinga
papildoma vertinamo objekto apžiūra.
Vertinant gyvenamuosius namus, kai kurie tipiniai įrengimai patenka
ant ribos tarp asmeninio ir nekilnojamojo turto, pvz., kiliminės dangos, TV
antenos, elektros įranga bei apšvietimo sistemos.
Nuosavybės teisių nustatymas.
Nekilnojamojo turto vertintojas neapsiriboja vien fizinių žemės
sklypo ir atitinkamų patobulinimų savybių charakteristikomis.
Nekilnojamojo turto vertinimas – tai visų pirma atitinkamų nuosavybės
teisių, susijusių su nekilnojamuoju turtu, įvertinimas (nustatymas).
Vienu atveju gali reikėti vertinti pagal visas nuosavybės teises,
kitais atvejais – pagal atskiras nuosavybės teises (pvz., nuomos teisę).
Taip pat gali būti vertinama, analizuojant nekilnojamojo turto
valdymo teises. Nekilnojamasis turtas gali priklausyti individualiems
subjektams, partneriams, korporacijoms ar grupei paveldėtojų. Kai teisę į
nekilnojamąjį turtą turi keli asmenys, tai kiekvienas iš jų gali turėti
vienodą ar nevienodą turto dalį.
Vertinant turtines teises ir interesus, galima juos išskirti į
atskiras grupes, pvz., teisę į oro erdvę virš vertinamo objekto; teisę į
žemės gelmes; teisę kirsti žemės sklypą (t. y. pervažiuoti ar pereiti) ar
kitus servitutus, apribojančius pilną teisę į nuosavybę. Atsižvelgus į
tai, kad turto vertinimas neapsiriboja tik “fizinių komponentų”
įvertinimu, tam, kad vertintojas kuo tiksliau įvertintų
jis visų pirma turi susipažinti su visomis nuosavybės teisėmis. Be
šių žinių vertintojas gali nustatyti neadekvačiai didelę vertę.
Tikslus nuosavybės teisių nustatymas vertintojui gali būti naudingas
šia prasme – jis bus orientuotas, kokias problemas turi išspręsti ir kokia
darbų apimtis jo laukia.
Data, kuriai reikia įvertinti.
Vertinimas turi būti numatytas konkrečiam laiko momentui. Nuosavybės
vertė gali kisti diena iš dienos. Pvz., netikėtas kokio nors įvykio,
galinčio paveikti rinkos konjunktūrą, paskelbimas gali turėti įtakos
nekilnojamojo turto vertinimui. (…). Įvairiais turto vertinimui įtaką
turinčiais veiksniais galima laikyti šiuos: paskelbimą apie naujas statybas
ar kelių maršrutų pakeitimą; greitkelių nutiesimą ar kitus analogiškus
pakeitimus netoli nuo nekilnojamojo turto objekto.
Ryškūs nekilnojamojo turto fiziniai pakeitimai, pvz., gaisro
padariniai, gamtos ar antropogeninė įtaka, taip pat įtakoja vertės
nustatymą.
Jei vertinimo data sutampa su paskutinio nekilnojamojo turto objekto
apžiūrėjimo data, nėra būtinybės stengtis numatyti ateities ar analizuoti
praeities vertinamo objekto būklės.
Jei vertinimo data yra ankstesnė ar vėlesnė nei apžiūros momentas,
ataskaitoje vertintojas turi pateikti turto įvertinimą, paminėdamas, kad
rėmėsi atitinkamos datos (t.y. apžiūros momento) duomenimis. Be to, jis
gali pateikti galimą turto vertės pasikeitimą ateityje, t.y. prognozę,
remdamasis paskutinės apžiūros momentu, jo data.
Vertinimo panaudojimas.
Daugeliu atvejų vertinimo tikslas – nuosavybės įvertinimas tam
tikrai datai. Dažniausiai turto vertintojai vertina rinkos verte, tačiau
egzistuoja ir kiti vertės tipai, t.y. draudimo, investavimo, atskirų
nuosavybės teisių ir t.t., kurie pastaruoju metu tampa vis populiaresni.
Vertintojui būtina gauti iš užsakovo visą informaciją apie vertinimo
tikslą tam, kad vėliau ataskaitoje jo pateikta informacija (išvados)
atitiktų iškeltą tikslą. Jei vertinimo tikslas – hipotekos kreditavimas,
vertintojui svarbu išsiaiškinti, kokios specialios organizacijos
reikalavimus turi atitikti jo atliekamas vertinimas.
Vertės nustatymas.
Visais atvejais vertinimas būtinas, kad ataskaitoje būtų aišku,
kokiu vertės tipu buvo vertinama. Vertinimas, kurio tikslas – kreditavimas,
grindžiamas rinkos verte. Pripažintas pastaruoju metu vertinimas rinkos
verte arba pridedamas prie ataskaitos arba šio dokumento kopija perduodama
klientui atskirai, o ataskaitoje daroma nuoroda į šį faktą.
Rinkos vertės nustatymas: “Tai labiausiai tikėtina suma, už kurią
nuosavybė gali būti parduota konkurencinėje ir atviroje rinkoje, laikantis
visų sąlygų, reikalingų teisingam sandėriui tarp pirkėjo ir pardavėjo
sudaryti, esant sąlygai, kad kiekvienas iš jų veikia atsakingai ir kad
kainos neįtakoja jokie papildomi stimulai”. [4, 6] Šis apibrėžimas aiškiai
nurodo, kad sandoris sudaromas konkrečiai datai ir nuosavybės teisių
perdavimas pirkėjui pagrįstas šiomis sąlygomis:
1) pirkėjui ir pardavėjui būdinga tipinė duotai
rinkai motyvacija;
2) kiekviena šalis informuota ar konsultuota, ir
kiekviena iš jų veikia ta kryptimi, kuri, jų manymu,
geriausiai tenkina abiejų šalių interesus;
3) yra protingai pasirinktas laiko tarpas
nuosavybės “pateikimui, pristatymui” atviroje rinkoje;
4) mokama atitinkama valiuta arba analogiškomis
sąlygomis finansuojama sutartis; ir
5) sutarties kainai neturi įtakos specialios
finansavimo sąlygos, pareikštos šalių, ryšium su įgyvendinama
sutartimi.
Taikant palyginamosios vertės metodą, būtinos pataisos,
atspindinčios neįprastas finansavimo sąlygas. Paprastai analogų pardavimo
kainai pataisos netaikomos, jei sutarčių finansavimo sąlygos tipinės duotam
regionui; šias išlaidas pakankamai lengva nustatyti, nes pirkėjai apmoka
jas visose pardavimų sutartyse.
Kiti apribojimai.
Siekiant apsaugoti vertintojo ir jo kliento interesus, dažnai
svarbu nurodyti papildomus apribojimus. Žemiau pateikti apribojimai gali
būti naudingi vertintojui, ruošiant ataskaitą.
1) Bet kokie vertės perskaičiavimai, pateikti
atskaitoje, priskiriami viso turto įvertinimui ir bet koks
turto suskaidymas bei tų atskirų dalių įvertinimas, o vėliau
minėtų verčių sumavimas veda prie neteisingo vertės
nustatymo. Todėl ataskaitoje, esant būtinumui, dažnai
pateikiamos atskirų objekto dalių įvertinimas.
2) Ruošiant atskaitą paprastai naudojamasi tik
apytiksliais planais ir specifika. Todėl, vertinant objektą,
būtina, kiek tai leidžia galimybės, naudotis galutiniais
planais.
3) Bet kokie siūlomi patobulinimai vertinami kaip
įvykdyti, jei nenumatytos kitos sąlygos. Bet kokia statyba
vyksta, remiantis statybos darbų planu, paminėtu (bei
pridėtu) ataskaitoje.
4) Vertintojas tikisi, kad skaitytojas ar
ataskaitos naudotojas turi pakankamai būtinų statybos
brėžinių ir planų, nuomos sutarčių ir pataisymų (jei tokių
yra) kopijų, susijusių su vertinama nuosavybe.
5) Vertintojui svarbu žinoti, buvo ar nebuvo
atlikta speciali juridinė ekspertizė, žemėtvarkos darbai, ar
visi duomenys apie fizines objekto savybes (apimtis,
užimama teritorija) gauti iš mokesčių inspekcijos. Jei
žemėtvarkos duomenys skirsis nuo nurodytų charakteristikų,
būtina pakoreguoti ataskaitą.
6) Prognozės, pastebėjimai ar eksploatacinės
ataskaitos, įeinančios į vertinimo ataskaitą, turi būti
pagrįstos esamos rinkos sąlygomis ir galimais trumpalaikio
poveikio faktoriais, įtakotais paklausos ir pasiūlos
pasikeitimų, o taip pat išliekančios stabilios ekonominės
situacijos pagrindu. Tačiau tos prognozės gali kisti dėl
kintančių sąlygų ateityje.
7) Ši ataskaita turi būti laikoma ribotu tyrimu,
kurį atlikdamas vertintojas nesilaikė (nes tai labai
sudėtinga) visiškai visų vertinimo reikalavimų, numatytų
vertinimo standartuose ar vertinimo organizacijų.
8) Ši trumpa ataskaita nėra vertinimas, ir todėl
joje nėra nustatyta galutinė vertinamos nuosavybės vertė.
3. IŠANKSTINIS DUOMENŲ RINKIMAS IR VERTINIMO PLANAS
Tai antrasis vertinimo proceso žingsnis. Šį etapą galima suskaidyti
į 6 dalis:
1. Reikia nuspręsti, kokių duomenų reikia.
2. Nustatyti duomenų gavimo šaltinius.
3. Nustatyti personalo, reikalingo darbui atlikti,
poreikį.
4. Sudaryti darbo planą.
5. Sudaryti kalendorinį grafiką.
6. Susitarti dėl užmokesčio ir pasirašyti sutartį.
Būtini duomenys.
Duomenų tipai, būdingi įvertinimui, skirstomi į bendruosius – apie
rinką ir vietos padėtį bei specialiuosius – apie vertinamą nekilnojamojo
turto objektą ir palyginamuosius objektus.
Bendrieji duomenys – tai platus socialinių, ekonominių, teisinių ir
ekologinių faktorių spektras, turintis įtakos nuosavybės vertei. Labiausiai
paplitęs bendrųjų duomenų įsivaizdavimo būdas – jų suskaidymas į atskirus
lygius, liečiančius regioną, valstiją, miestą ar mikrorajoną.
Šios duomenų bazės privalumas tas, kad, vieną kartą surinkus ir
susisteminus minėtus duomenis, juos galima panaudoti kitiems vertinimams,
atliekamiems tame pat regione, valstijoje, mieste ar mikrorajone.
Kai kuriose teritorijose galima sutikti du klasifikavimo variantus,
t.y. jų kombinaciją. Pvz., valstijos ir regiono duomenys dažnai sutampa, o
nedidelė gyvenama teritorija gali sutapti su mikrorajonu.
Surinkti specialiuosius duomenis – pats sunkiausias vertinimo
proceso uždavinys.
Tai ypač sudėtinga tais atvejais, kai nekilnojamasis turtas
išsidėstęs teritorijoje, nepažįstamoje vertintojui.
Vertintojas turi išanalizuoti duomenis ir įsitikinti, kad jų pakanka
teisingai analizei atlikti.
Duomenų šaltiniai.
Vertintojas turi turėti ir laikytis duomenų rinkimo ir patikimo
saugojimo sistemas. Rinkos informaciją vertintojui patartina saugoti
atitinkamuose failuose (bylose) ir juos (jas) taip sugrupuoti, kad minimoji