Turto vertinimo procesas
5 (100%) 1 vote

Turto vertinimo procesas

TURTO VERTINIMO PROCESAS

 

 ĮVADAS 2

1. TURTO VERTINIMO PROCESAS 4

2. PROBLEMOS APIBŪDINIMAS (NUSTATYMAS 5

3. IŠANKSTINIS DUOMENŲ RINKIMAS IR VERTINIMO PLANAS 9

4.DUOMENŲ RINKIMAS IR ANALIZĖ 11

4.1. BENDRIEJI DUOMENYS 11

4.2. SPECIALIEJI DUOMENYS 12

5. GERIAUSIO IR EFEKTYVIAUSIO PANAUDOJIMO ANALIZĖ 15

6. ŽEMĖS SKLYPO VERTĖS NUSTATYMAS 16

7. TRIJŲ VERTINIMO METODŲ TAIKYMAS 18

8. GAUTŲ VERTĖS RODIKLIŲ SUDERINIMAS IR GALUTINIO RODIKLIO NUSTATYMAS

21

9. VERTINIMO ATASKAITOS 21

IŠVADOS 26

LITERATŪRA 27ĮVADAS

 

 Turto vertinimas daugeliu atveju yra unikalus nekilnojamojo turto

srities aspektas. Vertintojo nuomonė apie nekilnojamąjį turtą turi didelės

reikšmės, suprantama, priklausomai nuo vertinimo tikslo, t.y. ar turtas

vertinamas pardavimui, draudimui, patikėjimui, paskolai gauti ir pan.

Skirtingai nei daugelis mano, vertintojo užmokestis nepriklauso nuo

įvertinto turto vertės. Taigi, kadangi vertintojas nėra suinteresuotas

nustatyti didesnę vertinamo objekto vertę, jis ar ji gali objektyviai

išnagrinėti vertinamo turto privalumus, patrauklumą… Tokiu būdu

vertintojas kompetetingai atlieka savo darbą bei neklaidina rinkos dalyvių.

Priešingu atveju, netinkamas, t.y. netikslus įvertinimas gali brangiai

kainuoti (tiek pačiam vertinančiajam, tiek ir užsakovui).

Rinkos ekonomikos sąlygomis labai svarbu, kad visi rinkos dalyviai

būtų pakankamai informuoti it teisingai suprastų reiškinius, susijusius su

nekilnojamuoju turtu. Kitaip visada išliks dezinformacijos pavojus,

galintis iškreipti nekilnojamojo turto ir su jo funkcijomis susijusių

procesų esmę. Tai ypač svarbu, stojant į Europos Sąjungą, pasaulio prekybos

organizaciją, sukurtą per šimtmečius, nes reikia tikslingos, ekonomiškai

kompetetingos ir socialiai orientuotos vadybos. Tai ypač aktualu dabartiniu

laikotarpiu, kai nekilnojamojo turto rinka vis plečiasi. Žemės, jos

priklausinių, pastatų ir butų rinka Lietuvoje naujai pradėjo formuotis,

atkūrus Nepriklausomybę. Po Nepriklausomybės atkūrimo priimto Valstybinio

turto privatizavimo, restitucijos, butų privatizavimo ir kt. verslininkystę

reglamentuojantys įstatymai tapo teisiniu pagrindu plėtotis nekilnojamojo

turto rinkai Lietuvoje.

Nekilnojamojo turto rinkos plėtra tampa vienu iš veiksnių,

reikalaujančių profesionalaus turto įvertinimo, pagrįsto ilgamete rinkos

ekonomikos šalių patirtimi ir mūsų gyvenimo realijomis. Tuo tikslu

rengiant įstatyminę bazę, remiantis užsienio šalių patirtimi, stengiamasi

suvienodinti turto vertinimo standartus taip, kad jie atitiktų tarptautinių

turto vertinimo standartų keliamus reikalavimus [1].

Nekilnojamojo turto vertinimas yra būtinas turto pirkėjams ir

pardavėjams, nekilnojamojo turto registrą tvarkančioms įstaigoms, kreditų

davėjams, hipotekos įstaigoms, draudimo kompanijoms, investuotojams,

pagaliau ir kiekvienam savininkui. Kaip rodo patirtis, joks įvertinimas

negali būti absoliučiai teisingas, tačiau siekti objektyvumo, vertinant

turtą, yra neišvengiama būtinybė.

Štai kodėl dėl visų aukščiau paminėtų priežasčių taip svarbu, įgijus

tam tikrą kvalifikaciją bei patirties, išmokti teisingai ir bešališkai

vertinti turtą. Tai įmanoma, įsisąmoninus, kad tik pasiruošimas nuosekliai

atlikti užsakymą gali duoti norimų rezultatų. Ne nuo turto vertinimo

proceso etapų teorinio išmanymo, bet nuo jų praktinio įgyvendinimo

priklauso sėkmė bei turto vertintojo reputacija – labai reikšminga šios

profesijos atstovui.

Tyrimo objektas – turto vertinimas.

Tyrimo dalykas – nekilnojamojo turto vertinimo procesas, jo etapai

ir jų analizė.

Tyrimo tikslas – remiantis užsienio šalių patirtimi bei Lietuvoje

kuriamos turto vertinimo bazės pagrindu, išnagrinėti nekilnojamojo turto

vertinimo procedūrą, išskiriant atskirus etapus bei apibūdinant ir

analizuojant kiekvieną iš jų.

Tyrimo uždaviniai:

·        užsienio literatūros analizė pasirinkta tema;

·        užsienio praktikos, apibūdinant turto vertinimo

procesą, palyginimas su Lietuvos įstatymuose apibrėžta turto

vertinimo procedūra.

·        pagrįsti turto vertinimo proceso reikšmingumą bei

parodyti, kad nuo tai sudaro paties vertinimo esmę.

 

Tema iš tiesų yra aktuali. Juo labiau, kad, kaip jau buvo minėta,

nekilnojamojo turto rinka dar “sąlyginai” jauna Lietuvoje. Be to,

profesionalių vertintojų, galinčių atlikti užsakymą pagal tarptautinius

turto vertintojams keliamus reikalavimus nėra daug. Tad užsienio šalių

patirtis šioje sferoje galėtų būti labai naudinga.

  

1.      TURTO VERTINIMO PROCESAS

 1.     Problemos nustatymas

1.1.  Nekilnojamojo turto objekto identifikavimas.

1.2.  Nuosavybės teisių atstatymas.

1.3.  Turto vertinimo data.

1.4.  Vertinimo tikslas.

1.5.  Vertės nustatymas.

1.6.  Kitos ribojančios sąlygos.

 2. Išankstinė apžiūra ir vertinimo plano sudarymas.

1.7. Būtini duomenys.

1.8. Duomenų šaltiniai.

1.9. Būtinas personalas.

1.10. Darbų atlikimo grafikas.

1.11. Kalendorinis planavimas.

1.12. Darbų apmokėjimas ir kontrakto sudarymas (sutarties)

sudarymas.

 3. Duomenų rinkimas ir analizė.

1.13. Bendri duomenys:

Ekonominiai:

Rinkos analizė;

Finansavimas;

Ekonominė bazė;

Tendencijos.

Vietos:

Regiono;

Miesto;

Mikrorajono.

Specialieji duomenys:

Vertinamas nekilnojamas turtas:

Dokumentai, patvirtinantys nuosavybės teisę;

Žemės sklypo panaudojimas ir jo ryšys su egzistuojančiais

standartais;

Fizinės sklypo charakteristikos ir patobulinimai.

Palyginamasis nekilnojamas turtas:

Pardavimai;

Pardavimo listingai;

Išlaidos;

Metinė nuoma.

 4. Geriausio ir efektyviausio panaudojimo analizė.

5.  Žemės sklypo įvertinimas.

6. Trijų vertinimo metodų panaudojimas.

6.1.  Atkuriamosios vertės;

6.2.  Palyginamosios vertės;

6.3.  Naudojimo pajamų.

 7.     Galutinis turto vertės nustatymas.

8.     Vertinimo ataskaita.

 

2. PROBLEMOS APIBŪDINIMAS (NUSTATYMAS)

 

Pirmas vertinimo proceso žingsnis – problemos, kurią reikia

išspręsti, nustatymas. Problemos nustatymą galima išskaidyti į šiuos 6

elementus:

1.      Nekilnojamojo turto identifikavimas:

a)     žemės sklypo;

b)     patobulinimų (t.y. pastatų, įrengimų ir pan,

didinančių žemės sklypo vertę);

c)      asmeninio turto.

2.      Nuosavybės teisių nustatymas.

3.      Turto vertinimo data.

4.      Vertės nustatymas.

5.      Kitos ribojančios sąlygos.

 Nekilnojamojo turto identifikavimas.

Vertinimo ataskaitos skaitytojui turto būti visiškai aišku, kas

yra vertinama. Ataskaitoje turi būti tiksliai aprašytas nekilnojamojo

turto objektas (žemės sklypas ir pastatai ant jo), o taip pat

asmeninis turtas, įeinantis į vertinamo nekilnojamo turto vertę.

Žemės sklypo identifikavimas.

Pirminis vertinamo objekto identifikavimas pradedamas nuo pašto

adreso nustatymo ar kito trumpo aprašymo, pvz., žemės sklypo numerio

nustatymo. Vertinant turtą, tiesiog būtinas tikslus identifikavimas,

atliekamas naudojantis netgi juridiniais dokumentais, patvirtinančiais

nuosavybės teisę ir pan. Be to, esant galimybėms, reikia apžiūrėti

vertinamą turtą. Klausimą dėl būtinumo nustatyti visišką vertinamo turto

juridinį aprašymą, reikia spręsti pirmiausiai. Jei ataskaitoje nurodomas

itin tikslus vertinamo turto aprašymas, paprastai jis keliamas į priedus.

Kitos specifinis detalės, susijusios su vertinamu turtu, analizuojamos

specialių duomenų skyriuje.

 Patobulinimų nustatymas.

Būtina ir svarbia kiekvieno vertinimo dalimi laikoma visų

patobulinimų (t. y. pastatų, statinių), įeinančių į vertinamo objekto

vertę, visiškas ir tikslus aprašymas. Smulkiau patobulinimų identifikavimas

aprašomas specialių duomenų skyriuje.

 Asmeninio turto nustatymas.

Vertintojas turi gerai žinoti veikiančius įstatymus to regiono,

kuriame atlieka turto vertinimą. Praktiškai būna neįmanoma nustatyti, ką

laikyti asmeniniu turtu, o ką – nekilnojamuoju turtu. Tam reikalinga

papildoma vertinamo objekto apžiūra.

Vertinant gyvenamuosius namus, kai kurie tipiniai įrengimai patenka

ant ribos tarp asmeninio ir nekilnojamojo turto, pvz., kiliminės dangos, TV

antenos, elektros įranga bei apšvietimo sistemos.

 Nuosavybės teisių nustatymas.

Nekilnojamojo turto vertintojas neapsiriboja vien fizinių žemės

sklypo ir atitinkamų patobulinimų savybių charakteristikomis.

Nekilnojamojo turto vertinimas – tai visų pirma atitinkamų nuosavybės

teisių, susijusių su nekilnojamuoju turtu, įvertinimas (nustatymas).

Vienu atveju gali reikėti vertinti pagal visas nuosavybės teises,

kitais atvejais – pagal atskiras nuosavybės teises (pvz., nuomos teisę).

Taip pat gali būti vertinama, analizuojant nekilnojamojo turto

valdymo teises. Nekilnojamasis turtas gali priklausyti individualiems

subjektams, partneriams, korporacijoms ar grupei paveldėtojų. Kai teisę į

nekilnojamąjį turtą turi keli asmenys, tai kiekvienas iš jų gali turėti

vienodą ar nevienodą turto dalį.

Vertinant turtines teises ir interesus, galima juos išskirti į

atskiras grupes, pvz., teisę į oro erdvę virš vertinamo objekto; teisę į

žemės gelmes; teisę kirsti žemės sklypą (t. y. pervažiuoti ar pereiti) ar

kitus servitutus, apribojančius pilną teisę į nuosavybę. Atsižvelgus į

tai, kad turto vertinimas neapsiriboja tik “fizinių komponentų”

įvertinimu, tam, kad vertintojas kuo tiksliau įvertintų
jis visų pirma turi susipažinti su visomis nuosavybės teisėmis. Be

šių žinių vertintojas gali nustatyti neadekvačiai didelę vertę.

Tikslus nuosavybės teisių nustatymas vertintojui gali būti naudingas

šia prasme – jis bus orientuotas, kokias problemas turi išspręsti ir kokia

darbų apimtis jo laukia.

 Data, kuriai reikia įvertinti.

Vertinimas turi būti numatytas konkrečiam laiko momentui. Nuosavybės

vertė gali kisti diena iš dienos. Pvz., netikėtas kokio nors įvykio,

galinčio paveikti rinkos konjunktūrą, paskelbimas gali turėti įtakos

nekilnojamojo turto vertinimui. (…). Įvairiais turto vertinimui įtaką

turinčiais veiksniais galima laikyti šiuos: paskelbimą apie naujas statybas

ar kelių maršrutų pakeitimą; greitkelių nutiesimą ar kitus analogiškus

pakeitimus netoli nuo nekilnojamojo turto objekto.

Ryškūs nekilnojamojo turto fiziniai pakeitimai, pvz., gaisro

padariniai, gamtos ar antropogeninė įtaka, taip pat įtakoja vertės

nustatymą.

Jei vertinimo data sutampa su paskutinio nekilnojamojo turto objekto

apžiūrėjimo data, nėra būtinybės stengtis numatyti ateities ar analizuoti

praeities vertinamo objekto būklės.

Jei vertinimo data yra ankstesnė ar vėlesnė nei apžiūros momentas,

ataskaitoje vertintojas turi pateikti turto įvertinimą, paminėdamas, kad

rėmėsi atitinkamos datos (t.y. apžiūros momento) duomenimis. Be to, jis

gali pateikti galimą turto vertės pasikeitimą ateityje, t.y. prognozę,

remdamasis paskutinės apžiūros momentu, jo data.

 Vertinimo panaudojimas.

Daugeliu atvejų vertinimo tikslas – nuosavybės įvertinimas tam

tikrai datai. Dažniausiai turto vertintojai vertina rinkos verte, tačiau

egzistuoja ir kiti vertės tipai, t.y. draudimo, investavimo, atskirų

nuosavybės teisių ir t.t., kurie pastaruoju metu tampa vis populiaresni.

Vertintojui būtina gauti iš užsakovo visą informaciją apie vertinimo

tikslą tam, kad vėliau ataskaitoje jo pateikta informacija (išvados)

atitiktų iškeltą tikslą. Jei vertinimo tikslas – hipotekos kreditavimas,

vertintojui svarbu išsiaiškinti, kokios specialios organizacijos

reikalavimus turi atitikti jo atliekamas vertinimas.

 Vertės nustatymas.

Visais atvejais vertinimas būtinas, kad ataskaitoje būtų aišku,

kokiu vertės tipu buvo vertinama. Vertinimas, kurio tikslas – kreditavimas,

grindžiamas rinkos verte. Pripažintas pastaruoju metu vertinimas rinkos

verte arba pridedamas prie ataskaitos arba šio dokumento kopija perduodama

klientui atskirai, o ataskaitoje daroma nuoroda į šį faktą.

Rinkos vertės nustatymas: “Tai labiausiai tikėtina suma, už kurią

nuosavybė gali būti parduota konkurencinėje ir atviroje rinkoje, laikantis

visų sąlygų, reikalingų teisingam sandėriui tarp pirkėjo ir pardavėjo

sudaryti, esant sąlygai, kad kiekvienas iš jų veikia atsakingai ir kad

kainos neįtakoja jokie papildomi stimulai”. [4, 6] Šis apibrėžimas aiškiai

nurodo, kad sandoris sudaromas konkrečiai datai ir nuosavybės teisių

perdavimas pirkėjui pagrįstas šiomis sąlygomis:

1)     pirkėjui ir pardavėjui būdinga tipinė duotai

rinkai motyvacija;

2)     kiekviena šalis informuota ar konsultuota, ir

kiekviena iš jų veikia ta kryptimi, kuri, jų manymu,

geriausiai tenkina abiejų šalių interesus;

3)     yra protingai pasirinktas laiko tarpas

nuosavybės “pateikimui, pristatymui” atviroje rinkoje;

4)     mokama atitinkama valiuta arba analogiškomis

sąlygomis finansuojama sutartis; ir

5)     sutarties kainai neturi įtakos specialios

finansavimo sąlygos, pareikštos šalių, ryšium su įgyvendinama

sutartimi.

Taikant palyginamosios vertės metodą, būtinos pataisos,

atspindinčios neįprastas finansavimo sąlygas. Paprastai analogų pardavimo

kainai pataisos netaikomos, jei sutarčių finansavimo sąlygos tipinės duotam

regionui; šias išlaidas pakankamai lengva nustatyti, nes pirkėjai apmoka

jas visose pardavimų sutartyse.

 Kiti apribojimai.

Siekiant apsaugoti vertintojo ir jo kliento interesus, dažnai

svarbu nurodyti papildomus apribojimus. Žemiau pateikti apribojimai gali

būti naudingi vertintojui, ruošiant ataskaitą.

1)     Bet kokie vertės perskaičiavimai, pateikti

atskaitoje, priskiriami viso turto įvertinimui ir bet koks

turto suskaidymas bei tų atskirų dalių įvertinimas, o vėliau

minėtų verčių sumavimas veda prie neteisingo vertės

nustatymo. Todėl ataskaitoje, esant būtinumui, dažnai

pateikiamos atskirų objekto dalių įvertinimas.

2)     Ruošiant atskaitą paprastai naudojamasi tik

apytiksliais planais ir specifika. Todėl, vertinant objektą,

būtina, kiek tai leidžia galimybės, naudotis galutiniais

planais.

3)     Bet kokie siūlomi patobulinimai vertinami kaip

įvykdyti, jei nenumatytos kitos sąlygos. Bet kokia statyba

vyksta, remiantis statybos darbų planu, paminėtu (bei

pridėtu) ataskaitoje.

4)     Vertintojas tikisi, kad skaitytojas ar

ataskaitos naudotojas turi pakankamai būtinų statybos

brėžinių ir planų, nuomos sutarčių ir pataisymų (jei tokių

yra) kopijų, susijusių su vertinama nuosavybe.

5)     Vertintojui svarbu žinoti, buvo ar nebuvo

atlikta speciali juridinė ekspertizė, žemėtvarkos darbai, ar

visi duomenys apie fizines objekto savybes (apimtis,

užimama teritorija) gauti iš mokesčių inspekcijos. Jei

žemėtvarkos duomenys skirsis nuo nurodytų charakteristikų,

būtina pakoreguoti ataskaitą.

6)     Prognozės, pastebėjimai ar eksploatacinės

ataskaitos, įeinančios į vertinimo ataskaitą, turi būti

pagrįstos esamos rinkos sąlygomis ir galimais trumpalaikio

poveikio faktoriais, įtakotais paklausos ir pasiūlos

pasikeitimų, o taip pat išliekančios stabilios ekonominės

situacijos pagrindu. Tačiau tos prognozės gali kisti dėl

kintančių sąlygų ateityje.

7)     Ši ataskaita turi būti laikoma ribotu tyrimu,

kurį atlikdamas vertintojas nesilaikė (nes tai labai

sudėtinga) visiškai visų vertinimo reikalavimų, numatytų

vertinimo standartuose ar vertinimo organizacijų.

8)     Ši trumpa ataskaita nėra vertinimas, ir todėl

joje nėra nustatyta galutinė vertinamos nuosavybės vertė.

 

3.      IŠANKSTINIS DUOMENŲ RINKIMAS IR VERTINIMO PLANAS

 

Tai antrasis vertinimo proceso žingsnis. Šį etapą galima suskaidyti

į 6 dalis:

1.      Reikia nuspręsti, kokių duomenų reikia.

2.      Nustatyti duomenų gavimo šaltinius.

3.      Nustatyti personalo, reikalingo darbui atlikti,

poreikį.

4.      Sudaryti darbo planą.

5.      Sudaryti kalendorinį grafiką.

6.      Susitarti dėl užmokesčio ir pasirašyti sutartį.

 Būtini duomenys.

 Duomenų tipai, būdingi įvertinimui, skirstomi į bendruosius – apie

rinką ir vietos padėtį bei specialiuosius – apie vertinamą nekilnojamojo

turto objektą ir palyginamuosius objektus.

Bendrieji duomenys – tai platus socialinių, ekonominių, teisinių ir

ekologinių faktorių spektras, turintis įtakos nuosavybės vertei. Labiausiai

paplitęs bendrųjų duomenų įsivaizdavimo būdas – jų suskaidymas į atskirus

lygius, liečiančius regioną, valstiją, miestą ar mikrorajoną.

Šios duomenų bazės privalumas tas, kad, vieną kartą surinkus ir

susisteminus minėtus duomenis, juos galima panaudoti kitiems vertinimams,

atliekamiems tame pat regione, valstijoje, mieste ar mikrorajone.

Kai kuriose teritorijose galima sutikti du klasifikavimo variantus,

t.y. jų kombinaciją. Pvz., valstijos ir regiono duomenys dažnai sutampa, o

nedidelė gyvenama teritorija gali sutapti su mikrorajonu.

Surinkti specialiuosius duomenis – pats sunkiausias vertinimo

proceso uždavinys.

Tai ypač sudėtinga tais atvejais, kai nekilnojamasis turtas

išsidėstęs teritorijoje, nepažįstamoje vertintojui.

Vertintojas turi išanalizuoti duomenis ir įsitikinti, kad jų pakanka

teisingai analizei atlikti.

 Duomenų šaltiniai.

 Vertintojas turi turėti ir laikytis duomenų rinkimo ir patikimo

saugojimo sistemas. Rinkos informaciją vertintojui patartina saugoti

atitinkamuose failuose (bylose) ir juos (jas) taip sugrupuoti, kad minimoji

Šiuo metu Jūs matote 30% šio straipsnio.
Matomi 2514 žodžiai iš 8361 žodžių.
Peržiūrėkite iki 100 straipsnių per 24 val. Pasirinkite apmokėjimo būdą:
El. bankininkyste - 1,45 Eur.
Įveskite savo el. paštą (juo išsiųsime atrakinimo kodą) ir spauskite Tęsti.
SMS žinute - 2,90 Eur.
Siųskite sms numeriu 1337 su tekstu INFO MEDIA ir įveskite gautą atrakinimo kodą.
Turite atrakinimo kodą?
Po mokėjimo iškart gausite atrakinimo kodą, kurį įveskite į laukelį žemiau:
Kodas suteikia galimybę atrakinti iki 100 straispnių svetainėje ir galioja 24 val.